オーナーチェンジ物件の売却｜敷金精算・入居者通知と買取での手放し方

入居者がいるまま投資用マンションやアパートを売る「オーナーチェンジ」でいちばん揉めるのは、価格ではなく敷金と家賃の精算です。結論から言うと、建物の引渡しを受けた入居者がいる物件を売却すると、賃貸人としての立場は民法605条の2第1項によって自動的に買主へ移り、預かっている敷金の返還債務も同条第4項で買主が引き継ぎます。返すのは買主なのだから、預かっている敷金相当額は引渡しのときに売主から買主へ渡しておかなければ計算が合わない、というのが実務の出発点です。この記事では、敷金・家賃・滞納分の精算、入居者への通知、入居中のまま売るか空室にしてから売るかの判断、税金と諸費用、精算や書類の不備を抱えたまま手放す場合の買取までを順に整理します。

オーナーチェンジ物件を売ると「賃貸人の地位」はどう移るのか

オーナーチェンジの精算がややこしいのは、売買契約と賃貸借契約という2つの契約が同時に動くからです。ただし賃貸借のほうは、当事者が決めるより先に民法がルールを定めています。

引渡しを受けた入居者がいれば、賃貸人の地位は自動で買主へ移る

建物の賃貸借は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときはその後にその建物について物権を取得した者に対して効力を生じます（借地借家法31条）。つまり、実際に部屋を借りて住んでいる入居者は、オーナーが変わっても新しい所有者に対して「自分はここを借りている」と主張できます。

そのうえで民法605条の2第1項は、こうした対抗要件を備えた賃貸借の目的物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転すると定めています。売主が「賃貸人の地位も一緒に移す」と特約を書かなくても、所有権が動けば賃貸人の立場も動くということです。2020年4月1日施行の改正民法で明文化されたルールで、法務省のパンフレット「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」でも解説されています。

なお、譲渡人と譲受人の間で「賃貸人たる地位は売主に留保し、買主が売主にその不動産を賃貸する」という合意をした場合には、賃貸人の地位は移転しません（同条第2項）。個人オーナーの区分マンション売却でこの形を取ることはまずありません。

入居者の承諾は要らない（民法605条の3）

「入居者に売却を反対されたらどうしよう」と心配する人は多いのですが、オーナーチェンジに入居者の同意は不要です。民法605条の3は、不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、賃貸人たる地位は賃借人の承諾を要しないで譲渡人と譲受人との合意により譲受人に移転させることができると定めています。入居者は賃貸借契約を続けるかどうかの選択を迫られるわけではなく、貸主の名義が変わるだけです。

ただし「同意が要らない」ことと「知らせなくてよい」ことは別です。通知が遅れると、入居者は従来どおり売主の口座に家賃を振り込み続け、後から返金と再請求をやり直すことになります。売却を決めた段階で、管理会社を含めて通知のタイミングを設計しておきましょう。

所有権移転登記をしないと、買主は家賃を請求できない

民法605条の2第3項は、賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗することができないとしています。売買代金を払っただけ、鍵を受け取っただけでは足りず、所有権移転登記を終えて初めて、買主は自分が賃貸人だと入居者に主張して家賃を請求できるということです。

実務では決済・引渡しと同じ日に司法書士が登記を申請するため、通常この点が問題になることはありません。

敷金はどう精算する？売買代金から差し引くのが実務

最も相談が多いのが敷金の扱いです。「預かった敷金は売主が持っているのに、退去時に返すのは誰なのか」という疑問には、条文がはっきり答えを出しています。

敷金の返還債務は買主が承継する（民法605条の2第4項）

民法605条の2第4項は、同条第1項などにより賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、費用の償還に係る債務および敷金の返還に係る債務は譲受人が承継すると定めています。敷金そのものも民法622条の2で定義され、賃貸借が終了して建物が返還された時点で、未払賃料などを差し引いた残額を返還する義務が生じます。

したがって、退去時に敷金を精算して返すのは新しいオーナーである買主です。売主が敷金を預かったまま所有権だけ移してしまうと、買主は自分が受け取っていないお金を返す立場になります。これが「敷金は売買代金から差し引く」という慣行の根拠です。

引渡し時に敷金相当額を買主へ引き継ぐ

実務上の処理は次のいずれかで、金額の効果は同じです。

• 売買代金から預かり敷金の相当額を差し引いて決済する（最も一般的）
• 売買代金は満額で受け取り、引渡し時に敷金相当額を別途買主へ交付する

どちらを選ぶ場合でも、売買契約書に「預かり敷金の総額」「精算の方法」「精算の時期（引渡し時に同時精算するのか）」を明記します。部屋数が多い物件では、部屋ごとの敷金・礼金・更新料の預かり状況を一覧にした精算書を添付するのが安全です。契約書上の敷金額と実際の預かり額が食い違っているケース（入居時に減額していた、前オーナーから引き継いだときに精算漏れがあった）は珍しくなく、突き合わせを怠ると退去時にどちらが負担するかで争いになります。

