相続放棄した空き家の管理義務と費用｜放棄より買取が得なケース

「実家が空き家で価値もなさそうだから、相続放棄してしまえば関係なくなる」——そう考えている方に、先に結論をお伝えします。相続放棄をしても、放棄の時点でその空き家を現に占有していた場合は民法940条の保存義務が残り、義務を完全に終わらせるには相続財産清算人の選任申立てと数十万円〜100万円程度の予納金が必要になることがあります。一方、その空き家に値段が付くなら、相続して売却したほうが手元にお金が残ります。本記事では、残る義務の中身と実際にかかる費用、放棄と売却をどう比べて判断すればよいかを、法令と公的機関の公表情報にもとづいて整理します。

相続放棄しても空き家の管理義務が残ることがある

相続放棄が受理されると、その相続人は「初めから相続人とならなかったもの」とみなされ、所有権を取得しません。ところが所有権とは別に、「その財産を壊さずに保っておく義務」だけが残る場合があります。ここが見落とされやすく、放棄したのに草刈りや修繕の連絡が来る、近隣から苦情が入るといったトラブルの原因になっています。

2023年4月の民法改正で「管理義務」は「保存義務」に変わった

この義務を定めているのが民法940条です。2023年（令和5年）4月1日施行の改正民法で、条文の内容が大きく整理されました。改正前は義務を負う人の範囲があいまいで、実家に一度も住んだことがなく鍵も持っていない相続人までが管理責任を問われかねない書きぶりでした。

改正後の940条1項は、義務を負う人を「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」に限定し、名称も「管理」から「保存」に改めました。保存とは、財産を滅失・損傷させないという必要最小限の内容を指します。管理にまったく関与していなかった相続人にまで負担を負わせるのは相続放棄制度の趣旨に合わない、というのが改正の理由です。

この改正に経過措置は設けられていません。そのため、2023年4月1日より前に発生した相続や、それ以前に行った相続放棄についても、現在は改正後のルールで判断されます。「放棄しても管理義務はずっと残る」と説明する古い記事を読んだ方は、認識を更新しておきましょう。

「現に占有している」とはどういう状態か

では、どこからが「現に占有している」に当たるのか。条文に定義はなく最終的には個別判断ですが、実務では「その空き家を事実上支配している状態か」が基準です。次の状況では、占有していると評価される可能性が高くなります。

• 被相続人と同居していて、亡くなったあともその家に住み続けている
• 同居はしていないが、鍵を預かっていて自由に出入りできる状態にある
• 自分の家財や荷物をその家に置いている
• 近所に住んでいて、実際に定期的な草刈りや通風などの管理をしてきた

逆に、遠方に住んでいて何十年も立ち入らず、鍵も持たず、相続が起きて初めて空き家の存在を知ったようなケースでは、占有していたとは言いにくく、保存義務は生じないと考えられます。判断が微妙なら、申述前に弁護士や司法書士に確認しておくと安全です。

保存義務を負うと具体的に何をすることになるのか

保存義務の水準は「自己の財産におけるのと同一の注意」とされ、専門業者への委託までは求められません。それでも実際には、屋根や外壁が崩れて通行人に危険が及ばないよう点検する、台風などの破損を放置しない、庭木の越境や不法投棄を防ぐため見回る、といった対応が必要です。

問題は、この義務がいつまで続くのかです。940条は「相続人又は相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」と定めており、引き渡す相手が現れない限り終わりません。次順位の相続人が引き継ぐなら解決しますが、全員が放棄した場合は引き渡す相手が存在せず、後述の相続財産清算人を選任してもらう以外に義務を終わらせる方法がないのです。

保存義務から解放される方法と、かかる費用

相続放棄を「タダで縁を切れる手段」だと思っている方に、最も知ってほしい部分です。保存義務から確実に解放されるには、家庭裁判所での手続きと、まとまった金額の持ち出しが必要です。

相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てる

相続人の存在・不存在が明らかでないとき（相続人全員が放棄して相続する人がいなくなった場合を含みます）、利害関係人や検察官の申立てにより、家庭裁判所は相続財産清算人を選任します。詳細は裁判所の「相続財産清算人の選任」のページで確認できます。この制度は2023年4月1日の改正で「相続財産管理人」から名称が変わりました。現在は、清算人の選任と相続人の捜索の公告が6か月以上の期間で一括して行われ、その期間内に債権者等への請求申出の公告も満了する仕組みになっています。

申立先は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。選任されると清算人が相続財産を管理・換価し、債権者への弁済などの清算手続きを進めます。放棄した人は、空き家を清算人に引き渡した時点で保存義務から解放されます。

