投資用マンションの取得費がわからない｜契約書紛失時の5%ルールと買取

投資用マンションを売ろうとして購入時の売買契約書が見つからない場合、まずやるべきは「5％で妥協すること」ではなく「購入金額を裏づける資料を集めること」です。取得費が分からないときは売却価格の5％を取得費として申告できますが、これは救済策であると同時に、実際の購入額よりはるかに低い金額で計算されるため税額が跳ね上がる仕組みでもあります。2,000万円で売る区分マンションなら、実額で申告できるかどうかで納税額が200万円以上変わることもあります。この記事では、実額に近づけるための手順と、賃貸物件特有の減価償却の落とし穴、資料が整わないまま手放す場合の選択肢を整理します。

契約書が見つからないと、税金はどれだけ増えるのか

投資用マンションを売却して利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算され、最も金額の大きい要素が取得費です。契約書の紛失が痛いのは、この最大の控除項目を証明できなくなるからです。

取得費が「売却価格の5％」とみなされる仕組み

国税庁は、売った土地・建物の取得費が分からない場合、譲渡価額の5％相当額を取得費とすることができると案内しています（国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき）。これが概算取得費です。3,000万円で売れば、150万円で買ったものとして計算されます。

この5％ルールは「有利選択」でもあります。国税庁は、実際の取得費が譲渡価額の5％相当額を下回る場合でも5％相当額を取得費にできると明示しており、極端に安く買った物件では5％のほうが得になることもあります。問題はその逆で、相場で買っているのに証明できないという理由だけで5％を強いられる場合です。

2,000万円で売った場合の税額シミュレーション

2011年に1,800万円（土地800万円・建物1,000万円）で買った鉄筋コンクリート造の区分マンションを、15年間賃貸に出して2026年に2,000万円で売却したケースです。建物の減価償却費相当額は耐用年数47年・定額法の償却率0.022で1,000万円×0.022×15年＝330万円。実額の取得費は土地800万円＋（建物1,000万円－330万円）＝1,470万円です。

譲渡費用は、仲介手数料の上限が売買代金400万円超の部分について3％＋6万円（別途消費税）と定められているため2,000万円なら約72.6万円、印紙代を含め約74万円としました。所有期間は5年超なので長期譲渡所得となり、税率は20.315％です。

差は約278万円です。しかもこれは長期譲渡所得での話で、短期譲渡所得（39.63％）に該当すれば同じ条件でも税額は約724万円まで膨らみます。

「売却損なのに税金が出る」が起きる理由

特に相談が多いのが、購入額より安く売ったのに税金がかかるケースです。先ほどの物件を1,600万円で売れば、手元では200万円の損です。ところが税務上の取得費は減価償却後の1,470万円なので、譲渡費用約60万円を引いても譲渡所得は約70万円のプラスとなり、約14万円の税金が発生します。契約書がなく5％しか使えなければ課税所得は1,400万円台に跳ね上がり、損をしている取引で300万円近い税金を納めることになりかねません。

加えて、投資用不動産の譲渡損失は救済されにくいという問題もあります。分離課税である土地・建物の譲渡所得は、同じ分離譲渡所得どうしなら通算できますが、通算しきれなかった損失を給与所得などから差し引くことはできません（国税庁 質疑応答事例 分離譲渡所得と他の所得との損益通算）。マイホームなら一定の要件で損益通算と繰越控除の特例がありますが、投資用にはそれがありません。残債が売却価格を上回るケースはオーバーローン売却の記事で解説しています。

まず探すべき書類と、取り寄せ先

「契約書がない＝実額は使えない」ではありません。申告で求められるのは取得費が実際にいくらだったかを合理的に説明できることであって、売買契約書だけが唯一の証拠ではないからです。まずは手元の資料を洗い出し、足りない部分を第三者から取り寄せます。

自宅で探す：売買契約書・重要事項説明書・領収書

購入時に受け取った書類は、想像以上にいろいろな場所に分散しています。次のようなものが見つかれば購入金額の裏づけになります。

• 売買契約書、重要事項説明書、物件概要書（分譲会社のパンフレットを含む）
• 売買代金の領収書、手付金の領収書、仲介手数料の領収書
• 住宅ローン・アパートローンの金銭消費貸借契約書、返済予定表（償還表）
• 登記費用や不動産取得税の納付書、司法書士からの領収書
• 購入した年分の確定申告書の控え（減価償却資産の明細に建物の取得価額がある）

