アスベストがある家の解体費用と売却｜調査は誰の義務？買取で手放す方法

「実家を解体して売ろうと思ったら、アスベストがあるかもしれないと言われた」——築年数の経った家を手放すときに、最後の関門になりやすいのがアスベスト（石綿）です。結論から言うと、アスベストがあっても家は売れますし、所有者が自分で調査会社を探す必要もありません。事前調査の義務を負うのは工事を請け負う元請業者で、所有者は費用を負担する側です。ただし解体費用がいくら上乗せされるかは、実際に見積りを取るまで確定しません。国土交通省が公表している費用の目安にも「条件によっては大幅に上回ることがある」と注記があるほどです。この記事では、アスベストの有無の見当のつけ方、費用に乗ってくる項目、法律上の義務が誰にあるのか、そして解体してから売るのと現況のまま買取に出すのとで何が変わるのかを、公的資料をもとに整理します。

アスベストがある家とは｜2006年9月1日が分かれ目

アスベスト（石綿）は、耐火性・断熱性・耐久性に優れ、安価だったことから、かつて建材に広く使われていました。健康被害が明らかになったあと段階的に規制され、現在は新たに使うことができません。まず押さえるべきは「いつ着工した家か」という一点です。

0.1重量％を超える石綿は2006年9月1日から使用禁止

労働安全衛生法施行令の改正により、石綿および石綿を重量の0.1％を超えて含有するすべての物について、製造・輸入・譲渡・提供・使用が2006年（平成18年）9月1日から禁止されています。つまり、2006年9月1日以降に着工した建物であれば、石綿含有建材が使われている可能性は基本的に低いと考えてよいことになります。

逆に言えば、それより前に着工した建物は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造を問わず、可能性があるという前提で扱われます。厚生労働省の資料でも「2006年9月より以前に着工した建築物・工作物・船舶は石綿が使われている可能性がある」と整理されています。築30年、築40年の実家であれば、まず該当すると考えて準備を進めるほうが現実的です。

ここで誤解されやすいのが「うちは木造だからアスベストとは無縁」という思い込みです。吹き付けアスベストのイメージが強いためにそう考えてしまいがちですが、木造の一戸建てでも屋根材・外壁材・床材・天井材といった成形板にアスベストが含まれている例は珍しくありません。木造だから安心、という判断はできません。

木造戸建てで見つかるのは大半が成形板

アスベスト含有建材は、飛散のしやすさによって便宜的にレベル1からレベル3に分けられます。このうち一般的な木造住宅で見つかるものの大半は、セメントなどで固められていて飛散しにくいレベル3の成形板です。具体的には、屋根のスレート板、外壁のサイディング、ビニル床タイル、天井や壁の化粧石膏ボードなどが挙げられます。

レベル3であれば、レベル1の吹き付け材のように作業場所を完全に隔離して負圧にするといった大掛かりな措置は原則として必要ありません。そのぶん工事は軽く、費用も抑えられます。「アスベスト」と聞いて身構えてしまう方は多いのですが、戸建ての解体で問題になるのは多くの場合このレベル3であり、工事が止まるような話ではありません。

図面がなくても着工時期でおおよその見当はつく

所有者ができる下調べは、次の順序で進めるのが効率的です。

• 建築確認済証・検査済証や登記事項証明書で、着工または新築の時期を確認する
• 手元に確認申請の図面・仕様書があれば、屋根材・外壁材・内装材の製品名やメーカー名を控える
• 増築やリフォームをしている場合は、その工事の時期と範囲も分かる範囲で整理する
• 過去にアスベストの調査や除去をしたことがあれば、その報告書を探す

図面が見つからないケースは非常に多いのですが、それ自体は珍しいことではありません。事前調査は、設計図書などの文書による調査と目視による調査の両方を行うことになっており、文書が存在しない場合は目視調査を中心に進められます。図面がないからといって調査ができないわけではないので、そこで止まる必要はありません。なお確認申請の書類が見つからないときの対処は、検査済証がない家の売却の記事でも詳しく扱っています。