予納金は数十万円〜100万円程度が目安

この手続きの最大のハードルが予納金です。清算人の経費や報酬にあてるため申立人が裁判所に納めるお金で、相続財産に報酬をまかなえる現金がなければ申立人が実費で負担します。裁判所の案内では管理費用や報酬として100万円程度の予納を求められることがあると説明されており、実際の金額は財産の内容や地域により数十万円から100万円程度の幅があります。納付は選任の前、申立て後おおむね1か月以内が一般的です。

相続財産から費用をまかなえれば余った分は返還されますが、値段の付かない空き家しかない場合は、納めた予納金が戻らない可能性も十分にあります。費用の全体像は次のとおりです。

相続放棄の申述そのものは、裁判所の「相続の放棄の申述」のページにあるとおり、申述する相続人1人につき収入印紙800円と連絡用の郵便切手で済みます。「相続放棄はほぼ無料」というのは事実ですが、それは申述だけを見た話です。空き家の保存義務まで断ち切ろうとすると、桁が2つ変わってきます。

相続放棄した空き家の固定資産税は誰が払うのか

相続放棄を検討中の方から特に多いのが、固定資産税に関する質問です。ここは「法律上の結論」と「実際に起きること」がずれやすいので、分けて理解しておくと混乱しません。

相続放棄をすれば納税義務は承継しない

結論から言えば、相続放棄が受理された人は、その不動産にかかる固定資産税の納税義務を承継しません。放棄した人は初めから相続人でなかったものとみなされ、被相続人の納税義務を引き継ぐ立場にないからです。

固定資産税の納税義務者は地方税法343条が定めており、原則は登記簿等に所有者として登記・登録されている人です。ただし同条2項後段により、登記名義人が賦課期日（毎年1月1日）より前に亡くなっている場合は、その日に当該土地・家屋を「現に所有している者」が納税義務者になります。放棄した人は所有権を取得しないため、これにも当たりません。

それでも納税通知書が届くことがある理由

法律上は義務がないのに通知書が届く理由は単純で、市区町村が相続放棄の事実を把握できていないためです。家庭裁判所が放棄を受理しても、その情報が自動的に資産税課へ共有される仕組みはありません。役所は登記簿や住民票をもとに相続人と思われる人を推定して通知を送るため、放棄した人のところに納税通知書や「相続人代表者指定届」が届いてしまうのです。

また、固定資産税は1月1日時点の状況で1年分が課税されます。1月1日の後に放棄した場合その年度分の課税はすでに確定しており、記録に反映されるのは翌年度以降が通常です。なお令和2年度の税制改正では、登記簿上の所有者の死亡から相続登記までの間の「現所有者」に、条例の定めるところにより氏名・住所などを申告させる制度が設けられました。趣旨は総務省の「所有者不明土地等に係る固定資産税の課題への対応」で説明されています。多くの自治体は、現所有者であることを知った日の翌日から3か月以内という申告期限を条例で定めています。

納税通知書が届いたときの対処法

通知が届いても慌てて支払ってはいけません。納付すると相続財産を処分・費消したと評価され、後述の法定単純承認を主張されるおそれがあります。正しい対応は、支払わずに市区町村の資産税課へ連絡し、家庭裁判所が発行する「相続放棄申述受理通知書」または「相続放棄申述受理証明書」の写しを提出することです。多くの自治体は放棄した場合の相続人代表者指定届を不要とし、代わりにこの写しを求めています。

なお、これは納税義務の話で、保存義務とは別物です。固定資産税を払わなくてよくなっても、空き家の保存義務が自動的に消えるわけではありません。空き家を放置して自治体から指定を受けた場合の税負担については、管理不全空き家の固定資産税6倍とは｜回避策と買取での手放し方もあわせてご覧ください。

相続放棄の期限は3か月・過ぎてしまった場合の対処

相続放棄には明確な期限があり、これを知らずに過ごして放棄という選択肢そのものを失うケースが少なくありません。

熟慮期間の起算点と、期間を延ばす申立て

相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月の熟慮期間内に、単純承認・限定承認・相続放棄のいずれかを選ばなければなりません。起算点が「亡くなった日」ではない点が重要です。たとえば先順位の相続人が全員放棄したことで自分が相続人になった場合は、そのことを知った時から3か月を数えます。疎遠だった親族の相続で、通知が来て初めて相続人だと知ったケースも同様です。

3か月以内に財産を調べきれず判断できないときは、家庭裁判所に「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立てて期間を延ばしてもらえる場合があります。手続きは「相続の承認又は放棄の期間の伸長」のページで確認できます。申立先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所、申立人は利害関係人（相続人を含む）または検察官です。遠方の空き家を確認できていない、借金の有無を調査中だといった事情があるなら、期限前に検討してください。

