負動産を手放す5つの方法と費用｜国庫帰属・相続放棄・買取の比較

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 固定資産税（土地や建物に毎年かかる税金）は、市町村が決める評価額の1.4％が目安です。使っていなくてもかかります。
2. 役所から勧告を受けると、人が住む土地の割引（住宅用地の特例）が外れます。土地の税金は最大6倍になります。
3. 手放す方法は5つあります。建物が建っている土地は、国に引き取ってもらう制度を申請できません。
4. 国に引き取ってもらう費用は、審査手数料が土地1筆（登記簿で数える1区画）あたり14,000円、負担金（国が10年分の管理費として受け取るお金）が原則20万円です。合計21万4,000円からになります。
5. 相続放棄の期限は、相続があったことを知った時から3か月です。プラスの財産もまとめて手放すことになります。

負動産とは？持っているだけでお金が出ていく不動産のこと

不動産は本来、「住む」「貸す」「売る」のどれかで役に立ちます。その3つがどれも成り立たないと、入ってくるお金は0円のまま、支出だけが残ります。親から引き継いだ遠くの土地や、何年も空き家のままの実家がこれに当たります。

負動産になりやすい3つのパターン

負動産になりやすい不動産には、はっきりした傾向があります。国が土地を引き取る制度（相続土地国庫帰属制度）の申請内容を見ると、その傾向がよく分かります。

法務省の公表によると、令和8年6月30日までの申請5,698件の内訳は、田や畑が2,226件、宅地が1,973件、山林が868件でした。農地と山林が半分以上を占めています。自分では使えず、買い手も見つけにくい土地が集まっている形です。

自分の不動産が負動産かを確かめるチェックリスト

気分ではなく、事実で判断したほうが決めやすくなります。次の5つのうち3つ以上当てはまるなら、手放す方向で考える価値があります。

• この1年、自分や家族が一度も使っていない
• 貸す予定がなく、貸せそうな相手も思い当たらない
• 不動産会社に相談したが、買い手が見つかっていない
• 固定資産税や管理の費用を、毎年自分の生活費から出している
• 自分が亡くなったあと、引き継ぎたいと言う家族がいない

5つ目は見落とされがちですが、とても大事です。今の自分が持ちこたえられても、同じ負担が子どもに移るだけなら、問題は先送りになります。

負動産を持ち続けると年間いくらかかる？

固定資産税は評価額の1.4％が目安

固定資産税は、1月1日時点でその不動産を持っている人にかかる税金です。住んでいるかどうかは関係ありません。総務省の資料では、標準税率は評価額の1.4％とされています。

街づくりを進める区域として市町村が指定した区域（市街化区域）の中にある不動産なら、都市計画税も加わります。総務省の資料によると、こちらは上限が0.3％で、課税するかどうかは市町村が条例で決めます。詳しくは総務省の都市計画税の解説ページで確認できます。

ここで、税金を安くしてくれる仕組みが1つあります。人が住む家が建っている土地の税金を軽くする割引です。

※土地の評価額600万円・150㎡・税率1.4％で計算した場合。評価額は市町村が決めるため、実際の金額は納税通知書で確認してください

役所から勧告を受けると土地の税金が最大6倍に

この割引は、ずっと続くとは限りません。空き家を放っておくと、役所から名指しで指導され、最後に割引を外されます。

2023年に空家法が改正され、「管理不全空家等」という区分ができました。放っておけば危ない状態になりそうな空き家が対象です。空家法13条をもとに、市町村長が助言・指導をし、それに従わないと勧告に進みます。

国土交通省の空き家対策の解説ページでは、勧告を受けた管理不全空家は住宅用地の特例が解除されると明記されています。割引が外れると、計算のもとが6倍になります。

1. 助言役所が所有者に連絡する
2. 指導直すべき点を具体的に示される
3. 勧告住宅用地の特例が外れる

税金のほかに毎年かかるお金

出ていくお金は税金だけではありません。草刈り、見回り、水道や電気の基本料金、火災保険料が積み上がります。遠方なら、行くだけで交通費と時間がかかります。

建物が傷んだまま放置すると、別の心配も出てきます。瓦が落ちて通行人がけがをしたり、塀が崩れて隣の家を傷つけたりすれば、責任は所有者が負います。使っていない不動産でも、管理の責任は持ち主から離れません。