特に見落とされがちなのが確定申告書の控えです。賃貸物件なら、不動産所得の内訳書や青色申告決算書に減価償却資産として建物の取得価額・償却方法・耐用年数が毎年記載されています。数年分でも残っていれば取得価額はそこから確定できますし、税理士に依頼していた時期があれば事務所に控えが残っていることもあります。

第三者から取り寄せる：仲介会社・分譲会社・金融機関

自宅で見つからない場合は取引に関わった相手方に照会します。保存年限は会社ごとに違い、古い取引ほど「残っていない」という回答になりやすいのですが、聞いてみる価値はあります。

通帳の入出金明細は10年程度で廃棄されることが多く、古い物件では取得が難しい場合があります。一方で金銭消費貸借契約書や返済予定表は借主本人の控えとして残っていることが多く、実務上は最も見つかりやすい有力資料です。

登記事項証明書の抵当権から読み取れること

登記事項証明書には購入時に設定された抵当権の債権額が記録されており、抹消済みでも「権利部（乙区）」に履歴として残っていることがあります。フルローンに近い借入で買った物件なら、この債権額は購入価格に近い数字です。ただしあくまで借入額であって購入額そのものではないため、単独で取得費を決める根拠にはせず、ほかの資料と組み合わせて妥当性を補強する材料として扱ってください。なお取得日は登記記録から確実に分かるため、後述する所有期間5年の判定には問題なく使えます。

購入額が分からないときの推計方法と、通りやすさ

資料を探し尽くしても購入額や内訳が分からない場合は推計を検討します。ただし推計が認められなければ取得費は5％に引き直され、差額の所得税・住民税に加えて過少申告加算税や延滞税が生じる可能性があります。うまくいけば得、失敗しても元どおり、という構造ではありません。

建物の標準的な建築価額表を使う

国税庁は、譲渡所得の申告に使う資料として「建物の標準的な建築価額表」を公表しています（国税庁 建物の標準的な建築価額表（PDF））。国土交通省の建築着工統計をもとに建築年と構造別の1平方メートルあたり工事費を示した表で、建築年・構造・床面積が分かれば建物の取得価額を算定できます。

注意したいのは本来の用途です。この表は、土地と建物を一括取得していて契約上それぞれの価額が区分されていないなど、建物の取得価額が不明なときに土地と建物を区分する方法として用いるものとされています。想定は「総額は分かるが内訳が分からない」場面で、総額そのものが分からないケースで使うのは本来の用途を超えた使い方だと意識しておくべきです。床面積は登記事項証明書の専有部分の面積を使うため、算定額は分譲価格より小さめに出ます。

消費税額や固定資産税評価額から内訳を出す

契約書は見つかったが「土地建物一括で1,800万円」としか書かれていない場合、5％ルールは不要ですが、建物だけを減価償却するため内訳の区分が必要です。国税庁も、一括取得した場合には取得価額を合理的な方法で土地と建物に区分するとしています（国税庁 土地等と建物等を一括取得した場合の土地等の取得価額の区分）。

売主が分譲会社などの課税事業者なら、消費税額からの割り戻しが使えます。消費税は土地の譲渡には課税されず建物にだけかかるので（国税庁 タックスアンサー No.6201 非課税となる取引）、「建物価格＝消費税額÷購入当時の税率」で逆算できます。税率は1989年4月の導入時が3％、1997年4月から5％、2014年4月から8％、2019年10月から10％です（財務省 もっと知りたい税のこと）。個人が売主の中古物件では消費税が課税されておらず、この方法は使えません。

消費税額が分からない場合は、購入時点の固定資産税評価額の比率で按分します。売却時点の評価額で代用すると建物比率が過小になるため、必ず購入年度の評価額を使ってください。

市街地価格指数による推計は認められるのか

土地部分の推計方法としてよく紹介されるのが、日本不動産研究所が公表する市街地価格指数で売却価格から購入時点の価格を逆算する方法です。ただしこれは国税庁が公表資料として示しているものではなく、国税不服審判所の公表裁決事例を見ると、認められた事例と否認された事例の双方が存在します（国税不服審判所 公表裁決事例（取得価額の認定））。

表の下に行くほど安全度は下がります。区分マンションは土地が共有持分で価格に占める割合が小さいため、建物価額を建築価額表で押さえれば足りることも多く、リスクの高い方法まで踏み込む必要はありません。金額の大きい物件や根拠資料が薄いケースでは、申告前に税理士へ相談してください。

賃貸に出していた投資用マンションならではの落とし穴

ここまでは「購入額をどう証明するか」の話でしたが、投資用マンションには固有の論点がもう一つあります。減価償却の計算方法が、賃貸に出していたかどうかで根本的に変わる点です。

