投資用マンションやアパートをサブリース会社に一括で貸し出している場合、「売りたいのに買い手がつかない」「解除したいのに解除できない」と悩むオーナーは少なくありません。サブリース契約は入居者との間にサブリース会社が入る特殊な賃貸借契約のため、通常の物件とは売却や契約終了の進め方が異なります。なお法律上は、借地借家法が定めるのは「更新拒絶の通知」と「解約の申入れ」ですが、この記事では実務でよく使われる呼び方に合わせ、契約を終了させることを「解除（解約）」と表記します。この記事では、サブリース物件がなぜ「売却できない」と言われるのか、売却価格が安くなりやすい理由、契約を維持したままオーナーチェンジで売却する方法、契約を解除してから売却する方法、サブリース会社が解除に応じない場合の対処法、そして買取という出口戦略までわかりやすく解説します。
なぜサブリース物件は「売却できない」と言われるのか
サブリース契約では、オーナーが物件をサブリース会社に貸し、サブリース会社がさらに入居者へ転貸する形をとります。最高裁判所の判例では、サブリース契約もオーナーとサブリース会社の間の賃貸借契約にあたり、借地借家法の適用を受けるとされています。そのため、借主であるサブリース会社の立場は法律で保護されており、オーナー側の都合だけで自由に契約を終了させることはできません。買主から見ても、契約内容をそのまま引き継ぐ必要があることや、想定していた家賃保証額が将来的に見直される可能性があることから、購入を敬遠されやすい傾向があります。
サブリース物件の売却価格が安くなりやすい理由
サブリース物件は「売却できない」わけではありませんが、同じ立地・同じ間取りの物件と比べて売却価格が安くなりやすい傾向があります。買主が投資家である以上、価格は将来受け取れる賃料から逆算されるため、次のような事情が価格に影響します。
- 買主が受け取るのは入居者が支払う家賃そのものではなく、サブリース会社の取り分を差し引いた保証賃料になる
- 借地借家法第32条の賃料減額請求により、保証賃料が将来引き下げられる可能性がある
- 買主はサブリース契約をそのまま引き継ぐため、購入後に自分の判断で入居者や賃料を入れ替えにくい
- 買主が融資を受ける場合、金融機関も保証賃料をもとに収益性を評価するのが一般的とされる
- 契約内容や賃料改定の履歴を示す資料がそろわないと、買主がリスクを大きめに見積もる
逆に言えば、契約書・賃料改定の経緯・現在の入居状況といった資料を早い段階でそろえておくほど、値引きの根拠を減らせます。空室続きの物件を手放す場合の考え方は空室の投資用マンションが売れにくい理由でも整理しています。
契約を維持したまま売却する「オーナーチェンジ」
サブリース契約を解約しなくても、物件を売却すること自体は可能です。民法では、不動産が譲渡された場合、賃貸人としての契約上の地位は新しい所有者に引き継がれ、入居者やサブリース会社の承諾は不要とされています。これを「オーナーチェンジ」と呼び、サブリース契約や入居者との賃貸借契約をそのまま維持した状態で買主に引き継ぐ売却方法です。
オーナーチェンジで売却する際のポイント
- 入居者との賃貸借契約やサブリース契約の内容はそのまま買主に引き継がれる
- 契約書上の貸主（オーナー）名義変更の手続きが必要になる
- 買主がサブリース契約の内容（家賃保証額や契約期間など）を理解し、納得したうえで購入する必要がある
敷金の返還債務や家賃の日割りをどう精算するかといった引渡し時の実務は、オーナーチェンジ物件の敷金精算と入居者への通知で詳しく解説しています。
サブリース契約を解除してから売却する方法と注意点
家賃保証額は将来的に見直される可能性がある
契約時に「30年家賃保証」といった説明を受けていても、保証されているのは契約期間そのものであり、家賃の金額まで固定されているわけではありません。最高裁判所は平成15年10月21日の判決で、サブリース契約にも借地借家法第32条の賃料増減額請求権が適用されるとしており、市場家賃の下落などを理由にサブリース会社側から保証家賃の減額を求められる場合があります。
オーナー側から解約（解除）を申し入れるには正当事由が必要
