成年後見人が不動産売却するには｜家庭裁判所の許可・期間・費用と買取

親が認知症になり、実家を売って施設の費用に充てたい——このとき、子どもが親の家を勝手に売ることはできません。売主になれるのは所有者本人だけで、判断能力を失った人がした契約は無効だからです。現実的な方法は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が代わりに売ることです。ただし本人が住んでいた家を売るには、後見人が決まったあとにもう一度、家庭裁判所の許可が要ります。この記事では、申立てから代金を受け取るまでの流れ、期間と費用、許可が下りないケース、施設費用に間に合わせたいときの買取の使い方までを、裁判所・国税庁の公表情報をもとに整理します。

成年後見人が不動産売却するには家庭裁判所の許可がいる

成年後見制度は、認知症などで判断能力が十分でなくなった人に代わり、家庭裁判所が選んだ後見人が財産管理や契約を行う制度です。後見人には本人の財産全般の代理権がありますが、本人が住んでいる、または住んでいた不動産を売るときだけは、あらためて家庭裁判所の許可を取る必要があります。

裁判所は居住用不動産の処分についての許可の説明で、家庭裁判所の許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効となると明示しています。手付金まで受け取っていても、許可がなければ契約はなかったことになり、買主が住宅ローンや引越しの準備を進めていれば損害の話にも発展します。「念のため」ではなく、売却の成否を決める前提条件です。

「居住用」は今住んでいなくても当てはまる

居住用不動産というと今まさに本人が住んでいる家だけを思い浮かべがちですが、裁判所の説明はもっと広く取っています。現に住居として使用している場合に限らず、本人が現在は病院や施設に入所しているため居住していないが、将来居住する可能性がある場合、または入所前に居住していた場合なども含む、とされています。

したがって、親が老人ホームに入って空き家になった実家は、ほぼ確実に居住用不動産として扱われます。「もう誰も住んでいないのだから許可はいらない」と考えるのが、この手続きで最も多い誤解です。住民票を移したかどうかでも決まりません。

なお、許可の対象は売却だけではなく、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しも含まれます。「売る前に解体して更地にする」段取りにも許可が必要です。解体してから気づいても建物は戻せないので、家庭裁判所の後見センターに事前に確認してください。

非居住用でも後見監督人がいれば同意がいる

一方、本人が一度も住んだことのない投資用アパートや空き地は、家庭裁判所の許可なしで売却できます。ただし、家庭裁判所が後見監督人を選任している場合は、不動産の処分が「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為」にあたるため、監督人の同意が必要です（民法864条、13条1項3号）。同意を得ずに進めた行為は後から取り消される可能性があります。

• 本人が住んでいる／住んでいた家 → 家庭裁判所の許可が必要。無許可の契約は無効
• 本人が住んだことのない不動産 → 許可は不要。ただし後見監督人がいればその同意が必要
• どちらか判断がつかない → 自己判断せず、事前に家庭裁判所へ確認する

後見人を立ててから売却代金を受け取るまでの流れ

手続きは、①後見開始の申立て、②後見人の選任、③買主と価格を決める、④居住用不動産処分許可の申立て、⑤売買契約と決済、の順で進みます。見落としやすいのは、許可の申立てが最後に来ることで、「まず許可をもらってから買主を探そう」という進め方はできません。

ステップ1：後見開始の申立てと選任までの期間

申立先は本人の住所地を管轄する家庭裁判所で、申立てができるのは本人、配偶者、四親等内の親族、市町村長、検察官などです（子や兄弟姉妹、おい・めいも含まれます）。医師の診断書、戸籍や住民票、財産目録と収支の資料が必要で、書類をそろえるだけで1か月前後かかります。

最高裁判所事務総局家庭局の成年後見関係事件の概況（令和7年1月〜12月）によると、終局した42,674件のうち、2か月以内に終局したものが約71.1％、4か月以内が約93.8％でした。準備期間を足すと、相談開始から後見人が動き出すまで3〜4か月は見ておくのが現実的です。なお同じ統計では、成年後見人等に親族が選任されたのは全体の約16.4％で、約83.6％は弁護士や司法書士などの親族以外です。

ステップ2：買主と価格を決めてから許可を申し立てる

後見人が選任されたら、不動産会社に査定を依頼し、売り方（仲介か買取か）と価格を決めます。重要なのは、許可の申立てに売買契約書案・査定書・評価証明書を添えるのが一般的だという点です。名古屋家庭裁判所の居住用不動産処分許可の申立てについてでも、売却の場合の添付書類として不動産売買契約書案、処分する不動産の評価証明書、査定書が挙げられています。