事業用と非業務用で減価償却の計算がまったく違う

建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります（国税庁 タックスアンサー No.3261 建物の取得費の計算）。このとき、賃貸などの業務に使っていた建物と、自宅として使っていた建物では計算の前提が異なります。

• 業務用（賃貸に出していた期間）：不動産所得の必要経費に算入した減価償却費の累計額を差し引きます。鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年です（国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表（PDF））。1998年4月以降に取得した建物は定額法によります（国税庁 タックスアンサー No.2106 定額法と定率法による減価償却）。
• 非業務用（自宅として使っていた期間）：建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数で計算します。この償却率には、法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する率を用います。

耐用年数を1.5倍するということは、1年あたりに差し引かれる金額が小さくなるということです。同じ建物・同じ期間でも、賃貸に出していた場合のほうが取得費は小さくなり、譲渡所得は大きくなります。投資用マンションの税額が同じ価格のマイホームより重くなりやすい理由がここにあります。しかも減価償却は毎年積み上がるため、保有が長いほど取得費は目減りし、先ほどの例では25年なら550万円、30年なら660万円が差し引かれます。

マイホームから賃貸に切り替えた物件はどうなるか

転勤や住み替えで、自宅として住んでいたマンションをそのまま賃貸に回した物件も少なくありません。この場合、非業務用の期間と業務用の期間の両方について、それぞれの方法で計算した減価償却費相当額を合計して取得費から差し引きます。

ここでよく問題になるのが、賃貸を始めた時点の未償却残高の記録です。賃貸開始時に減価償却資産として計上した取得価額と、それまでの非業務用期間の償却額を計算した資料は、確定申告書の控えに残っているはずです。その控えさえ見つかれば建物の取得価額は確定でき、取得費全体の証明に大きく近づきます。空室期間がある物件の税務については空室の投資用マンションが売れない場合の対処の記事もあわせてご覧ください。

税額を左右するもう一つの分岐：所有期間5年の判定

取得費と並んで税額を大きく動かすのが税率です。土地・建物の譲渡所得は所有期間によって長期と短期に分かれ、税率がほぼ倍違います。資料集めに時間がかかりそうなときは、この判定も同時に確認しておくと売却時期を判断しやすくなります。

所有期間は「譲渡した年の1月1日」で判定される

長期譲渡所得となるのは、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える場合で、税率は所得税15％・住民税5％、復興特別所得税を含めて20.315％です（国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算）。5年以下なら短期譲渡所得となり、所得税30％・住民税9％、復興特別所得税を含めて39.63％です（国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算）。復興特別所得税は2013年から2037年までの各年分について、基準所得税額に2.1％を乗じて課されます。

落とし穴は「1月1日時点」という基準です。2021年3月に買った物件を2026年5月に売ると、実際の保有は5年2か月ですが2026年1月1日時点では4年10か月しか経っておらず短期譲渡所得になります。2027年に売れば長期になり税率は半分近くです。数か月待つだけで税額が大きく変わるため、購入時期が5年前後の物件は必ず確認してください。取得日は登記事項証明書で分かるので、契約書がなくても判定できます。

相続で引き継いだ投資用マンションの取得日・取得費

親が所有していた投資用マンションを相続して売る場合は、考え方が変わります。相続や贈与で取得した土地・建物は、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま引き継がれ、取得費も被相続人らの購入代金や購入手数料をもとに計算します（国税庁 タックスアンサー No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期）。相続した日が取得日になるわけではないため、相続直後に売っても長期譲渡所得になることが多いということです。

一方で、被相続人が何十年も前に買った物件の契約書が残っているとは限らず、「取得費が分からない」問題は相続案件でこそ深刻になります。なお、相続税を納めた人が相続財産を売却する場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があり、期限は相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、つまり実質的に相続開始から3年10か月です（国税庁 タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。詳しくは相続税の取得費加算の特例の記事で解説しています。

確定申告の手順・必要書類と、間違えたときの取り返し方

取得費の方針が決まったら、あとは申告です。時期と書類を先に把握しておきましょう。

申告の時期と提出する書類

所得税は、1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い納付します（国税庁 タックスアンサー No.2020 確定申告）。期限日が土日にあたる年は翌開庁日にずれます。12月に売れば申告まで2か月ほどしかない一方、1月に売れば1年以上先になります。資料集めに時間がかかりそうなら、この差も考慮に入れてください。

不動産を売却したときは、確定申告書に加えて「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕」を提出します。次の書類も準備します。