レベル1〜3の違いと、家のどこに使われているか

解体費用がどれだけ上がるかは、結局のところ「どのレベルの建材が、どれだけの面積使われているか」でほぼ決まります。ここを理解しておくと、見積書が届いたときに内容を読めるようになります。

レベルは法律用語ではなく、飛散しやすさの目安

まず前提として、レベル1〜3という区分は法律上の用語ではありません。建設業労働災害防止協会が作業の危険度を整理するために用いた区分が実務に定着したもので、国土交通省や厚生労働省の資料でも参考情報として掲載されています。法令上の規制は「特定建築材料」かどうかなど別の基準で組まれているため、レベルの呼び方はあくまで見積書を読むための共通言語だと考えてください。

戸建てで確認したい建材の場所

調査は元請業者が行いますが、所有者があらかじめ状況を把握しておくと、業者との打ち合わせが早く進みます。築古の木造住宅で確認されやすいのは次の箇所です。

• 屋根：波形スレート板、化粧スレート（いわゆるカラーベスト系）
• 外壁：窯業系サイディング、スレートボード
• 床：ビニル床タイル（Pタイル）、その接着剤
• 天井・壁：化粧石膏ボード、けい酸カルシウム板、岩綿吸音板
• 設備まわり：給湯器・ボイラーの断熱材、配管の保温材

屋根や外壁のように面積が大きい部位に含有建材があると、そのぶん処理量が増えて費用に効いてきます。反対に、床の一部だけといった限定的な範囲であれば影響は小さく済みます。「アスベストがあるかどうか」だけでなく「どこに、どれくらいの面積あるか」が費用を決める、という見方をしてください。

解体費用はいくら上がる？公的な目安でも幅が非常に大きい

この記事でいちばん率直にお伝えしたいのがこの点です。インターネット上には「1㎡あたり何円」という相場表が数多くありますが、戸建て規模でその数字がそのまま当たることはあまり期待できません。理由は公的な資料そのものに書かれています。

国土交通省の目安にも「大幅に上回ることがある」と注記がある

国土交通省はアスベスト対策Q&Aのなかで、アスベスト含有吹付け材の除去費用の目安を公表しています。ただしこの目安は2007年1月から12月の施工実績データをもとに、処理件数の上下15％をカットして算出されたものであり、資料には「施工条件によっては、この値の幅を大幅に上回ったり、下回ったりする場合もありえます」と明記されています。

さらに、処理する面積によって単価に差があり、処理面積が300㎡以下の場合は面積が小さいために費用の幅が非常に大きくなるとも説明されています。一般的な戸建て住宅はまさにこの300㎡以下の領域に入るため、公表されている目安の幅がもっとも広がる条件に当てはまってしまいます。加えて、部屋の形状、天井の高さ、固定された機器の有無といった施工条件によって、着工前の準備作業や仮設の程度が大きく変わり、処理費に大きな幅が発生するとされています。

つまり「アスベストがあると解体費用が何万円上がる」と事前に言い切れる人はいない、というのが正直なところです。見積りを2社以上から取って比較する以外に、金額を確定させる方法はありません。ここを曖昧にしたまま解体を決めてしまうと、着工後に追加費用を請求されたときに身動きが取れなくなります。

費用に乗ってくる4つの項目

見積書を読むときは、通常の解体費用に対して次の4つが上乗せされる構造だと理解しておくと分かりやすくなります。

注意したいのは、分析調査が「必要になるかどうか」自体が事前調査をしてみないと分からない点です。図面から含有なしと判断できる建材もあれば、判断がつかず検体を採取するものもあります。検体の数が増えれば分析費用も比例して増えます。見積りの段階で「分析は何検体を想定しているか」を確認しておくと、後から金額が動く理由を把握しやすくなります。