承継されるもの・されないものを整理する

民法605条の2第4項が「買主が承継する」と名指ししているのは、費用の償還に係る債務と敷金の返還に係る債務です。逆に言うと、それ以外は自動では移りません。特に引渡し前に発生していた未払家賃を請求する権利は、当然には買主に移らない点に注意してください。滞納分を売主が引き続き回収するのか、債権譲渡の形で買主に引き継ぐのかは、売買契約で個別に取り決める必要があります。

家賃の日割り精算と入居者への通知でつまずかないために

敷金の次に事故が起きやすいのが、引渡日をまたぐ家賃と入居者への案内です。段取りの問題ですが、放置すると入居者からのクレームに直結します。

賃料は引渡日を基準に日割りで精算する

賃貸借の家賃は前月末に翌月分を前払いする契約がほとんどです。たとえば8月末に9月分の家賃を売主が受け取り、9月15日に引渡しをすると、9月15日以降の分は本来買主のものになります。そこで決済時に、当月分の家賃を引渡日で日割りし、買主に帰属する分を売買代金から差し引く（または売主が買主へ支払う）処理を行います。

あわせて確認しておきたいのが次の項目です。

• 当月分の家賃・共益費が実際に入金済みかどうか（未入金なら誰が請求するか）
• 引渡し直後に更新時期が来る部屋の更新料は、誰が受け取るのか
• 駐車場代・駐輪場代・町会費など、家賃と別建てで徴収しているものの有無
• 固定資産税・都市計画税、マンションなら管理費・修繕積立金の日割り精算

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されるため、引渡し後の期間分を買主が売主に負担金として支払う形で精算するのが一般的です。

賃貸人変更通知は売主・買主の連名で出す

引渡しが済んだら、入居者に対して賃貸人が変わったことを知らせます。文面には次を必ず入れます。

• いつから貸主が変わったか（引渡日・所有権移転日）
• 新しい貸主の名称・連絡先、管理会社が変わる場合はその連絡先
• 次回以降の家賃の振込先と、いつ分の家賃から新しい口座に振り込むか
• 敷金は新しい貸主が引き継ぐため、退去時の精算窓口も新しい貸主になること
• 契約内容（賃料・期間・特約）はそのまま変わらないこと

詐欺と疑われて振込を止められるのを避けるため、通知は旧オーナーと新オーナーの連名で出すのが定石です。入居者からすれば、ある日突然「今月から別の口座に振り込んでください」という書面が届くわけですから、旧オーナーの署名があるだけで安心感がまるで違います。

管理委託契約・家賃保証会社・火災保険の扱い

賃貸人の地位が移っても、売主が管理会社と結んでいる管理委託契約が自動的に買主へ移るわけではありません。売主が解約し、買主が同じ管理会社と契約し直すか、別の会社に切り替えることになります。解約には予告期間が定められていることが多いので、売却を決めたら早めに管理会社へ連絡してください。

家賃保証会社（家賃債務保証）の契約も同様に、契約当事者の変更手続きが必要です。手続きを忘れたまま入居者が滞納すると、保証が使えず買主とトラブルになります。売主が加入していた火災保険は売却で解約となり、未経過期間分が返戻されるのが一般的です。入居者の家財保険は入居者自身の契約なので、貸主変更を届け出てもらうだけで足ります。

入居中のまま売るか、空室にしてから売るか

「空室にしたほうが高く売れるのでは」という相談はよくあります。ただし空室にするまでの時間と費用を計算に入れると、結論は物件ごとに変わります。

価格の付き方がそもそも違う

入居中のオーナーチェンジ物件を買うのは、基本的に投資家です。投資家は「その部屋がいくらの家賃を生むか」から逆算して価格を判断します。一方、空室の区分マンションは、自分で住みたい実需の買主も検討できます。実需の買主は利回りではなく住み心地や立地で判断するため、居住需要の強いエリアでは投資家の目線より高い価格が付くことがあります。

裏返すと、家賃が相場並み以上で長期の安定入居がある物件は、入居中のまま売ったほうが評価されやすいということです。空室にしてから売る場合は、退去後の家賃ゼロの期間、原状回復費用、売れるまでの管理費・修繕積立金・固定資産税をすべて自己負担することになります。