3か月を過ぎてから空き家や借金が判明した場合

すでに3か月を過ぎていても、直ちに諦める必要はありません。相続財産がまったく存在しないと信じ、そう信じたことに相当な理由があると認められるケースでは、財産の存在を知った時から熟慮期間を起算すべきだとして、期間経過後の申述が受理されることがあります。何年も経って債権者の督促状が届き、初めて空き家や借金の存在を知ったという相談は珍しくありません。

ただし受理されるかは個別の事情に左右され、確実に認められるものではありません。3か月を過ぎている自覚があるなら、自分で申述書を書いて出さず、事情を整理したうえで弁護士や司法書士に相談してください。一度受理されなかった場合のやり直しは容易ではありません。

うっかり相続放棄ができなくなる行為（法定単純承認）

相続放棄を検討する段階で最も避けたいのが、知らないうちに「相続を承認した」とみなされることです。これを法定単純承認といい、一度該当すると期限内でも相続放棄はできなくなります。

民法921条が定める3つのケース

民法921条は、次の場合に相続人が単純承認をしたものとみなすと定めています。

1. 相続人が相続財産の全部または一部を処分したとき（保存行為と、民法602条に定める期間を超えない賃貸は除く）
2. 相続人が熟慮期間内に限定承認または相続放棄をしなかったとき
3. 相続人が、限定承認または相続放棄をした後であっても、相続財産の全部もしくは一部を隠匿し、私にこれを消費し、または悪意でこれを財産目録中に記載しなかったとき

空き家の場面で問題になりやすいのは1と3です。特に3は、放棄したあとの行為でも単純承認とみなされうる点に注意してください。

空き家でやりがちなNG行為

良かれと思った行為が「処分」と評価されるおそれがあります。放棄を少しでも検討しているなら、次の行為は手を付ける前に専門家に確認してください。

• 空き家の建物を解体する（建物という相続財産を処分する行為にあたりうる）
• 家財道具や仏具以外の動産を売却・換金する、リサイクル業者に有償で引き取らせる
• 形見分けの範囲を超えて価値のある物品を持ち帰る
• 空き家を第三者に貸して賃料を受け取る、駐車場として使わせる
• 被相続人名義の預貯金を引き出して自分の生活費などにあてる
• 被相続人が受け取るはずだった賃料や売却代金を受領する

一方、雨漏りの応急処置や崩れかけた塀の危険箇所を最低限直す行為は、財産の価値を維持する「保存行為」として条文上は処分から除外されています。ただし修繕の規模が大きくなると線引きが微妙になります。解体費用の負担で悩んでいる場合の選択肢は、空き家の解体費用が払えない場合の売却方法｜解体せず買取してもらう選択肢で詳しく解説しています。

放棄する前に「売れるかどうか」を確認すべき理由

「思っていたより放棄も大変だ」と感じた方も多いはずです。相続放棄の解説では放棄後の手続きばかりが語られ、「そもそも放棄しないほうが有利ではないか」という比較がほとんどされていません。判断を分けるのは、たったひとつ、その空き家に値段が付くかどうかです。

相続放棄と、相続して売却する場合の費用・期間の比較

同じ「空き家を手放す」でも、放棄と売却ではお金の向きが逆になります。整理すると次のとおりです。

相続放棄は空き家だけを選んで捨てられる制度ではなく、預貯金や他の不動産を含めプラスの財産もすべて手放すことになります。「価値のない空き家を押し付けられたくない」という理由だけで放棄すると、本来受け取れたはずの預貯金まで失い、そのうえ予納金の持ち出しが発生しかねません。

買取なら現況のまま・解体せずに手放せる

「こんな古い家に買い手なんてつかない」と思い込み、査定すら取らずに放棄を選ぶ方がいますが、順序が逆です。3か月の期限内に「いくらで売れるのか」を確認してから決めるほうが合理的です。

特に不動産会社による買取は、仲介での売却が難しい物件でも選択肢になりえます。買主が個人ではなく不動産会社になるため、室内に残置物がある状態や建物が古く傷んだ状態のままでも、条件が合えばそのまま引き取ってもらえるケースがあります。販売活動が不要なので仲介より短期間で現金化しやすい点も、期限のある相続では利点です。仮に価格が高くなくても、予納金を持ち出して放棄するのと、現金を得たうえで管理義務からも解放されるのとでは収支が大きく変わります。

相続して売る場合に使える税制の特例

相続して売却する場合、譲渡益が出ても要件を満たせば税負担を抑えられる特例があります。代表的なのが、相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。国税庁のタックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」によれば、この特例は令和9年12月31日までの譲渡が対象で、令和6年1月1日以後の譲渡は、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合の控除上限が2,000万円に引き下げられています。売却代金が1億円以下であることなど、他にも要件があります。詳しくは相続空き家の3,000万円特別控除とは｜要件と期限を解説をご覧ください。