負動産を手放す5つの方法と費用の比較

5つの方法を一覧で比べる

まず全体を並べます。費用の欄は、国や裁判所が公表している金額だけを書きました。

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※審査手数料・負担金は法務省、相続放棄の費用は裁判所の公表情報によります。郵便切手の額は提出先の家庭裁判所によって違います

費用で比べるとどれが現実的か

表を見ると、お金の出方が3つに分かれます。売れればお金が入る方法、お金を払って引き取ってもらう方法、ほとんど費用をかけずに権利を手放す方法です。

負動産を手放すとき、多くの人が最初に驚くのがここです。国に引き取ってもらう方法は、こちらがお金を払う側になります。負担金20万円は、国が10年間その土地を管理する費用に相当する金額として決められています。

分かれ道は「建物があるかどうか」

5つのうちどれを選べるかは、建物が建っているかで大きく変わります。国に引き取ってもらう制度は土地だけが対象で、建物があると申請そのものができません。

解体費用は建物の構造や道路の広さで大きく変わります。金額の目安と、費用が用意できないときの進め方は空き家の解体費用が払えない場合の売却方法にまとめています。

国に引き取ってもらう制度は本当に使える？

2023年に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。相続でもらった土地が対象で、自分で買った土地は使えません。

建物が建っていると申請の段階で却下される

法務省の制度の要件のページでは、申請できないケースの最初に「建物がある土地」が挙げられています。あわせて次のような土地も対象外です。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 土壌が汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地、所有権に争いがある土地

つまり、建物が残っているうちは申請そのものができません。先に解体して更地にしないと、国は引き取ってくれません。その解体の費用は所有者の負担になります。

建物があるまま進める方法と、解体して申請する方法の比べ方は相続土地国庫帰属制度は使えない？建物がある土地の条件と費用・買取で詳しく扱っています。

費用は審査手数料14,000円＋負担金20万円から

引き取ってもらうには、2種類のお金を払います。申請のときの審査手数料と、承認されたあとの負担金です。

法務省の資料では、審査手数料は土地1筆（登記簿で数える1区画）につき14,000円です。負担金は10年分の土地管理費相当額として決められています。宅地・農地・森林以外の土地は、面積にかかわらず20万円とされています。

納付の期限も決まっています。法務省の案内では、負担金の通知が届いた翌日から30日以内に日本銀行へ納めます。通知が届いてから1か月弱で用意する必要があるため、金額は申請の前に確かめておいてください。

実際にどれくらい使われているのか

制度の利用状況は法務省が公表しています。令和8年6月30日現在の速報値では、申請が5,698件、国に引き取られたのが2,885件、却下が83件でした。

申請して国に引き取られたのは、件数で見ると半分ほどです。残りは審査中か、途中で取り下げられたものです。申し込めば必ず引き取ってもらえる制度ではない、という前提で考えてください。

1. 法務局の本局に事前相談する土地のある場所を管轄する本局へ。予約制です
2. 申請して審査手数料を納める土地1筆につき14,000円を申請時に納付します
3. 審査を受ける書類の確認に加え、現地の調査も行われます
4. 承認の通知を受けて負担金を納める通知が届いた翌日から30日以内に日本銀行へ納付します

相続放棄すれば負動産から解放される？

期限は3か月、しかも全部まとめて手放すことになる

相続放棄は、家庭裁判所に申し出て行います。この申し出を「申述」といいます。裁判所の案内では、相続があったことを知った時から3か月以内に手続きをします。

この3か月は「熟慮期間」と呼ばれます。財産を調べても決められないときは、家庭裁判所に申し立てて期間を延ばしてもらえます。くわしくは裁判所の相続の承認又は放棄の期間の伸長のページに載っています。

費用自体は高くありません。裁判所の案内では、申述人1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手が必要です。提出先は、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所です。

1. 相続があったことを知った日ここから3か月を数え始める
2. 財産を調べる借金・不動産・預貯金をすべて確認する
3. 3か月の期限放棄するなら家庭裁判所へ申述。間に合わないなら期間の伸長を申し立てる

