実家の片付けはどこまで必要？売却前の費用と残置物ごと買取する方法

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 実家の片付けは、売り方で必要な範囲が変わります。個人の買主に売るなら引渡しまでに空にするのが原則ですが、不動産会社自身が買主になる買取なら、荷物を残したまま引き渡せる場合があります。
2. 片付けの費用に公的な相場はありません。ただし自分で出す分の料金は公表されていて、東京都文京区の粗大ごみは1点3,200円を限度に品目ごとに決められています。
3. エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機の4品目は、粗大ごみとして出せません。千葉県の一覧では料金に990円〜9,900円の幅があり、運ぶ料金は別にかかります。
4. 片付けを頼むなら、市区町村の「一般廃棄物収集運搬業の許可」（＝家庭から出た物を運ぶための許可）を確認します。古物商の許可や産業廃棄物の許可では、家庭から出る物を運べません。
5. 買ったときの契約書を捨てると、税金の計算で売った金額の5%しか差し引けないことがあります。片付けの前に書類だけ抜き出してください。

実家の片付けは、売る前に全部やらないといけない？

実家に残った家具や家電を、前の持ち主が置いたままにしているもの、という意味で「残置物」と呼びます。この残置物をどこまで減らす必要があるかは、法律で決まっているわけではありません。買主が誰になるかで決まります。

個人の買主に売るなら「引渡しまでに空にする」が原則

不動産会社に買い手を探してもらう売り方を「仲介」といいます。この場合の買主は、これから住む個人の方です。個人の買主は、自分で使う家として買います。前の持ち主の家具が残っていれば、自分で処分しなければなりません。つまり仲介では、家具・家電は売主が処分するのが基本です。

そのため仲介では、引渡しの日までに売主が荷物を出しておくのが原則です。買主が同意すれば荷物を残したまま引き渡すこともできますが、処分の手間と費用を引き受けてもらう交渉になります。値段を下げる話に発展しやすい点も知っておいてください。

見学のときにも影響します。家具が多い部屋は、実際より狭く見えます。買いたい人の数が減れば、売れるまでの期間は長くなります。家が売れないときの立て直し方は家が売れない原因と対策でも整理しています。

買取なら残置物ごと引き渡せる場合がある

もう一つの売り方が「買取」です。不動産会社自身が買主になります。買い取った会社は、手を入れて売り直すか、解体して土地として売ります。どちらにしても片付けは会社の作業に含まれます。

そのため買取では、荷物を残したまま引き渡せる場合があります。ただし無料ではありません。処分にかかる費用は、買取価格から引かれた形で示されます。つまり「自分で片付けてから売る」か「片付け代を価格から引いてもらう」かの違いです。

どちらが得かは、荷物の量と自分の時間で変わります。遠方に住んでいて何度も通えないなら、価格が下がっても買取のほうが結果的に安いこともあります。物が極端に多い家の進め方はゴミ屋敷を売却する3つの方法にまとめました。

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※どの売り方でも、残置物を誰が処分するかは契約で決めます。口約束にしないでください。

片付けの前に査定を受けたほうが損をしない

多くの方が「まず片付け、それから不動産会社に相談」という順番で動きます。しかしこの順番だと、片付けに使ったお金が無駄になることがあります。解体して土地として売ることになれば、室内を磨いた分は値段に反映されません。

先に査定を受けておけば、仲介・買取・解体のどれで売れそうかが見えます。どこまで片付けるかは、売り方が決まってから判断すれば十分です。査定の依頼は荷物が残ったままでもできます。

1. 査定を受ける荷物が残ったままでよい
2. 売り方を決める仲介・買取・解体を比べる
3. 片付けの範囲を決める全部出すか、残すかを契約に書く
4. 片付けと引渡し書類を抜き出してから作業する

実家の片付け費用はどう決まる？公的な相場はない

片付けの料金表は、国や自治体が決めているものではありません。作業する会社がそれぞれ決めています。だから同じ家でも、頼む先によって金額が変わります。まず、公表されている料金から見ていきましょう。