また、相続税を納めた方なら、支払った相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算の特例も使える可能性があります。こちらは相続開始から3年10か月という期限があり、判断を先延ばしにすると使えません。詳細は相続税の取得費加算の特例とは｜3年10ヶ月の期限と計算方法を解説で解説しています。なお、これらの特例はいずれも相続または遺贈によって財産を取得した人が対象で、相続放棄をした人は使えません。

相続放棄した空き家は最終的にどうなるのか

相続人全員が放棄した空き家がその後どうなるのかも押さえておきましょう。知らずに放棄すると、「放棄したのに何年も空き家が残っている」という状況に戸惑うことになります。

換価されて最終的に国庫へ帰属する

相続人全員が放棄すると、法律上は相続人不存在の状態になります。家庭裁判所に相続財産清算人が選任されると、清算人が財産を管理し、必要に応じて換価して債権者へ弁済します。清算人選任と相続人捜索の公告は6か月以上の期間で行われ、その中で債権者等への請求申出の公告も併せて満了します。

弁済後もなお財産が残る場合は、被相続人と特別の縁故があった人（特別縁故者）への分与が検討され、それでも残れば民法959条により最終的に国庫に帰属します。ただしこの流れが動き出すのは、誰かが清算人の選任を申し立てた場合だけです。申立てがなければ、空き家は所有者不明のまま残り続けます。

相続土地国庫帰属制度は建物があると使えない

「いらない不動産は国に引き取ってもらえる制度があるらしい」という声をよく聞きます。これは相続土地国庫帰属制度のことですが、空き家の解決策としては期待しすぎないほうがよい制度です。理由は名称のとおり、対象が「土地」に限られているからです。法務省の相続土地国庫帰属制度の概要のとおり、建物が存在する土地は申請しても引き取ってもらえません。この制度を使うには、先に自費で建物を解体して更地にする必要があります。

さらに承認を受けた場合は、国有地の種目ごとに管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定された負担金を納めます。法務省の負担金に関するページによれば、負担金は原則20万円で、土地の種目や所在地域によっては面積に応じて算定されることもあります。解体費用に加えて負担金も必要になることを踏まえると、値段が付く土地なら売却したほうが有利になるケースが多いと言えます。

放置し続けた場合に生じるリスク

清算人の申立ても売却もせず放置した場合のリスクにも触れます。第一に、損害賠償のリスクです。民法717条は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときの責任を定め、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償責任を負うとしています。所有者の責任には免責規定がなく、無過失でも責任を負う点が特徴です。老朽化した空き家の外壁や屋根が崩れて通行人がけがをする事故は現実に起きています。

第二に、行政上のリスクです。空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年の改正で、放置すれば特定空家等になるおそれのある建物を「管理不全空家等」と位置づけました。国土交通省の改正法の解説ページにあるとおり、管理不全空家等について勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れ、税負担が大きく上がります。第三に名義の問題です。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、相続して所有者となった場合は放置できません。この点は相続登記の義務化とは｜2027年3月の期限と10万円の過料を解説で扱っています。

よくある質問

相続放棄をすれば空き家の管理から完全に解放されますか？

自動的には解放されません。民法940条により、放棄の時点でその空き家を現に占有していた場合は、次の相続人または相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。誰も引き継ぐ人がいない場合、義務を終わらせるには家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる必要があります。

相続放棄した空き家の固定資産税は払わなければいけませんか？

相続放棄が受理されると初めから相続人でなかったものとみなされるため、納税義務は承継しません。ただし固定資産税は1月1日時点の状況で課税され、市区町村が放棄を把握していないと納税通知書が届くことがあります。その場合は相続放棄申述受理通知書の写しを資産税課に提出してください。

相続放棄の前に空き家の遺品整理や解体をしても大丈夫ですか？

危険です。民法921条により相続財産の全部または一部を処分すると法定単純承認とみなされ、以後は相続放棄ができなくなります。建物の解体、家財の売却や換金、賃料の受領などが該当しうるため、放棄を検討している段階では財産に手を付けず、先に弁護士や司法書士に相談してください。

相続放棄と、相続して売却するのはどちらが得ですか？

空き家に買い手がつく価値があるかどうかで変わります。値段が付くなら、相続して売却すれば手元にお金が残り、予納金も不要です。逆に売却の見込みがなく負債のほうが大きいなら放棄が有利です。判断材料が査定額なので、放棄の期限である3か月以内にまず査定を取ることをおすすめします。

相続放棄した空き家は最終的に誰のものになりますか？

相続人全員が放棄すると相続人不存在となり、家庭裁判所が選任した相続財産清算人が換価して債権者への弁済にあてます。特別縁故者への分与をしてもなお財産が残る場合は、民法959条により最終的に国庫に帰属します。申立てがなければ空き家は放置されたままになります。