サブリース（一括借り上げ）契約が付いた投資用マンションを売ろうとして、「査定額が思ったより低い」「契約を解約しないと売れないと言われた」と戸惑っていないでしょうか。サブリース付きの物件は、契約が付いたままでも売却できます。ただし買主は物件そのものより「サブリース契約の中身」を見て価格を決めるため、どこを見られるのかを知らないまま売りに出すと、必要以上に値引きされがちです。この記事では、区分の投資用マンションに絞って、サブリース付きの物件の価格の決まり方、買主が確認するポイント、違約金を払って解約してから売るべきかの判断方法、買取業者の選び方、売る前に確認したいローンと税金を解説します。
サブリース付きの投資マンションは売れる？3つの売り方
結論から言うと、サブリース契約が付いたままでも投資用マンションは売却できます。民法605条の2により、賃貸中の不動産を売ると、貸主としての立場（賃貸人の地位）はサブリース会社の承諾がなくても買主に引き継がれます。民法改正前に結んだ契約でも、判例上は同じ扱いです。ただし、契約書で売却時の通知を求めている場合があるので確認しておきましょう。売り方は大きく次の3つです。
| 売り方 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| サブリース付きのまま仲介で売る（オーナーチェンジ） | 保証賃料が相場に近く、契約条件が買主に説明しやすい | 買主が限られ、売却まで時間がかかりやすい |
| 解約してから仲介で売る | 保証賃料が相場より大きく低く、違約金や交渉の負担を上回る値上がりが見込める | オーナーからの解約には正当事由が必要で、違約金がかかる場合もある |
| サブリース付きのまま買取業者に売る | 早く現金化したい、解約交渉をしたくない | 価格は仲介での成約想定より低くなるのが一般的 |
どの方法がよいかは、次に説明する「保証賃料と相場賃料の差」でおおむね決まります。
価格の決まり方：保証賃料が低いほど売却価格も下がる
投資用マンションの価格は、買主が受け取れる年間の賃料を、買主が求める利回りで割り戻して考えるのが基本です。サブリース付きの場合、買主が受け取るのは入居者が払う家賃ではなく、サブリース会社から支払われる保証賃料です。保証賃料は、満室を想定した賃料の8〜9割程度に設定されることが多いと不動産情報サイトなどで解説されています。そのため、同じ部屋でもサブリース付きのほうが価格は低く出やすくなります。
仮の数字で比べてみます。周辺の相場賃料が月8万円、保証賃料が月7万円、買主が求める利回りが5%だとします。
- 相場賃料で計算した場合：年96万円 ÷ 5% ＝ 1,920万円
- 保証賃料で計算した場合：年84万円 ÷ 5% ＝ 1,680万円
月1万円の差が、価格では240万円の差になります。実際の査定では管理費・修繕積立金を差し引いた手取りの賃料で計算したり、築年数や立地で利回りを変えたりしますが、「保証賃料の差が利回りで割り戻されて価格差になる」という仕組みは同じです。サブリース会社から賃料の減額を求められている場合は、減額後の賃料で計算されるため、賃料減額請求が売却価格に与える影響もあわせて確認してください。
買主がチェックする5つのポイント
サブリース付きの物件を検討する買主は、物件の立地や築年数に加えて、契約書の次の点を確認します。売る前に自分でも確認しておくと、査定額の根拠を説明しやすくなります。
- 保証賃料と相場賃料の差：差が大きいほど、買主は「解約できれば上がる余地がある一方で、解約は簡単ではない」と考え、価格を低めに見積もります。
- 賃料改定の時期と条件：「2年ごとに見直し」など改定の定めがあると、買主は購入後に保証賃料が下がる可能性を織り込みます。最高裁判所は平成15年10月21日の判決で、自動増額特約があってもサブリース会社は借地借家法32条に基づき減額を請求できると判断しています。