立ち退きには正当の事由と6か月が必要

普通借家契約の入居者に退去してもらうのは、オーナーの都合だけでは通りません。借地借家法26条は、期間の定めのある建物賃貸借について、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前と同じ条件で契約を更新したものとみなすと定めています。さらに27条は、期間の定めのない建物賃貸借で貸主が解約の申入れをした場合、賃貸借は申入れの日から6か月を経過することによって終了するとしています。

そのうえで28条が、貸主からの更新拒絶の通知や解約の申入れは正当の事由があると認められる場合でなければすることができないと定めています。正当の事由は、建物の使用を必要とする双方の事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および現況、そして貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに提示する財産上の給付（＝立退料）を考慮して判断されます。「売却したいから」というオーナー側の事情だけでは正当の事由として弱く、実際には立退料を含めた交渉で合意を目指すことになります。国土交通省の「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか」でも、普通借家契約では正当事由がなければ更新拒絶ができない点が、定期借家との違いとして説明されています。

立退料は、住居用なら引越費用や新居の初期費用に一定額を上乗せした金額で合意することが多く、店舗や事務所では営業補償が絡んで大きく膨らみます。法定の基準はなく、交渉と個別事情で決まります。

2つの売り方を比較して判断する

判断の目安はシンプルで、「空室にすることで上がる見込みの価格」が「立退料＋原状回復費＋空室期間の維持費と家賃損失」を明確に上回るかどうかです。上回らないなら、入居中のまま売るか、次の自然退去のタイミングを待つほうが合理的です。なお、入居者から退去の申し出が出ている場合は、その事実を買主に正しく伝えてください。

売却前にそろえる書類と、査定で見られるポイント

オーナーチェンジ物件の査定は、建物より「その賃貸借の内容」で決まります。書類がそろわない物件は、それだけで価格が伸びません。

レントロールと賃貸借契約書がすべての起点

最低限そろえたいのは次の書類です。

• レントロール（部屋ごとの賃料・共益費・敷金・契約期間・入居日をまとめた一覧）
• 賃貸借契約書の原本一式（更新契約書・覚書・特約を含む）
• 敷金の預かり状況が分かる資料（預り証、前オーナーからの引継書）
• 家賃の入金履歴（直近1〜2年分。滞納の有無が分かるもの）
• 管理委託契約書、家賃保証会社との契約書
• 登記事項証明書、公図、間取図、購入時の売買契約書と重要事項説明書

特に契約書の原本が見つからないケースは要注意です。契約内容が確認できないと、買主は賃料や更新条件を確定できず、査定額を下げるか購入自体を見送ります。紛失している場合は、管理会社や保証会社に写しが残っていないかを先に確認してください。

管理費・修繕積立金の滞納と修繕履歴

区分マンションでは、売主が管理組合に対して管理費や修繕積立金を滞納していると、決済時に清算を求められるのが一般的です。価格交渉の材料にもなるため、売り出す前に管理会社へ残高を照会しておきましょう。一棟物件なら、屋上防水・外壁・給排水管などの修繕履歴が査定に直結します。

サブリース付き・残債あり・共有名義のとき

賃貸借の形が特殊な場合は、通常のオーナーチェンジより一段階ハードルが上がります。サブリース会社と一括借上げ契約を結んでいる物件は、入居者ではなくサブリース会社が借主なので、解約には別の考え方が必要です。詳しくはサブリース物件は売却できない？解約の流れと買取での手放し方で解説しています。

ローン残債が売却価格を上回る場合は、抵当権を外せず決済ができないため、不足分の手当てや任意売却を検討することになります。投資用マンションのオーバーローン売却で流れを整理しています。すでに空室で買い手が付かない状態が続いているなら、空室の投資用マンションが売れない場合の売却方法もあわせて確認してください。相続で兄弟の共有名義になっている物件は、全員の同意が必要になるため相続で共有名義になった不動産の売却方法が参考になります。

売却でかかる税金と諸費用

賃貸中の物件を売ったときの税金は、マイホームを売る場合と考え方が違います。3,000万円の特別控除のような居住用財産の特例は使えないため、譲渡益がそのまま課税対象になります。

短期か長期かは「売った年の1月1日」で決まる

土地や建物を売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得になります。税額は、国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」によれば短期が課税短期譲渡所得金額×30％（ほかに住民税9％）、「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」によれば長期が課税長期譲渡所得金額×15％（ほかに住民税5％）です（別途、復興特別所得税がかかります）。

注意したいのは判定の基準日です。取得から5年経っていても、売る年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期扱いになります。5年目前後の物件は、引渡日を年末にするか年明けにするかで手取りが大きく動きます。

