「投資用マンションを売りたいのに、ローンの残債が売却価格を上回っていて身動きが取れない」——そんな悩みを抱えるオーナーは少なくありません。この状態は「オーバーローン」と呼ばれ、放置すると赤字を抱えたまま所有し続けることになりかねません。この記事では、オーバーローン物件でも売却できる仕組みと具体的な方法、売却時にかかる税金の基本、そして早期に手放したい場合の「買取」という選択肢について解説します。
オーバーローンとは？残債が売却価格を上回る状態
オーバーローンとは、投資用マンションを売却しても、その代金だけではローンの残債を完済できない状態を指します。反対に、売却代金で残債を完済できる状態は「アンダーローン」と呼ばれます。不動産投資ローンを組んで購入した物件は、家賃収入の低下や物件価格の下落によって、当初の想定よりも早くオーバーローンに陥ることがあります。
抵当権を抹消しないと売却が難しいのはなぜか
不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、金融機関はその物件に「抵当権」という担保権を設定しています。抵当権が残ったままの不動産は買主にとってリスクが大きいため、実務上は抵当権を抹消してから引き渡すのが原則です。抵当権を抹消するには、原則としてローンを完済する必要があります。
抵当権抹消登記は完済しても自動では行われない
注意したいのは、ローンを完済しても抵当権の登記が自動的に消えるわけではないという点です。法務局の案内によると、金融機関から弁済証書や登記識別情報通知などの必要書類を受け取ったうえで、所有者自身が法務局に抵当権抹消登記を申請する必要があります。オーバーローンで完済できない場合は、この抹消登記の前提が崩れてしまうため、別の方法を検討する必要があります。
オーバーローンでも売却する2つの方法
① 自己資金で不足分を補う
最もシンプルな方法は、売却代金とローン残債の差額を自己資金で補い、完済したうえで抵当権を抹消する方法です。差額が小さい場合や、他に資金の当てがある場合はこの方法が現実的です。
② 任意売却で金融機関の同意を得る
自己資金で不足分を補えない場合は「任意売却」という方法があります。任意売却とは、ローンを完済できない状態でも金融機関（債権者）の同意を得て抵当権を外してもらい、一般の不動産市場で売却する方法です。金融機関にとっても、担保物件が競売にかけられるより任意売却のほうが回収額を大きくできる可能性があるため、応じてもらえるケースは少なくありません。
- 競売と比べて市場価格に近い金額で売却しやすい
- 売却の時期や引き渡し条件についてある程度交渉できる
- 抵当権を持つ債権者が複数いる場合は、全員の同意が必要になることがある
売却時にかかる譲渡所得税の基本
投資用マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。国税庁によると、譲渡所得は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、税率は物件の所有期間によって異なります。
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
オーバーローンで売却代金の大半をローン返済に充てる場合でも、譲渡所得の計算自体はローンの残債とは別に行われる点に注意が必要です。売却前に税額の目安を確認しておくと安心です。
早く手放したいなら「買取」という選択肢
オーバーローンの解消や任意売却の交渉には時間がかかることもあります。「これ以上赤字を抱え続けたくない」「早期に現金化して次の一手を打ちたい」という場合は、不動産会社による買取も選択肢のひとつです。仲介による売却より価格は抑えられる傾向がありますが、買主探しの期間が不要なぶんスピーディーに手続きを進められます。任意売却を含め、複数の選択肢を比較しながら、金融機関や不動産会社に早めに相談することが、赤字を最小限に抑えるポイントです。
売却ナビットでは、収益物件やオーバーローン物件の売却・買取に対応できる不動産会社を含めて一括で査定を依頼できます。「残債が残っていて売れるか不安」「任意売却と買取のどちらが良いか判断がつかない」といった段階でも、まずは複数社の査定額を比較してみることをおすすめします。
まとめ
オーバーローンの投資用マンションでも、自己資金での補填や任意売却によって売却の道は残されています。抵当権抹消登記の仕組みや譲渡所得税の基本を理解したうえで、早めに金融機関や不動産会社に相談し、状況に合った出口戦略を選びましょう。