放棄しても管理の責任が残る場合がある

放棄すれば終わり、とは言い切れません。民法940条では、放棄した時点でその家を実際に使っていた人には、財産を壊さないように保つ義務が残ります。これを保存義務といい、2023年4月1日からこの形になりました。

どういう状態が「占有」に当たるかは、ケースごとの判断です。国土交通省の資料では、家財や荷物を置いている場合や、家の鍵を持っている場合は占有者に当たる可能性があるとされています。

義務から完全に離れるには、相続財産清算人を選んでもらう手続きが必要になることがあります。その費用の目安や、相続して買取で手放す場合との比べ方は相続放棄した空き家の管理義務と費用で説明しています。

売って手放す場合：仲介と買取の違いと売れたときの税金

仲介と買取はどこが違う？

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。買取は、不動産会社自身が買い主になる方法です。買い手が誰なのかが、いちばん大きな違いです。

負動産の場合、仲介で何年も売れないままというケースが珍しくありません。その間も税金と管理費は出続けるので、価格の高さより「いつ止まるか」で選ぶ考え方もあります。売れない原因の切り分け方は家が売れない原因と対策にまとめています。

売れて利益が出たときの税金

売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。買ったときより高く売れた場合、その差額に税金がかかります。

税率は、持っていた期間で変わります。国税庁の長期譲渡所得の税額の計算のページでは、5年を超えて持っていた場合は所得税15％・住民税5％です。震災の復興のために上乗せされている税金（復興特別所得税）を合わせると、20.315％になります。

5年以下で売った場合は税率が上がります。所得税・復興特別所得税30.63％と住民税9％で、合計39.63％です。期間は売った年の1月1日時点で数えるため、カレンダー上の年数とずれることがあります。

相続した空き家なら3,000万円の控除が使えることも

相続した空き家を売る場合、税金が安くなる制度があります。条件に合えば、利益から最高3,000万円を引けます。

国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例のページでは、おもに次の条件が示されています。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
• 区分所有建物（マンションのように1棟を部屋ごとに登記したもの）でないこと
• 相続の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

条件は細かく、建物の状態によって追加の手続きが必要になります。要件の詳細は相続空き家の3,000万円特別控除とはで確認してください。実際に使えるかどうかは、税理士か税務署に確認するのが確実です。

手放す前に確認したい3つの落とし穴

名義が亡くなった人のままだと売れない

亡くなった人の名義のままでは、売る手続きに進めません。名義を相続人に移す手続きを相続登記といいます。これは2024年4月1日から義務になりました。

法務省の相続登記の申請義務化の案内では、相続したことを知った日から3年以内に登記するよう求めています。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

施行の前に相続した不動産にも期限があります。令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。期限と手続きの流れは相続登記の義務化とはで解説しています。

タダであげると相手に贈与税がかかることがある

「もらってくれるなら無料でいい」と考える人は多いです。ただ、そこに税金の問題が生まれます。安く譲ると、その差額をもらったものとして扱われる仕組みがあります。

国税庁の低額譲受けの解説ページでは、個人から著しく低い値段で財産を譲り受けた場合、時価との差額が贈与とみなされると説明されています。税金を払うのは、譲り受けた側です。

境界が決まっていないと誰も引き取らない

境界があいまいな土地は、手放すときに必ず引っかかります。国に引き取ってもらう制度では、境界が明らかでない土地は申請できないと定められています。

買主の側も同じ見方をします。どこまでが自分の土地か分からなければ、買ったあとに隣とトラブルになるからです。測量と境界の確認は、売る前に済ませておくほうが話が早く進みます。

よくある質問

この記事のまとめ

• 負動産とは、使い道がなく売れず、税金と管理費だけが出ていく不動産のこと
• 固定資産税は評価額の1.4％が目安。勧告を受けると土地の税金は最大6倍になる
• 手放す方法は5つ。選べるかどうかは建物が建っているかで大きく変わる
• 国に引き取ってもらう費用は、審査手数料1筆14,000円＋負担金原則20万円から
• 相続放棄は3か月が期限で、プラスの財産もまとめて手放すことになる
• 手放す前に、名義・贈与税・境界の3つを確認しておく

どの方法を選ぶとしても、判断の出発点は「今いくらで売れるか」です。売れる金額が分かれば、お金を払って引き取ってもらうべきかどうかも見えてきます。まずは現在の価格を確認することから始めてください。