廃棄物の区分で処分費が変わる

アスベストを含む廃棄物は、飛散性の違いによって区分が分かれます。環境省の整理では、飛散性のある廃石綿等は特別管理産業廃棄物に位置づけられ、通常の産業廃棄物よりも厳しい基準が適用されます。一方、建築物の解体・改修などで生じた、重量の0.1％を超えて石綿を含む産業廃棄物のうち廃石綿等以外のものは「石綿含有産業廃棄物」として扱われます。

いずれも最終的には、都道府県知事等の許可を受けた最終処分場で、大気中への飛散を防ぐ措置（固型化や薬剤による安定化、耐水性材料による二重梱包など）を講じたうえで埋立処分することとされています。通常の解体ごみのように破砕してリサイクルに回すことができないため、処分費は割高になります。屋根や外壁のように面積が大きい部位に含有建材があると処分量が増え、ここが費用に効いてくるわけです。

事前調査の義務は誰にある？所有者が誤解しやすい点

「調査を自分で手配しなければいけないのでは」と心配して相談に来られる方が少なくありませんが、法律上の調査義務は所有者ではなく工事業者側にあります。ここを正しく理解しておくと、余計な手間とお金を使わずに済みます。

調査するのは所有者ではなく元請業者

石綿障害予防規則では、建築物等の解体・改修工事を行う際、その規模の大小にかかわらず、工事前に作業に係る部分のすべての材料について石綿含有の有無の事前調査を行うことが求められています。この義務を負うのは工事の元請業者です。調査は、設計図書等の文書による調査（文書が存在しないときを除く）と目視による調査の両方を行う必要があります。

調査の結果は記録を作成して3年間保存するとともに、作業場所に備え付け、概要を労働者が見やすい箇所に掲示することとされています。解体現場の入口付近に調査結果の掲示が出ているのを見かけるのは、この定めによるものです。所有者の側で調査会社を探したり、資格者を手配したりする必要はありません。

2023年10月から有資格者による調査が必須

2023年（令和5年）10月1日以降に着工する工事からは、建築物の事前調査を一定の資格を持つ者が行うことが義務づけられました。具体的には、建築物石綿含有建材調査者講習の修了者（特定建築物石綿含有建材調査者、一般建築物石綿含有建材調査者、一戸建て等石綿含有建材調査者）などが該当します。このうち一戸建て等石綿含有建材調査者は、一戸建て住宅および共同住宅の住戸の内部に限って調査できる区分です。

この改正は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造を問わず適用されます。「木造の小さい家だから資格者でなくてもよい」ということはありません。解体業者を選ぶ際は、有資格者による調査を自社で実施できる体制があるかを確認しておくと安心です。

なお2026年（令和8年）1月1日からは、建築物に加えて工作物の解体・改修工事についても有資格者による事前調査が義務化されました。こちらは化学プラント設備や配管などが主な対象で、一般的な戸建て住宅の売却で直接問題になる場面は多くありませんが、敷地内に大型の工作物がある場合は業者に確認しておくとよいでしょう。

報告が必要な規模は解体80㎡以上・改修100万円以上

調査そのものは規模を問わず必要ですが、その結果を行政に報告する義務は一定規模以上の工事に限られます。環境省が示す報告対象は、令和4年（2022年）4月1日以降に着手する工事のうち、次のいずれかに該当するものです。

• 建築物の解体工事で、解体作業の対象となる床面積の合計が80㎡以上のもの
• 建築物の改修工事で、請負代金の合計額が100万円以上（税込）のもの
• 工作物の解体・改修工事で、請負代金の合計額が100万円以上（税込）のもの
• 総トン数20トン以上の鋼製船舶の解体・改修工事

報告は石綿事前調査結果報告システムという電子システムで行い、1回の操作で大気汚染防止法に基づく都道府県等への報告と、労働基準監督署への報告を同時に済ませられます。個人宅のリフォームや解体工事もこの制度の対象に含まれます。一般的な戸建て住宅は延床面積80㎡を超えることが多いため、解体するなら報告対象になると考えておくのが現実的です。