• 売却時の売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書
• 取得費を裏づける資料（購入時の契約書、返済予定表、過去の確定申告書控えなど）
• 推計した場合は、その計算過程を示したメモや根拠資料
• 登記事項証明書（取得日・専有面積の確認用）
• 相続で取得した場合は、相続税の申告書の写しや取得費加算の明細書

推計で申告する場合は、計算過程を示した書面を作って添付しておくとよいでしょう。提出義務はありませんが、どういう根拠で金額を決めたのかが読み取れれば、後日の問い合わせに対応しやすくなります。

5％で申告した後でも更正の請求ができる

すでに概算取得費5％で申告して納税を済ませた後に契約書が出てきた、というケースもあります。この場合、納めすぎた税金を取り戻す手続きが更正の請求です。申告書を提出した後で税額を実際より多く申告していたことに気づいたときは、原則として法定申告期限から5年以内に更正の請求ができます（国税庁 タックスアンサー No.2026 確定申告を間違えたとき）。

更正の請求では、税務署長が調査のうえ納めすぎと認めたときに減額更正が行われ、還付されます。単に「本当はもっと高く買った」という主張だけでは通らず、実額を裏づける資料の提出が求められます。申告後に古い書類が出てきたときは、捨てずに保管しておいてください。

資料が整わないまま手放したいときの選択肢

「資料を探す時間も気力もない」「早く手放したい」という方もいると思います。最後に売却方法の選択肢を整理します。

買取にしても税金の計算は変わらない

不動産会社に直接買い取ってもらう買取を選んでも、譲渡所得の計算方法は仲介での売却とまったく同じです。買主が個人か不動産会社かで取得費の扱いが変わることはなく、契約書がなければ概算取得費5％になる点も同じで、「買取なら税金の問題が消える」ということはありません。

また、買取価格は仲介での成約価格より低くなるのが一般的です。買取業者は再販を前提にリフォーム費用や保有コスト、利益を見込んで価格を提示するためで、税負担だけを目的に買取を選ぶ意味はありません。

それでも買取が向いているケース

それでも買取が有効なのは、時間をコントロールしたい場合です。投資用マンションの売却には、期限が決まっている論点がいくつもあります。

• 取得費加算の特例を使いたいが、相続開始から3年10か月の期限が迫っている
• 年内に売るか年明けに売るかで、所有期間5年の判定（1月1日基準）が変わる
• 入居者の退去や大規模修繕の予定が控えており、その前に手放したい
• 修繕積立金の値上げが決まっており、保有コストが上がる前に整理したい

仲介では買主が見つかるまでの期間を読みにくく入居者への配慮も必要ですが、買取なら相手が決まっているため引渡し時期から逆算して動けます。保有コストの上昇を理由に売却を検討する場合の判断基準は投資用マンションの修繕積立金が値上げされたときの対処の記事でも整理しています。

いずれの方法でも、取得費の資料集めは売却と並行して進められます。引渡しまでに金融機関への照会や過去の申告書控えの確認を済ませておけば、翌年の申告で慌てずに済みます。まずは物件がいくらで売れるかを把握し、税額の見込みと合わせて判断してください。

よくある質問

購入時の売買契約書をなくしました。概算取得費の5％で申告するしかないのでしょうか？

契約書がなくても、購入金額を裏づける資料が残っていれば実額での申告を検討できます。住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表、通帳の振込記録、仲介手数料の領収書、分譲時のパンフレットなどが手がかりになります。まず資料を集め、それでも建物価格が分からないときに建物の標準的な建築価額表などの推計を検討する、という順番で進めるのが安全です。

概算取得費と実額の取得費は、有利なほうを選べますか？

選べます。国税庁は、実際の取得費が譲渡価額の5％相当額を下回る場合でも、5％相当額を取得費にできると案内しています。したがって実額を計算したうえで5％のほうが大きければ5％を使えます。ただし実額と概算を足したり、土地は実額・建物は5％といった組み合わせをしたりすることはできません。

賃貸に出していた期間の減価償却費は、取得費から引かないといけませんか？

引く必要があります。建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額です。賃貸に出していた業務用の期間は、不動産所得の必要経費に算入した減価償却費の累計額が差し引かれます。この処理があるため、購入額より安く売って手元が赤字でも、計算上は譲渡所得が出て課税されることがあります。

すでに5％で申告してしまいました。今から取り返せますか？

後から契約書などが見つかり、納めた税金が多すぎたことが分かった場合は、更正の請求ができます。期限は原則として法定申告期限から5年以内です。請求書に加えて、実額の取得費を裏づける資料を添える必要があるため、見つかった書類は捨てずに保管してください。