「親から相続した家が昭和50年代に建てられたものらしく、なかなか買い手がつかない」——そんな悩みの背景には「旧耐震基準」の物件であることが関係しているケースが少なくありません。旧耐震基準の家は、買主が住宅ローンを組みにくいことなどから、仲介での売却に時間がかかりがちです。この記事では、旧耐震基準とはどのような基準か、売却時にどんな影響があるのか、そして早期に手放したい場合の「買取」という選択肢まで解説します。
旧耐震基準とは？新耐震基準との違い
国土交通省の案内によると、建築基準法の耐震基準は昭和56年（1981年）6月1日の建築確認を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれます。新耐震基準は震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊しないことを目標とする一方、旧耐震基準は震度5強程度の中規模地震を想定したものにとどまります。ここで注意したいのは、基準を分けるのが建物の完成日ではなく「建築確認日」だという点です。昭和56年以降に完成した建物でも、建築確認日が昭和56年5月31日以前であれば旧耐震基準に該当することがあります。建築確認日は、登記簿や建築確認済証、または役所の建築計画概要書で確認できます。
旧耐震基準の家が売却で不利になりやすい理由
旧耐震基準というだけで売却できないわけではありませんが、買主側の住宅ローン審査で不利に働きやすいことが、売却が長引く一因になっています。金融機関は担保となる建物の耐震性を審査時の評価材料にするため、旧耐震基準の物件は融資条件が厳しくなったり、審査に時間がかかったりする場合があります。
住宅ローン控除を受けるための耐震基準
買主にとって特に影響が大きいのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。国税庁の案内によると、令和4年以降に中古住宅を取得して居住した場合の住宅ローン控除では、その住宅が次のいずれかの要件を満たす「耐震基準に適合する住宅」である必要があります。
- 登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後であること
- 取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書の交付を受けていること
- 取得の日前2年以内に既存住宅性能評価（耐震等級1〜3）を受けていること
- 取得の日前2年以内に締結した既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があること
旧耐震基準の家（建築確認日が昭和56年5月31日以前）であっても、これらのいずれかを満たせば買主は住宅ローン控除を受けられますが、証明書の取得などひと手間かかるため、買主から敬遠されやすい面があります。
耐震基準適合証明書を取得して売却しやすくする方法
売主側でできる対策のひとつが、事前に耐震診断・耐震補強を行い、耐震基準適合証明書を取得しておくことです。証明書があれば買主は住宅ローン控除の要件を満たしやすくなり、購入の後押しになります。ただし耐震診断や補強工事には費用と時間がかかるため、建物の状態や売却までにかけられる期間を踏まえて検討する必要があります。
早く手放したいなら「買取」という選択肢
耐震診断や補強工事にかける時間や費用の余裕がない、あるいは仲介での買い手探しに時間をかけたくないという場合は、不動産会社による買取も選択肢のひとつです。買取では耐震基準適合証明書の有無にかかわらず不動産会社が直接買主となるため、買主の住宅ローン審査を待つ必要がなく、比較的短期間で現金化しやすいのが特徴です。仲介より価格は抑えられる傾向がありますが、老朽化した家を早期に手放したい場合には有力な出口戦略になります。
売却ナビットでは、旧耐震基準の物件や老朽化した家の売却・買取に対応できる不動産会社を含めて一括で査定を依頼できます。「うちの家は旧耐震基準かもしれない」「仲介と買取のどちらが良いか判断がつかない」といった段階でも、まずは複数社の査定額を比較してみることをおすすめします。
まとめ
旧耐震基準の家は、建築確認日が昭和56年5月31日以前であることが目安で、買主の住宅ローン控除や融資審査の面で不利になりやすい傾向があります。耐震基準適合証明書の取得で売却しやすくする方法もありますが、時間や費用をかけられない場合は買取も含めて早めに不動産会社へ相談し、状況に合った売却方法を選びましょう。