報告を怠った場合の罰則も定められています。届出をせず、または虚偽の届出をした者は、3月以下の懲役または30万円以下の罰金に処せられるとされています。これは工事を施工する側に課される責任ですが、無届けで安く請け負おうとする業者に発注してしまうと、結果として工事が止まり、売却のスケジュールごと崩れることになります。極端に安い見積りが出てきたときは、調査と報告の費用が入っているかを必ず確認してください。

発注者にも費用負担と工期の配慮義務がある

調査義務が元請業者にあるといっても、発注者が完全に無関係というわけではありません。大気汚染防止法では、発注者は元請業者に対し、施工方法・工期・工事費その他の請負契約に関する事項について、作業基準の遵守を妨げるおそれのある条件を付さないよう配慮する義務があるとされています。また、元請業者が行う調査に要する費用を適正に負担するなど、調査に協力することが求められています。

石綿障害予防規則の側でも、発注者は請負人に対して石綿等の使用状況等を通知するよう努めるとともに、事前調査等や作業の実施状況の記録が適切に行われるよう配慮することとされています。制度がこうした形になっている背景には、発注者が最低価格・最短工期を求め、業者もそれに応えて安く短い条件を出した結果、飛散防止措置が不十分になるという問題があったためだと環境省の資料でも説明されています。

実務的な意味はシンプルです。調査と除去の費用は最終的に所有者が負担する、そして「安く早く」を押し付けると自分がリスクを負う、ということです。過去のリフォーム履歴や、増築時の書類など、手元にある情報は隠さず業者に渡してください。増築部分が未登記になっている場合は、そのこと自体も併せて伝えておくと、あとから話がこじれずに済みます。

補助金は使えるか｜契約前に相談しないと対象外になる

費用の負担を少しでも軽くしたい場合、自治体の補助制度が使えないかを確認する価値があります。ただし、使えるケースと使えないケースがはっきり分かれます。

国の交付金を使った自治体の補助制度

国土交通省は、吹付け石綿等に係る調査、台帳の整備、除去等に活用できる支援制度として、社会資本整備総合交付金（住宅・建築物アスベスト改修事業）を設けています。民間建築物の場合は、対象建築物の所在地を管轄する市町村が補助する額の一部を国や都道府県が負担する仕組みです。実際に補助を受けられるかどうかは、その市町村が制度を設けているかに左右されます。

ここで注意したいのは、国の支援制度の中心が吹付け石綿等、つまりレベル1・レベル2の建材を対象としている点です。前述のとおり木造戸建てで見つかるのは大半がレベル3の成形板であり、レベル3の除去費用まで補助対象としている自治体は多くありません。「補助金があるはずだから安く済む」という前提で資金計画を立てると、当てが外れる可能性があります。

一方、アスベストとは別枠で、老朽化した空き家の解体そのものに補助を出している自治体は少なくありません。解体費用全体を抑える観点では、こちらのほうが現実的な選択肢になることもあります。解体費用と補助の考え方については、空き家の解体費用が払えない場合の売却方法の記事も併せてご覧ください。

申請前に着工・契約すると受けられない

補助制度でもっとも多い失敗が、順番の間違いです。国土交通省のQ&Aでも、調査費の補助制度がある地方公共団体の場合は、業者と契約をされる前に相談することが推奨されています。多くの自治体で、交付決定前に契約または着工した工事は補助対象外という運用がされています。

手順としては、次の流れを守ってください。

1. 市区町村の建築指導課・住宅課などに、制度の有無と対象範囲を問い合わせる
2. 対象になりそうなら、申請に必要な書類（見積書、図面、写真など）を確認する
3. 見積りを取り、申請する。契約や着工は交付決定を待ってから行う
4. 工事完了後に実績報告を提出し、補助金を受け取る