逆に、オーナー側からサブリース契約を解約したい場合は、借地借家法第28条に基づく「正当事由」が必要です。正当事由の有無は、建物の老朽化の程度や、オーナー・サブリース会社双方が建物を必要とする事情、立退料の申し出などを総合的に考慮して判断されます。正当事由が認められにくいケースでは、立退料の支払いと引き換えに解約交渉を進めることもあります。
サブリース会社が解除に応じない場合の対処法
正当事由が認められにくく、サブリース会社が解除に応じないケースは珍しくありません。その場合に取りうる選択肢は次のとおりです。
- 前述の立退料（財産上の給付）の額や支払時期を具体的に示し、交渉のテーブルに載せる
- 契約書の中途解約条項・違約金条項を確認し、金銭を払って解除する道がないかを確かめる
- 2020年12月15日以降に締結した契約で、家賃改定の可能性などの説明を受けていない場合は、サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が定める重要事項説明義務に照らして専門家に相談する
- 解除にこだわらず、サブリース契約が付いたままオーナーチェンジまたは買取で手放す
解除の交渉は時間も費用もかかるため、「必ず解除してから売る」と決め打ちせず、契約を付けたまま売った場合の手取りと比較して判断するのが現実的です。サブリース付きの投資用マンションに絞った解説はサブリース付き投資用マンション特有の論点もあわせてご覧ください。
サブリース物件を売却する手順
サブリース物件の売却は、契約内容の整理から始めると買主との交渉がスムーズになります。オーナーチェンジで売る場合も、解除してから売る場合も、大きな流れは次のとおりです。
- 契約書と資料をそろえる：サブリース契約書、賃料改定の経緯がわかる書類、現在の入居状況（レントロール）、区分マンションであれば管理費・修繕積立金の状況などを手元に集めます。買主やサブリース会社との協議はすべてここから始まります。
- 契約書の譲渡に関する条項を確認する：民法上、売却にサブリース会社の承諾は不要ですが、契約書に売却時の事前通知や協議に関する条項が入っている場合があります。条項があればそれに従って連絡し、貸主の名義変更手続きの流れも確認しておきます。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する：サブリース物件は保証賃料から価格を逆算するのが一般的で、査定額は会社によって差が出やすい分野です。サブリース物件の取り扱いに慣れた会社を含めて複数社に依頼し、仲介での想定価格と買取価格の両方を確認します。
- 契約を維持して売るか、解除してから売るかを決める：査定結果と解除交渉にかかる時間・費用（立退料など）を比べ、手取りが多くなる方法を選びます。解除の見込みが立たない場合は、契約を付けたままオーナーチェンジまたは買取で進めます。
- 売買契約から引渡しまでを進める：売買契約の締結後、決済・所有権移転と同時に貸主の地位が買主に移ります。引渡し時には敷金の承継や家賃の日割り精算を行い、サブリース会社にも貸主変更を通知して手続きを完了させます。
出口戦略の一つとして「買取」も検討する
仲介による売却は、契約内容を理解したうえで購入してくれる買主を探す必要があるため、時間がかかりやすいのが実情です。一方、買取であれば不動産会社が直接の買主となるため、サブリース契約や入居者との関係を含めて引き継いでもらいやすく、比較的短期間で現金化しやすいというメリットがあります。2020年12月には、サブリース業者に契約前の重要事項説明などを義務づける「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（通称：サブリース新法）が施行され、契約内容の透明化も進んでいます。まずは自分の物件がどのような契約内容になっているかを確認したうえで、仲介・買取それぞれの選択肢を比較検討することをおすすめします。
まとめ
サブリース物件は「売却できない」のではなく、オーナーチェンジによって契約を維持したまま売却する方法と、正当事由を整えて契約を解除してから売却する方法があります。価格が安くなりやすいのは保証賃料や解除の難しさが評価に反映されるためで、契約書や賃料改定の経緯といった資料をそろえるほど値引きの根拠は減らせます。どちらが向いているかは契約内容や物件の状況によって異なるため、サブリース物件の取り扱いに慣れた不動産会社に相談し、買取も含めた複数の選択肢を比較してみることが大切です。
