親が亡くなり、住む人のいなくなった実家をそのまま放置していないでしょうか。空き家は放置するほど老朽化が進み、管理の手間や近隣トラブルのリスクも高まります。いざ売却しようとしたとき気になるのが、譲渡所得にかかる税金です。一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。この記事では、制度の概要と主な要件、注意すべきポイントを国税庁の公表情報をもとに解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは
相続や遺贈によって取得した被相続人の居住用の家屋やその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる制度です。国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で定められています。なお、令和6年1月1日以後の譲渡については、その家屋や敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は2,000万円になります。
特例を受けるための主な要件
対象となる家屋の要件
特例の対象となる家屋には、次のような要件があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
売却方法についての要件
家屋を残したまま売却する場合は、譲渡の時において現行の耐震基準に適合していることが必要です。古い基準のまま売却したい場合は、家屋を取り壊して更地にしてから土地として売却する方法もあります。なお、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡した年の翌年2月15日までに耐震基準を満たす工事や取り壊しを終えれば要件を満たせるよう緩和されています。
被相続人が老人ホームに入所していた場合は？
被相続人が亡くなる直前まで自宅で一人暮らしをしていたことが原則の要件ですが、要介護認定や要支援認定を受けて老人ホームなどの施設に入所していたために自宅が空き家になっていたケースでも、一定の要件を満たせば特例の対象になります。対象となる施設には、特別養護老人ホームや有料老人ホーム、介護老人保健施設などが含まれます。要介護認定・要支援認定を受けていたかどうかは、施設に入所した時点ではなく、相続開始の直前の時点で判定される点に注意が必要です。
売却できる期限に注意
この特例には売却期限があります。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、譲渡対価の額の合計額が1億円を超えないことも要件の一つです。
適用には確定申告が必要
この特例は、要件を満たしているだけでは自動的に適用されるものではありません。譲渡所得の内訳書や、相続によって取得したことおよび家屋が要件を満たすことを証明する登記事項証明書などの必要書類を添えて確定申告書を提出することで、はじめて適用を受けられます。申告を忘れると控除を受けられないため注意が必要です。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は、相続した実家などを手放す際の税負担を大きく軽減できる可能性がある制度です。ただし、家屋の建築時期や耐震基準、売却期限など細かい要件があり、相続人の人数によって控除額も変わります。要件をひとつでも満たさないと適用を受けられないため、売却活動を始める前に、ご自身のケースが要件に当てはまるかどうかを税理士や不動産会社に相談しながら確認することをおすすめします。