申請から交付決定までに1か月以上かかる自治体もあります。年度予算の上限に達すると受付が締め切られることもあるため、解体の時期が決まっているなら早めに動く必要があります。売却の期限が迫っている場合、この待ち時間が取れるかどうかが、補助金を狙うか諦めるかの分岐点になります。

売るときのアスベストの扱い｜告知義務と重要事項説明

ここまでは解体する前提の話でした。次は、解体せずに売る場合にアスベストがどう扱われるかを整理します。売却の実務では、調査義務と告知義務を混同しないことが重要です。

調査義務はないが、黙っていると契約不適合責任

不動産を売るにあたって、売主にアスベストの調査を義務づける制度はありません。売却そのものが直ちにアスベストを飛散させるわけではないため、売買の時点では調査は求められていないのです。この点は、解体・改修工事を行う場合の事前調査義務とはまったく別の話です。

ただし、調査義務がないことと、知っていることを黙っていてよいことは別です。引渡し後に、契約の内容に適合しない状態が判明すれば、買主は民法上の契約不適合責任として、修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約の解除を求めることができます。過去に調査をして含有が判明していた、あるいはリフォーム時に業者から指摘されていた、といった事情を伏せたまま売ると、後日トラブルになる可能性が高くなります。

実務上の対応はシンプルです。分かっていることは正確に伝え、分からないことは「調査していないため不明」とはっきり伝えて、その内容を契約書や付帯設備・物件状況確認書に残すことです。「不明」と書くこと自体は不利ではありません。むしろ、何も書かないまま引き渡すほうが危険です。告知と契約不適合責任の実務は、古い擁壁がある家の売却でも同じ考え方が当てはまります。

重要事項説明の対象は「記録があるとき」だけ

宅地建物取引業法では、建物について石綿の使用の有無の調査結果の記録があるときは、その内容を重要事項として買主に説明することとされています。宅地建物取引業法施行規則の改正によって追加された項目で、国土交通省の重要事項説明書の様式にも欄が設けられています。

ここでのポイントは「記録があるとき」という条件です。調査をしていなければ説明すべき記録は存在せず、宅建業者に新たな調査を義務づけるものでもありません。そのため、実際の取引では「調査記録なし」と記載されて進むケースが大半です。裏を返せば、調査記録があると買主に渡せる情報が一段増え、リフォーム計画が立てやすくなるという意味があります。

買主がリフォーム前提なら建築基準法が効いてくる

買主が購入後にリフォームや増改築を予定している場合、建築基準法の規定が購入後のコストに直接響いてきます。国土交通省が整理する建築基準法による石綿規制では、吹付け石綿および石綿含有吹付けロックウールがある建築物について、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替えを行う際に除去等の措置が必要とされています。ただし、増改築部分の床面積が増改築前の床面積の2分の1を超えない改修では、増改築部分以外について封じ込めまたは囲い込みの措置でよいとされています。

つまり、買主にとってアスベストは「気持ちの問題」ではなく、購入後の工事計画とコストに直結する要素です。中古住宅として仲介で売り出す場合、買主側がこのリスクを見込んで指値（値引き交渉）をしてくることは十分に想定しておく必要があります。築古住宅が敬遠されやすい構造は旧耐震基準の家の売却と共通しています。

解体してから売るか、現況のまま買取か

ここまでの内容を踏まえて、最後に売り方の選択に落とし込みます。アスベストの可能性がある家を手放す方法は、大きく3つです。

解体してから売る3つのリスク

更地にしてから売れば買主は見つけやすくなります。ただし、その過程のリスクをすべて売主が引き受ける形になります。

• 費用が確定しない：前述のとおり、処理面積300㎡以下の戸建て規模は費用の幅がもっとも大きい領域です。事前調査の結果次第で、想定していた解体費用から金額が動く可能性があります。
• 固定資産税が上がる：建物を解体すると、その土地は住宅用地特例の対象から外れ、翌年度から固定資産税の負担が増えます。売れるまでの期間が長引くほど、この負担が積み上がります。仕組みは管理不全空き家の固定資産税6倍の記事で詳しく解説しています。
• 売れ残ったときに戻れない：解体は取り消せません。更地にしたうえで買い手がつかなければ、費用を払ったうえで税負担だけが残ります。立地によっては、古家付きのほうが買主の選択肢が広いこともあります。