よくある質問
サブリース契約中でも物件を売却できますか？
売却できます。民法では、不動産が譲渡された場合、賃貸人としての契約上の地位は新しい所有者に引き継がれ、入居者やサブリース会社の承諾は不要とされています。これを「オーナーチェンジ」と呼び、サブリース契約や入居者との賃貸借契約をそのまま維持した状態で買主に引き継ぐ売却方法です。ただし買主が家賃保証額や契約期間などの契約内容を理解し、納得したうえで購入する必要があるため、契約書の内容を早めに整理しておくことが大切です。
オーナー側からサブリース契約を解約することはできますか？
オーナー側から解約したい場合は、借地借家法第28条に基づく「正当事由」が必要です。正当事由の有無は、建物の老朽化の程度や、オーナー・サブリース会社双方が建物を必要とする事情、立退料の申し出などを総合的に考慮して判断されます。正当事由が認められにくいケースでは、立退料の支払いと引き換えに解約交渉を進めることもあります。
「30年家賃保証」と説明されていれば家賃は下がりませんか？
保証されているのは契約期間そのものであり、家賃の金額まで固定されているわけではありません。最高裁判所は平成15年10月21日の判決で、サブリース契約にも借地借家法第32条の賃料増減額請求権が適用されるとしており、市場家賃の下落などを理由にサブリース会社側から保証家賃の減額を求められる場合があります。
サブリース物件の売却価格はなぜ安くなりやすいのですか？
買主が受け取るのは入居者が支払う家賃そのものではなく、サブリース会社の取り分を差し引いた保証賃料になるためです。加えて、借地借家法第32条の賃料減額請求によって保証賃料が将来引き下げられる可能性があること、買主がサブリース契約をそのまま引き継ぐため購入後に入居者や賃料を入れ替えにくいこと、金融機関も保証賃料をもとに収益性を評価するのが一般的とされることが価格に影響します。契約書や賃料改定の経緯を示す資料をそろえておくと、買主がリスクを大きめに見積もることを防げます。
サブリース会社が解除に応じない場合はどうすればよいですか？
立退料（財産上の給付）の申し出を条件に交渉する方法があります。借地借家法第28条は、明渡しの条件として財産上の給付を申し出た場合にその点も考慮すると定めています。あわせて契約書の中途解約条項や違約金条項を確認し、金銭を払って解除できる道がないかを確かめてください。2020年12月15日以降に締結した契約で、家賃改定の可能性などの説明を受けていない場合は、サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が定める重要事項説明義務に照らして専門家に相談する方法もあります。同法の重要事項説明義務は施行日より前に締結された契約には適用されません。解除にこだわらず、契約が付いたままオーナーチェンジや買取で手放す選択肢も検討しましょう。
サブリース物件を早く現金化したい場合はどうすればよいですか？
仲介による売却は契約内容を理解したうえで購入してくれる買主を探す必要があるため時間がかかりやすい一方、買取であれば不動産会社が直接の買主となるため、サブリース契約や入居者との関係を含めて引き継いでもらいやすく、比較的短期間で現金化しやすいというメリットがあります。まずは自分の物件がどのような契約内容になっているかを確認したうえで、仲介・買取それぞれの選択肢を比較検討することをおすすめします。
サブリース物件を売却する手順を教えてください
まずサブリース契約書・賃料改定の経緯・入居状況などの資料をそろえ、契約書に売却時の通知や協議に関する条項がないかを確認します。次にサブリース物件の取り扱いに慣れた会社を含む複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介での想定価格と買取価格を比較します。そのうえで契約を維持したままオーナーチェンジで売るか、解除してから売るかを決め、売買契約・決済後に敷金の承継や家賃の日割り精算、サブリース会社への貸主変更の通知を行って完了です。