つまり、買主も価格も決まっていない段階では許可を申し立てられません。裁判所は「売ってよいか」ではなく「この買主にこの価格で売ってよいか」を判断します。買主が途中で降りれば申立てはやり直しなので、決済までの見通しが立つ相手を選ぶことが結局いちばんの時間短縮になります。

ステップ3：許可を条件にした契約から決済・報告まで

買主が決まったら、家庭裁判所の許可が下りることを条件とし、許可が得られなければ契約は白紙に戻る内容で売買契約を結び、そのうえで許可を申し立てます。こうすれば、万一許可が下りなくても双方が損害を負いません。許可の審判が出るまでの期間は事案によって幅がありますが、数週間から1か月程度を見込んでおくとよいでしょう。

許可が出たら決済・引渡しです。代金は本人名義の口座で管理し、入金と支出を家庭裁判所に報告します。後見人が代金を自分の口座に移したり、立て替えを名目に親族へ配ったりはできません。管理と報告までが後見人の仕事です。

※審判までの期間は上記の統計、それ以外は一般的な取引の流れから逆算した目安です。合計でおおむね半年から10か月を前提に資金計画を立ててください。

成年後見を使った不動産売却にかかる費用

費用は「申立て時の実費」「後見人の報酬」「売却にかかる費用」に分かれます。見落とされがちな2つめは、売却後も毎年続きます。

申立てにかかる実費と鑑定費用

後見開始の申立てには、申立手数料の収入印紙800円、後見登記のための収入印紙2,600円、連絡用の郵便切手（金額は裁判所により異なる）が必要です。加えて医師の診断書の作成料がかかり、鑑定が行われる場合はその費用も申立人が負担することがあります。

鑑定費用は高額になるイメージがありますが、前述の令和7年の概況では10万円以下だったものが全体の約85.8％でした。また居住用不動産処分許可の申立てには、別途、収入印紙800円と郵便切手が必要です。裁判所に納める実費だけなら、数千円から十数万円に収まります。

後見人・監督人の報酬は売却後も毎年かかる

専門職が後見人になった場合、その報酬は本人の財産から支払われます。東京家庭裁判所が公表する成年後見人等の報酬額のめやすでは、通常の後見事務を行った場合の基本報酬の目安は月額2万円とされています。管理財産額（預貯金および有価証券等の流動資産の合計額）が1,000万円を超え5,000万円以下なら月額3万円〜4万円、5,000万円を超えるなら月額5万円〜6万円とされ、身上監護等に特別困難な事情があれば基本報酬額の50％の範囲内で付加報酬が加わります。

ここに落とし穴があります。実家を売れば代金が預貯金として積み上がるため、管理財産額が一段上に入り、翌年以降の報酬の目安が上がることがあります。手元の現金は増えるが固定費も増える構造を、家族で共有しておいてください。

売却そのものにかかる費用

仲介手数料は国土交通省の告示で上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限として使われます。あわせて知っておきたいのが、2024年7月1日施行の低廉な空家等の媒介報酬の特例です。価格800万円以下の宅地・建物は、あらかじめ依頼者に説明して合意することを条件に、売主・買主それぞれから33万円（税込）を上限に受け取れます。価格が低い実家では、通常の計算より手数料が高くなることがあります。

• 仲介手数料（買取の場合、不動産会社が直接買主になるなら発生しないことが多い）
• 抵当権抹消登記・登記名義人住所変更登記の費用
• 境界が不明な土地の測量費
• 家財が残っている場合の残置物処分費
• 建物を解体する場合の解体費（解体自体に家庭裁判所の許可が必要）

許可が下りない・止まってしまうケース

裁判所の説明によれば、居住用不動産の売却が許可されるかどうかは、①売却の必要性、②本人の生活や看護の状況・本人の意向確認、③売却条件、④売却後の代金の保管、⑤親族の処分に対する態度といった要素が判断材料になります。逆にいえば、この5点に筋の通った説明ができれば許可は下ります。

売る必要性を数字で説明できない

成年後見は本人の財産を守る制度なので、「家族が管理しきれない」という家族側の都合だけでは必要性の説明として弱くなります。説得力があるのは本人の収支です。施設利用料の請求書、年金額、預貯金残高を並べ、何年何か月で資金が尽きるという形で示します。

空き家の維持費も材料になります。固定資産税、火災保険料、水道光熱費の基本料金は、住んでいなくても出ていきます。管理されない状態が続いて自治体から管理不全空家等として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がります。これは管理不全空き家の固定資産税6倍とは｜回避策と買取での手放し方で整理しています。維持コストと将来のリスクを数字にすれば、売ることが本人の利益になると説明しやすくなります。