自治体の粗大ごみには1点ごとの上限がある

家具や布団などの大きなごみは、市区町村に申し込んで出せます。料金は条例と規則で決まっています。たとえば東京都文京区では、臨時に出す粗大ごみの手数料は1点につき3,200円を限度として、品目ごとに規則で定められています。品目ごとの金額は区の一覧表で確認できます（文京区「ごみと資源の分け方・出し方」）。

つまり、自分で運び出せる物を自治体に出すなら、1点あたりの上限が分かっている状態で費用を計算できます。金額は自治体ごとに違うので、実家がある市区町村の一覧表を確認してください。申し込みが必要で、当日までに決められた場所まで出す作業は自分で行います。

エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は粗大ごみに出せない

家電のうち4種類だけは、別の決まりがあります。エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機です。これらは家電リサイクル法の対象で、自治体の粗大ごみとしては回収されません。処分するにはリサイクルの料金を払います。

料金は品目とメーカーで変わります。千葉県が公表している一覧では、エアコンが990円〜9,900円、洗濯機・衣類乾燥機が2,530円〜3,300円です。液晶などのテレビは小型1,870円〜3,352円、冷蔵庫・冷凍庫は大型4,730円〜6,149円です（千葉県のページ）。この金額に、家まで取りに来てもらう料金が別途かかります。

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※リサイクル料金は税込・運ぶ料金を除いた金額で、千葉県が2026年4月に更新した一覧の値です。メーカーにより異なります。

同じ家でも見積もりが分かれる3つの理由

業者に頼むと、見積もりは会社ごとに差が出ます。理由は大きく3つです。物の量、運び出す経路、そして作業する人数と日数です。同じ量でも、階段で下ろす家とエレベーターのある家では手間が違います。

だから金額だけを比べても意味がありません。見るのは内訳です。作業の人数と日数、処分の料金、家電4品目の扱い、清掃の範囲が分かれているかを確認してください。内訳が1行で「作業一式」となっている見積もりは、後から追加になりやすいです。

片付け業者を選ぶとき、最初に確認することは？

家庭から出た物を、仕事として有料で運ぶには許可が必要です。環境省の資料では、家庭から出る一般廃棄物を業として収集運搬できるのは、原則として市町村長から一般廃棄物収集運搬業の許可を受けた者だけだとされています。許可のない相手に頼むと、頼んだ側もトラブルに巻き込まれます。

「古物商の許可あり」では家庭の物を運べない

ここが一番の落とし穴です。広告に「許可あり」と書かれていても、その許可の種類が違うことがあります。東京都杉並区は、産業廃棄物の収集運搬業・処分業の許可や古物商の許可では、家庭から出るごみを収集運搬できないと明記しています（杉並区の案内）。

古物商の許可は、中古品を売買するための許可です。使える家具を買い取ってもらう場面では意味がありますが、捨てる物を運ぶ根拠にはなりません。北九州市も、古物商の許可番号では家庭のごみの回収はできないと注意しています。

「一般廃棄物収集運搬許可業者と提携しています」という表示にも注意が必要です。北九州市は、こう書いている無許可の業者がいると指摘しています。提携先の名前と許可の番号まで聞いて、実家がある市区町村の許可かを確かめてください。

無料をうたうチラシ・巡回の車に注意する

千葉市や柏市は、軽トラックでの巡回、チラシ、ネット広告、空き地の看板などで集める無許可の業者について注意を呼びかけています。無料と言われたのに、作業後に高額な処理費や運搬費を請求された例が挙げられています。回収した物を不法に捨てられる危険もあります。

遠方に住んでいて立ち会えないときは、特に慎重になってください。作業の前後の写真と、処分したことの証明をもらう約束をしておくと安心です。実家が遠い場合の売却の進め方は実家売却の流れでも触れています。

契約の前に確認する5つのこと

電話やメールで聞けば済むことばかりです。面倒でも、作業を頼む前に済ませてください。あとから言った・言わないになる部分を、書面に残すのが目的です。

• 実家がある市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可があるか（番号まで聞く）
• 見積もりが書面で、人の手間・処分の料金・家電4品目・清掃に分かれているか
• 追加料金が発生する条件（物が増えた・駐車できない・階段作業など）
• 買い取れる物があるか、買い取り分が見積もりから引かれるか
• 作業後に、処分したことの証明や写真をもらえるか

