実家などを相続したまま放置している空き家、「そのうち考えよう」で数年経っていませんか。老朽化が進んだ空き家を放っておくと、自治体から「管理不全空き家」「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることがあります。この記事では指定される条件と勧告までの流れ、指定を回避する対策、そして対応が間に合わなかった場合に検討したい買取という選択肢までを解説します。
管理不全空き家・特定空き家とはなにか
空家等対策特別措置法にもとづき、自治体は放置された空き家を「管理不全空き家等」「特定空家等」として指定できます。特定空家等は倒壊のおそれや衛生上有害となるおそれがあるなど著しく危険・不適切な状態の空き家を指し、管理不全空き家等はそのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある一歩手前の状態を指します。2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法で管理不全空き家等の区分が新設され、より早い段階で行政が関与できるようになりました。
固定資産税が最大6倍になる仕組み
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があり、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されています。管理不全空き家等または特定空家等に指定され、自治体から必要な措置の「勧告」を受けると、この特例の対象から除外されます。結果として、勧告を受けた翌年度から固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍まで増額される可能性があります。
指定から増税までの流れ
自治体の対応は段階的に進みます。
- ①助言・指導（改善を促す最初の段階）
- ②勧告（この段階で住宅用地特例が解除される）
- ③命令（正当な理由なく従わない場合、50万円以下の過料の対象になりうる）
- ④行政代執行（所有者に代わって自治体が解体等を行い、費用は所有者に請求される）
固定資産税が上がるのは②の勧告を受けた段階からであり、①の助言・指導のうちに改善すれば増税は発生しません。逆に言えば、勧告を受ける前に対応することが最大の防御策です。
指定を回避するための対策
管理不全空き家・特定空家等への指定を避けるには、外壁や屋根の破損を修繕する、庭木や雑草を定期的に手入れする、郵便物がたまらないよう管理するなど、日常的な維持管理が基本になります。遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、空き家管理サービスの利用や、自治体が運営する空き家バンクへの登録も選択肢です。
管理が難しいなら売却・買取という選択肢も
とはいえ、老朽化が進んだ実家を維持管理し続けるのは体力的にも金銭的にも負担が大きいものです。修繕やこまめな管理を続ける自信がない場合は、指定される前に売却してしまうという判断も現実的です。老朽化した空き家は仲介での買い手探しに時間がかかりやすく、その間に劣化がさらに進んでしまうこともあります。早期に手放したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、内覧対応や近隣への配慮に悩まされることなく、短期間で現金化できる点がメリットです。
売却ナビットでは、老朽化した空き家や再建築不可物件の買取実績がある不動産会社を含めて一括で査定を依頼できます。「特定空き家に指定されそうで不安」「解体すべきか売るべきか迷っている」といった段階でも、まずは複数社の査定額を比較してみることをおすすめします。
その空き家が建て替えできない土地に建っている場合や、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、売り方の前提そのものが変わります。それぞれ再建築不可物件とは｜接道義務と売却の進め方、旧耐震基準の家の売却と住宅ローンの問題で解説しています。
よくある質問
「管理不全空き家」と「特定空家」はどう違いますか？
特定空家等は、倒壊のおそれや衛生上有害となるおそれがあるなど著しく危険・不適切な状態の空き家を指し、管理不全空き家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある一歩手前の状態を指します。2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法で管理不全空き家等の区分が新設され、より早い段階で行政が関与できるようになりました。
固定資産税はどの時点から上がりますか？
指定を受けただけで上がるわけではありません。自治体の対応は①助言・指導、②勧告、③命令、④行政代執行と段階的に進み、住宅用地特例が解除されるのは②の勧告を受けた段階です。勧告を受けた翌年度から固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍まで増額される可能性があります。逆に言えば、①の助言・指導のうちに改善すれば増税は発生しないため、勧告を受ける前に対応することが最大の防御策になります。
勧告や命令に従わなかった場合はどうなりますか？
③の命令に正当な理由なく従わない場合、50万円以下の過料の対象になりうるほか、④の行政代執行として所有者に代わって自治体が解体等を行い、その費用が所有者に請求されることがあります。
遠方に住んでいて空き家を管理できない場合はどうすればよいですか？
空き家管理サービスの利用や、自治体が運営する空き家バンクへの登録が選択肢になります。修繕やこまめな管理を続ける自信がない場合は、指定される前に売却してしまうという判断も現実的です。老朽化した空き家は仲介での買い手探しに時間がかかりやすく、その間に劣化がさらに進んでしまうこともあるため、早期に手放したい場合は不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、内覧対応や近隣への配慮に悩まされることなく短期間で現金化できる点がメリットです。