価格が相場から離れている（買取を選ぶとき）

③の売却条件では価格が相当かどうかが見られます。買取は再販のリフォーム費用やリスクを見込むぶん、仲介相場より低くなるのが通常です。買取価格をそのまま申立書に書くだけでは、裁判所から「なぜこの価格なのか」と確認が入り、審理が長引くことがあります。

対策は価格の根拠を資料でそろえることです。複数社の査定書、仲介で売り出した期間と問い合わせ件数、値下げの経緯、そして再建築不可・旧耐震・雨漏り・残置物といった価格を下げている事情を書面にします。とくに検査済証がないといった事情は買主が住宅ローンを使えない原因になり、価格に直結します（検査済証がない家の売却｜住宅ローンが通らない理由と台帳記載事項証明書・買取）。「安く売る」のではなく「この条件ならこの価格が相当だ」と説明できれば、買取でも許可は下ります。

代金の使い道が不明確・親族が反対している

④の代金の保管では、代金が本人のために使われる形かどうかが見られます。注意したいのが利益相反です。後見人である子どもが自分で実家を買い取る、後見人が立て替えた費用を代金から精算する、といった場面では利益が衝突します。この場合は特別代理人の選任を家庭裁判所に申し立て、その特別代理人が本人を代理します（後見監督人が選任されているときは監督人が代理するため、特別代理人の選任は不要です）。

⑤の親族の態度も見られます。ほかの子どもが「聞いていない」と反対していると調査は慎重になります。将来相続人になる親族に、売却の理由と代金の使い道を事前に説明しておくことが手続きを早めます。なお実家が親と子の共有名義なら、後見の手続きとは別に共有者全員の同意が必要です。共有のケースは相続で共有名義になった不動産の売却方法｜同意が得られないときの対処法も参考にしてください。

施設費用に間に合わせたいときの現実的な進め方

後見の手続きには時間がかかります。そのうえで「早く現金化したい」とき、買取をどう位置づけるかです。

仲介と買取、後見のケースでの違い

成年後見が絡む売却では、買取の「すぐ現金化できる」という長所は半分しか生きません。買主が決まってから許可を申し立て、審判まで数週間から1か月かかるためです。それでも意味があるのは、買主探しの期間が読め、住宅ローン審査に左右されないからです。家財が残ったままの実家を片付けずに引き渡せる点も、実務では大きな差になります。

売り急がないための資金繰りを先に確認する

見落とされがちですが、後見人が選任された時点で、本人名義の預貯金を後見人が本人のために使えるようになります。認知症が進んで金融機関の窓口で取引を断られていた状態は、選任によって解消されるのが通常で、施設費用の支払いそのものは家を売る前に動かせることが多いのです。

まず預貯金と年金でどこまで持つかを計算し、不足する時期から逆算して売却のスケジュールを組む。この順番なら、相場より大きく安い価格を受け入れずに済みます。「今月中に現金が必要」という状況を作らないことが、手取りを増やします。

売却後の税金は誰が払う？使える控除

売却で利益が出れば税金の問題が出てきます。ここでも主体は本人です。

譲渡所得は本人にかかり、申告は後見人が行う

売主は本人なので、譲渡所得に対する所得税・住民税は本人に課税され、確定申告も後見人が本人に代わって行います。税率は所有期間で変わり、国税庁のNo.3208 長期譲渡所得の税額の計算のとおり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら所得税15％＋住民税5％、5年以下の短期譲渡所得なら所得税30％＋住民税9％です（別途、復興特別所得税がかかります）。

親が何十年も住んできた実家なら、ほぼ長期譲渡所得です。売却の準備と並行して、権利証や当時の売買契約書、リフォームの領収書を探しておいてください。購入当時の価格が分かる資料がないと取得費を証明できず、税額が膨らむことがあります。

3,000万円の特別控除は「住まなくなって3年」が期限

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、本人が売主であれば使える可能性があります。国税庁のNo.3302 マイホームを売ったときの特例では、以前に住んでいた家屋を売る場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつとされています。

ここが、後見のケースで最も注意すべき期限です。親が施設に入って3年目に入っているなら、申立てから決済まで半年前後かかることを踏まえて逆算しないと間に合いません。先延ばしにした結果、控除が使えず数百万円単位で手取りが変わることがあります。