捨ててしまうと取り返せない書類はどれ？

片付けで一番もったいない失敗が、書類を捨ててしまうことです。家具は買い直せますが、昔の契約書は再発行してもらえません。作業を始める前に、書類だけを箱にまとめてください。

買ったときの売買契約書と領収書

家を売って出た利益には税金がかかります。この利益は「売った金額 − 買ったときにかかった費用 − 売るためにかかった費用」で計算します。買ったときにかかった費用を証明するのが、購入時の売買契約書と領収書です。

実家のように仕事に使っていない家なら、買ったときの代金のほかに、購入時の仲介手数料や登記の費用なども取得費に入れられます（国税庁 No.3252）。建物は時間がたつと税金の計算上の価値が減るため、その分は差し引きます。

問題は、契約書が見つからないときです。国税庁は、取得費が分からない場合に売った金額の5%を取得費とできると説明しています（国税庁 No.3270）。5%しか差し引けないと、税金の計算上の利益がふくらみます。

どうしても見つからないときの進め方は取得費が分からない物件の売却で詳しく説明しています。

電気・水道・ガスを止めたときの書類

これは見落とされがちな書類です。相続した実家を売るとき、条件が合えば利益から3,000万円を引ける制度があります。使うには、自治体が出す「被相続人居住用家屋等確認書」という書類が必要です。

この確認書の申請で、電気・水道・ガスのいずれかの使用中止日が分かる書類を求められます。新潟市の手引きでは、閉栓日や契約廃止日が確認できる書類で、日付は相続開始日以降のものと説明されています（新潟市の手引き）。

片付けのときに電気や水道を止める方は多いはずです。そのときの明細や領収書が、空き家の特例の確認書を取るための書類になります。捨てずに保管してください。自治体によっては、閉栓時の領収書や請求書で代えられる例もあります。制度の要件は相続空き家の3,000万円特別控除とはにまとめています。

登記関係の書類と通帳・保険の証券

登記の内容を書いた書類も残してください。名義が誰になっているかの確認に使えます。法務局で登記事項証明書は取り直せますが、手元にあれば話が早く進みます。

通帳や保険の証券は、相続する財産を把握するために必要です。気づかずに捨てると、受け取れるお金が分からなくなります。現金や貴金属が家具の引き出しに入っていることもあるため、家具を出す前に中身を確認してください。

• 買ったときの売買契約書・領収書・購入時の仲介手数料の明細
• 電気・水道・ガスを止めたときの明細や領収書
• 登記事項証明書・権利に関する書類・固定資産税の通知
• 通帳・印鑑・保険の証券・有価証券の報告書
• リフォームや増築をしたときの契約書・領収書

片付けにかけたお金は、売却の税金で引ける？

売って出た利益の計算では、売った金額から2つを引きます。買ったときにかかった費用と、売るために直接かかった費用です。この2つ目を専門用語で「譲渡費用」といいます。

国税庁が挙げている「売るための費用」の中身

国税庁は、譲渡費用を「土地や建物を売るために直接かかった費用」と説明しています。主な例として挙げられているのは、仲介手数料、印紙税、貸家を売るために借家人に払った立ち退き料などです。一方で、修繕費や固定資産税のような維持や管理のための費用は譲渡費用にならないとされています（国税庁 No.3255）。

この例示の中に、家財や残置物の処分費用は出てきません。片付けの費用が確実に差し引けると考えて計画を立てないでください。個別の事情で判断が変わることもあるため、金額が大きいときは税理士か税務署に確認するのが確実です。

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※2025年4月1日現在の国税庁タックスアンサー No.3255 の記載に基づく整理です。個別の判断は税理士か税務署にご確認ください。

