相続した実家や親から譲り受けた土地を売ろうとしたら、不動産会社から「再建築不可物件です」と言われて驚いた——というケースは少なくありません。今建っている建物を取り壊すと新しい建物が建てられない土地は、なぜそうなるのか、そして売却する方法はあるのか。制度の仕組みと現実的な選択肢を解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、それを取り壊した後に法律上新たな建物を建てられない土地のことです。原因の多くは、建築基準法が定める「接道義務」を敷地が満たしていないことにあります。
接道義務とは
建築基準法では、建物を建てる敷地は、同法第42条で定義される道路（原則として幅員4メートル以上の道路）に、間口2メートル以上接していなければならないとされています。これを接道義務といい、建築基準法第43条に規定されています。旗竿地で通路部分が2メートルに満たない土地や、敷地に接しているのが建築基準法上の「道路」に該当しない私道・通路である土地などは、この要件を満たせず再建築不可となることがあります。
再建築不可でも建築が認められる可能性がある制度
接道義務を満たさない土地でも、次のような制度によって例外的に建築が認められる場合があります。
2項道路のセットバック
幅員4メートル未満の道路のうち、建築基準法第42条第2項の規定により特定行政庁が指定した道路（いわゆる「2項道路」）に接する敷地では、道路の中心線から2メートル後退した位置が道路境界線とみなされます。このセットバックによって、将来的に接道義務を満たせるようになる場合があります。
43条2項の認定・許可
建築基準法第43条第2項では、敷地の周囲に広い空地があるなど一定の基準に適合し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可（または認定）した建築物については、接道義務の規定を適用しないとする例外が設けられています。許可には建築審査会の同意が必要になる場合もあり、判断は個別の敷地の状況によって異なるため、詳細は自治体の建築担当窓口へ確認が必要です。
再建築不可物件を売却する方法
建築の可否にかかわらず、再建築不可物件そのものを売却することも可能です。代表的な方法として、次のようなものがあります。
- 隣接する土地の所有者に売却や一部譲渡を持ちかける（隣地を含めることで接道義務を満たせる場合がある）
- 再建築不可物件の取り扱いに慣れた不動産会社や買取業者に相談する
- 前述のセットバックや43条2項の許可・認定により再建築を可能にしたうえで売却する
まずは複数社に相談することが大切
再建築不可物件は、通常の物件に比べて売却の進め方や価格の付き方が異なります。どの制度が使えるか、どの売却方法が向いているかは土地の状況によって異なるため、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら検討することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件は、接道義務という建築基準法上のルールを満たしていないことが原因で生まれます。セットバックや43条2項の許可・認定によって再建築が可能になるケースもあれば、そのままの状態で売却先を探す方法もあります。まずは物件の状況を専門家に確認してもらうことから始めてみてください。