資金に余裕があり、売却を急いでいないのであれば、解体してから売る選択は十分に合理的です。問題は、費用と期間の両方に余裕がないケースです。

3つの売り方を比較する

買取の価格が仲介より低くなるのは、買取業者が調査費用・除去費用・解体費用・その後の再販リスクをすべて自社で見込んで査定するためです。言い換えると、金額が読めない部分を業者側が引き受けている分が、価格差として表れています。「安く買い叩かれる」のではなく、不確実性を誰が負担するかの違いだと理解すると判断しやすくなります。

期限がある人は買取が現実的

次のいずれかに当てはまる場合、調査や除去を進めるより先に、現況のまま買取査定を取って比較することをおすすめします。

• 相続税の申告期限や、譲渡所得の特例の適用期限が迫っている
• 解体費用を先に用意するのが難しい
• 遠方に住んでいて、業者との打ち合わせに何度も行けない
• 相続人が複数いて、費用の負担割合で話がまとまらない
• 建物が傷んでおり、放置すると行政の指導対象になりかねない

特に相続がからむ場合、相続空き家の3,000万円特別控除のように期限が設けられた制度があります。調査と補助金申請、除去工事、その後の売却活動と積み上げていくと、期限に間に合わなくなることがあります。制度を使って節税するつもりが、期限切れで何も使えなくなるという結果は避けたいところです。

判断のためにまずやるべきことは、現況のままでいくらになるかを知ることです。そのうえで、解体費用の見積りと補助金の可否を確認し、手取りを比べてください。売却ナビットでは、アスベストの調査が済んでいない古家付きの物件についても、現況のまま査定をお出ししています。数字を並べてから決めれば、後悔のしようがありません。

よくある質問

自分の家にアスベストが使われているかどうかは、どうすれば分かりますか？

確実に判断するには分析調査が必要ですが、その前に着工時期で当たりをつけられます。石綿を重量の0.1％を超えて含む製品は2006年（平成18年）9月1日から製造・使用が禁止されているため、それ以降に着工した建物であれば含有建材が使われている可能性は低いと考えられます。それより前の建物は、まず確認申請の図面や仕様書で屋根材・外壁材・内装材の製品名を確認するところから始めてください。

アスベストの事前調査は、売主である所有者が自分で手配しなければいけませんか？

解体や改修の工事前に行う事前調査の義務を負うのは、所有者ではなく工事を請け負う元請業者です。所有者が自分で調査会社を探して依頼する必要はありません。ただし発注者には、調査に要する費用を適正に負担し、工期や工事費に無理な条件を付けないよう配慮する責任が定められています。つまり費用は最終的に発注者が負担する前提になっています。

アスベストがあることを買主に伝えないまま売却しても問題ありませんか？

売主にアスベストの調査義務はありませんが、知っている事実を伝えない売り方は避けるべきです。引渡し後に判明すれば契約不適合責任を問われ、修補費用の負担や代金の減額、契約の解除を求められる可能性があります。調査記録がある場合は重要事項説明の対象にもなります。分からないことは「分からない」と正確に伝え、その内容を契約書に明記しておくのが安全です。

調査も除去もしていない家でも買取してもらえますか？

買取業者は解体や再生を前提に自社で査定するため、アスベスト調査や除去が済んでいない古家付きの状態でも検討の対象になります。調査費用や除去費用は買主側の想定コストとして価格に織り込まれるので、その分だけ手取りは下がりますが、費用が見積り以上に膨らむリスクを売主が負わずに済みます。まずは現況のまま査定を取って、解体してから売る場合と比較してください。