建物を取り壊した費用は売るための費用に入る

一方で、はっきり認められている費用があります。国税庁は、土地を売るためにその上の建物を取り壊した費用と、その建物の損失額を譲渡費用の主な例として挙げています。解体して土地として売る場合の解体費は、これに当たります。

ここが片付けとの大きな違いです。室内をきれいに磨いた費用より、建物ごと解体した費用のほうが税金の計算で扱いが明確です。解体と現況のままの売却で手残りがどう変わるかは古家付き土地は解体して売るべき？で比較しています。

だから出口を決めてからお金をかける

ここまでをつなげると、進め方が見えてきます。片付けにかけたお金は、売値に反映されるとも、税金で戻ってくるとも限りません。先に売り方を決め、その売り方で必要な範囲だけ片付けるのが、お金を減らさない順番です。

解体して売ると決まったなら、室内の清掃に費用をかける意味は小さくなります。買取で残置物ごと引き渡せるなら、業者に頼む範囲はさらに小さくできます。売却で手元にいくら残るかの計算は空き家の処分費用はいくら？で手順を示しています。

相続した実家の片付けに、期限はある？

片付けを何年以内に終わらせなければならない、という法律はありません。それでも先延ばしにすると困るのは、周辺の手続きに期限があるからです。気にすべきものは2つです。

名義を変える手続きは3年以内が義務

亡くなった人の名義を相続人の名義に変える手続きを「相続登記」といいます。この手続きは2024年4月1日から義務になりました。法務省は、不動産を取得したと知った日から3年以内に申請が必要だと説明しています。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料が科されることがあります（法務省の案内）。

施行日より前に相続した不動産も対象です。その場合は2027年3月31日までに申請する必要があります。名義が亡くなった人のままでは、実家を売ることもできません。期限と手順は相続登記の義務化とはで詳しく説明しています。

空き家の3,000万円の控除には売る期限がある

相続した実家を売るとき、条件が合えば利益から3,000万円を引ける制度があります。この制度には売る期限があります。国税庁は、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにした売却が対象だと説明しています。

制度そのものの適用期限は2027年12月31日までの売却です。また2024年1月1日以後の売却で、家や土地を相続した人が3人以上いる場合、控除の上限は2,000万円になります。前の項目で触れた「空き家の特例の確認書」も、この制度を使うために必要な書類です。

1. 相続が始まった日ここから期限を数える
2. 取得を知った日から3年相続登記の申請の期限
3. 3年を経過する日の属する年の12月31日空き家の3,000万円の控除を使える売却の期限

期限から逆算した進め方

売れるまでの期間は読めません。仲介に出して買主が決まるまでに数か月かかることもあります。期限の直前に動き出すと、特例が使えなくなるおそれがあります。余裕を持って進めてください。

1. 名義と書類を確認する登記上の名義人を確かめ、買ったときの契約書を探します。片付けを始める前に行います。
2. 荷物があるまま査定を受ける仲介・買取・解体のどれで売れそうかを把握します。片付けの範囲はここで決まります。
3. 相続登記を申請する名義が亡くなった人のままでは売れません。3年の期限内に済ませます。
4. 決めた範囲だけ片付ける電気や水道を止めたときの書類を保管します。許可を確認した業者に頼みます。
5. 期限内に売却を終える特例を使うなら、確認書の取得と確定申告の準備も並行して進めます。

よくある質問

この記事のまとめ

• 片付けの範囲は買主で決まる。仲介は空にするのが原則、買取は残置物ごと引き渡せる場合がある
• 片付け費用に公的な相場はない。文京区の粗大ごみは1点3,200円が限度と公表されている
• エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は粗大ごみに出せず、990円〜9,900円などの料金がかかる
• 業者は一般廃棄物収集運搬業の許可で選ぶ。古物商や産業廃棄物の許可では家庭の物を運べない
• 買ったときの契約書を捨てると、取得費が売った金額の5%になることがある
• 相続登記は3年以内、空き家の3,000万円の控除は3年を経過する日の属する年の12月31日まで

片付けを始める前に、まず現在の価格を知ることから始めてください。売り方が決まれば、どこまで片付ければよいかも自然に決まります。