建物の取得費は減価償却後の金額になる

譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。このうち建物の取得費は、国税庁「No.3252 取得費となるもの」のとおり、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。賃貸に出して毎年減価償却費を経費に計上してきた物件は、その分だけ取得費が小さくなり、売却価格が買ったときと同じでも譲渡益が出ることがあります。「損して売ったのに課税される」と驚くのはこのためです。

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」のとおり、売った金額の5％を取得費とすることができます。ただし5％しか引けないと税負担は重くなるので、購入時の資料はできる限り探してください。

仲介手数料・印紙税・登記費用の目安

仲介手数料の上限は国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で定められています。印紙税の軽減措置と具体的な税額は国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」の表で確認できます。抵当権抹消の登録免許税が不動産1個につき1,000円である点は、法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」に記載があります。

精算や滞納を抱えたまま手放すなら買取という選択肢

ここまで読んで「書類がそろわない」「滞納している部屋がある」「入居者と直接やり取りしたくない」と感じたなら、仲介ではなく買取業者への直接売却が現実的な出口になります。

買取なら精算も書類の不備もまとめて処理できる

買取では、不動産会社自身が買主になります。賃貸物件の扱いに慣れた事業者なので、敷金の精算、家賃の日割り、賃貸人変更の通知、管理会社の引継ぎといった手続きを主導して進めてくれます。契約書の一部が欠けている、前オーナーからの引継ぎが曖昧といった事情も、現況を前提に価格へ織り込んだうえで買い取ってもらえるケースがあります。

仲介と買取の違いを整理する

• 価格：買主が転売や運用を前提とするため、仲介での成約価格より低くなるのが一般的です。
• 期間：買主を探す時間が不要なので、条件が合えば短期間で決済まで進みます。売れ残って値下げを繰り返すリスクもありません。
• 確実性：買主の住宅ローン審査が絡まないため、融資が通らずに白紙解除、といった事態が起きにくくなります。
• 手間：内見の調整が不要で、入居者に売却活動を知られにくいという利点もあります。

買取を選んだほうがよいケース

次のような状況では、価格差を考えても買取が合理的なことが多くなります。

• 滞納中の入居者がいて、仲介では買主が付きにくい
• 賃貸借契約書や敷金の預かり資料が一部見つからない
• デッドクロスや修繕の負担で、持ち続けるほど手元の現金が減っている
• 遠方に住んでいて、管理会社とのやり取りや通知の段取りを続けたくない
• 相続などで急に賃貸物件のオーナーになり、賃貸経営を続ける意思がない

なお、買取を検討する場合でも、最初から1社だけに相談するのは避けてください。オーナーチェンジ物件の評価は、想定する運用方針や取り扱いエリアによって会社ごとに差が出ます。まずは複数社の査定額を並べ、そのうえで仲介と買取のどちらで進めるかを決めるのが、結果的に手取りを最大化する近道です。

よくある質問

オーナーチェンジ物件を売るとき、入居者の同意は必要ですか？

必要ありません。建物の引渡しを受けている入居者がいる場合、民法605条の2第1項により賃貸人たる地位は所有権と一緒に買主へ移ります。賃借人の承諾を得ずに合意で賃貸人の地位を移す方法も民法605条の3に定められています。ただし同意が不要なだけで、通知はしないと家賃の振込先が変わらず混乱するため、引渡し後すみやかに賃貸人変更の通知を出します。

敷金は売主と買主のどちらが返すことになりますか？

賃貸人たる地位が買主へ移ると、民法605条の2第4項により敷金の返還債務も買主が承継します。つまり退去時に敷金を返すのは買主です。そのため実務では、預かっている敷金の相当額を売買代金から差し引く（または引渡し時に買主へ交付する）形で精算します。精算の方法と金額は売買契約書に明記しておかないと後で揉める原因になります。

家賃を滞納している入居者がいても売却できますか？

売却自体は可能です。ただし民法605条の2第4項が買主に承継させると定めているのは敷金の返還債務と費用の償還債務で、引渡し前に発生済みの未払賃料を回収する権利は当然には移りません。滞納分を売主が引き続き請求するのか、債権譲渡として買主へ移すのかを契約で決めておく必要があります。滞納があると価格や買主の範囲にも影響します。

空室にしてから売ったほうが高く売れますか？

自分で住みたい買主も検討できるため、空室のほうが高く売れる可能性はあります。ただし普通借家契約の入居者に出ていってもらうには借地借家法28条の正当の事由が必要で、解約の申入れから6か月は契約が続きます。立退料や空室期間の家賃損失を差し引いても価格差が残るかで判断してください。