成年被後見人は特別障害者控除の対象になる

あまり知られていませんが、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた成年被後見人は所得税法上の特別障害者に該当するという国税局の文書回答が公表されており、障害者控除として40万円を所得から差し引けます。不動産を売った年は本人に所得が立つため、後見人が確定申告をするときは適用漏れがないか確認してください。

亡くなってから相続人が売る場合との違い

「売らずに待って、相続してから売ったほうが得では」と考える方もいます。相続後なら、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例があり、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。国税庁のNo.3306では、この特例の対象となる譲渡は令和9年12月31日までとされ、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は控除額の上限が2,000万円になります。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば対象です。

ただし判断の順序を間違えないでください。先に決めるべきは「本人の生活費として今このお金が必要か」です。税金が有利だからと施設費用が足りない状態で先送りするのは本末転倒で、成年後見の枠組みでは本人の利益にならない先延ばしは説明がつきません。相続後の特例は相続空き家の3,000万円特別控除とは｜要件と期限を解説で詳しく解説しています。

後見を使わずに済む方法と、使う前に知っておくこと

成年後見は一度始めると簡単には終わりません。だからこそ、使う前に知っておくべきことがあります。

判断能力があるうちなら選択肢は広い

本人にまだ判断能力がある段階なら、任意後見が選べます。法務省の成年後見制度・成年後見登記制度Q&Aによれば、任意後見制度は、本人が十分な判断能力を有する時期に、あらかじめ公正証書による契約で、自分が選んだ人に財産管理などの代理権を与えておく仕組みです。契約は、判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で効力を生じます。誰に任せるかを本人が決められる点が、法定後見との違いです。

このほか、家族信託（民事信託）で実家の管理・処分の権限をあらかじめ子どもに託す方法もあります。いずれも本人に契約する能力が残っていることが前提で、費用を惜しんで家族が代わりに署名しても、意思能力を欠いた状態の法律行為は無効です（民法3条の2）。親が元気なうちに話しておくことが、最も費用のかからない対策です。

後見は売却が終わっても本人が亡くなるまで続く

成年後見は、実家を売る目的を果たしたら終わる制度ではありません。本人の判断能力が回復するか、本人が亡くなるまで続きます。家族や本人の希望で途中でやめることはできず、辞任にも家庭裁判所の許可が必要です。専門職が後見人なら報酬も毎年発生し続けます。

また前述のとおり、親族が後見人に選任されるのは約16.4％にとどまり、「自分が後見人になって実家を売る」という想定は通らないことのほうが多いと考えてください。本人が亡くなれば後見は終了し、今度は相続の手続きに移ります。相続した不動産の名義変更には期限があり、放置すると過料の対象です。詳しくは相続登記の義務化とは｜2027年3月の期限と10万円の過料を解説で確認しておくと、その先の見通しが立てやすくなります。

よくある質問

親が認知症になった実家を、子どもが代わりに売ることはできますか？

できません。売主になれるのは所有者本人で、判断能力を欠いた状態でした契約は無効とされています。家族が代わりに署名しても登記手続きは通らず、あとから契約が無効になって買主とのトラブルになります。家庭裁判所に後見開始の申立てをして成年後見人を選んでもらい、後見人が本人に代わって売却する手順を踏みます。

成年後見人が決まってから売却代金が入るまで、どれくらいかかりますか？

申立ての準備に1か月前後、後見開始の審判は令和7年の統計で約71.1％が2か月以内、約93.8％が4か月以内に終局しています。そのあと買主と価格を決め、許可の申立てに数週間から1か月、決済までさらに1か月程度です。相談開始から半年前後を見込んでおくと安心です。

買取業者に売ると価格が下がりますが、家庭裁判所の許可は下りますか？

買取だから下りない、ということはありません。家庭裁判所は売却の必要性や売却条件が相当かどうかを見るため、なぜその価格なのかを説明できる資料があるかが分かれ目です。複数社の査定書、仲介で売れなかった経緯、再建築不可や老朽化といった事情をそろえて申し立ててください。

施設に入っている親の家を売ると、3,000万円の特別控除は使えますか？

以前住んでいた家屋を売る場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。施設入所から年数が経つほど期限に近づくため、後見の手続きに半年前後かかることを逆算して動く必要があります。適用の可否は税務署か税理士に必ず確認してください。

実家を売り終わったら、成年後見は終わりますか？

終わりません。後見は本人の判断能力が回復するか、本人が亡くなるまで続きます。家族の都合で途中でやめることはできず、後見人が辞任するにも家庭裁判所の許可が必要です。後見人への報酬も続くため、売るためだけに後見を使うという考え方では負担が残ります。