「投資用に購入したマンションの空室が埋まらず、家賃収入が減って赤字が続いている」「そろそろ手放したいけれど、空室のままでは売れないのでは」と悩むオーナーは少なくありません。この記事では、空室の投資用マンションが売れにくい理由と、買取も含めた売却方法、赤字が出ている場合に知っておきたい税金の注意点をわかりやすく解説します。
なぜ空室の投資用マンションは売れにくいのか
投資用マンションを購入する買主の多くは、購入後すぐに家賃収入を得られる物件を求めています。空室の状態で売りに出すと、買主自身が新たな入居者を探す手間とリスクを負うことになるため、家賃収入がすでにあるオーナーチェンジ物件に比べて敬遠されやすく、価格交渉でも不利になりがちです。空室期間が長引くほど、値下げをしても買い手がつきにくくなる悪循環に陥ることもあります。
空室のまま売却する場合の主な方法
空室のまま出口を目指す場合、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介で買主を探す
一般的な不動産仲介を通じて、個人・法人の買主を探す方法です。時間をかけられる場合は市場価格に近い水準での売却が期待できますが、空室のままでは買主が見つかりにくく、売却までの期間が長引きやすい点がデメリットです。
不動産会社による買取
不動産会社が直接買主となる「買取」であれば、空室のままでも比較的短期間で現金化しやすいのが特徴です。仲介に比べて売却価格は下がる傾向がありますが、入居者募集や内覧対応の手間がなく、赤字を抱えたまま保有し続けるより早期に手放したいケースに向いています。
- 買取：早期の売却・現金化がしやすい／売却価格は市場相場より下がりやすい
- 仲介：時間をかければ相場に近い価格が期待できる／空室だと買主が見つかりにくい
赤字が出ている場合に知っておきたい税金の注意点
損益通算には土地部分の借入利子が対象外になる例外がある
不動産所得が赤字になった場合、原則として給与所得など他の所得と合算し、その赤字分を差し引く「損益通算」ができます。ただし、その物件を取得するための借入金のうち、土地等の取得に充てた部分に対応する利子相当額は、損益通算の対象外とされている点に注意が必要です。
建物の減価償却は構造ごとの法定耐用年数に基づく
減価償却費は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数をもとに計算します。例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年です。中古で取得した場合は経過年数に応じて耐用年数を再計算するため、購入時期によって毎年の減価償却費は変わります。
赤字が大きい場合は繰越控除も選択肢に
損益通算をしてもなお赤字が残る場合、青色申告をしていれば、その赤字（純損失）を翌年以後3年間にわたって繰り越し、各年分の所得から控除することができます。
空室・赤字の投資用マンションを手放すなら
空室が続き赤字を抱えたまま保有し続けると、確定申告の手間や資金繰りの負担も大きくなります。売却時期や損益通算の扱いに悩む場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介と買取のどちらが自分の状況に合っているかを比較検討することをおすすめします。