- 解約条項と違約金：買主が購入後に解約できるのか、何か月前の通知が必要か、違約金はいくらかを確認します。オーナー側からの解約には借地借家法28条の正当事由が必要とされるため、条項があっても解約が保証されるわけではありません。
- サブリース会社の状況：保証賃料が約束どおり支払われているか、会社の経営状況に不安がないかを見ます。賃料の支払い遅れがある場合は、売却前に記録を整理しておきます。
- 建物管理の状況：区分マンションでは、管理費・修繕積立金の額や値上げの予定、管理組合の修繕計画も価格に影響します。
あわせて、サブリース契約書、契約前に受け取った重要事項説明書、賃料改定の通知や合意書、直近の入金明細をそろえておくと、買主や買取業者の確認が早く進みます。
違約金を払って解約してから売るべきか
保証賃料が相場より大きく低い場合、「解約してから売ったほうが高く売れるのでは」と考えるのは自然です。判断は、解約による値上がり分から、解約にかかるお金と時間を差し引いて比べます。
- 値上がり分：相場賃料で売れた場合の価格と、サブリース付きの価格との差（上の例では240万円）
- 違約金：契約書の定めによります。民間の解説では保証賃料の数か月分、半年分程度とする例が多いとされますが、それより高い定めの契約もあります
- 交渉の期間と費用：オーナーからの解約には正当事由が必要で、サブリース会社が応じない場合は立退料の提示や専門家への相談が必要になります
- 解約後の管理：サブリース契約が終わっても入居者はそのまま住み続け、オーナーが入居者との賃貸借を引き継ぐのが一般的です（契約書の承継に関する条項もあわせて確認しましょう）。管理会社を探し、空室時の家賃が入らないリスクも自分で負うことになります
上の例で違約金が保証賃料6か月分の42万円なら、管理委託料や空室の見込み、立退料などを考えない単純計算では、解約したほうが手元に残る金額は多くなります。実際には、それらの費用を差し引いて比べる必要があります。また、サブリース会社が解約に応じるかどうかは別の問題です。正当事由の考え方や、解除に応じない場合の対処法はサブリース物件の解除とオーナーチェンジの進め方で詳しく解説しています。
サブリース付き物件の買取業者の選び方
解約交渉をしたくない場合や、早く現金化したい場合は、サブリース付きのまま買取業者に売る方法があります。買取では業者が直接の買主になるため、買主探しの期間がかからず、契約も引き継いでもらえます。業者を選ぶときは、次の点を確認してください。
- 宅地建物取引業の免許があるか：免許番号は、国土交通大臣免許なら国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、都道府県知事免許なら各都道府県の宅建業者名簿などで確認できます。
- サブリース付きやオーナーチェンジ物件の買取実績があるか：契約の引き継ぎに慣れた業者ほど、契約内容を価格に適切に反映しやすくなります。
- 契約書を見たうえで査定するか：部屋の広さや築年数だけで金額を出す業者より、保証賃料・改定条件・解約条項を確認してから金額を出す業者のほうが、契約後の減額交渉が起きにくい傾向があります。
- 複数社で比べたか：サブリース付きの物件は業者によって評価が分かれやすい分野です。仲介での想定価格と買取価格の両方を、複数社から取り寄せて比べます。
買取価格は仲介での成約想定より低くなるのが一般的です。その差は、業者が契約を引き継ぐリスクと再販までの費用の対価です。「仲介で時間をかけた場合の手取り」と「すぐに確定する買取価格」を比べて決めましょう。
売る前に確認したいローン残債と税金
ローン残債が売却価格を上回らないか
投資用ローンが残っている場合、売却時に残債を一括で返して抵当権を外す必要があります。サブリース付きで価格が低く出た結果、売却価格がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で用意するか、金融機関と相談しながら進めることになります。詳しくは投資用マンションがオーバーローンのときの売り方をご覧ください。
所有期間5年で税率が変わる
売却益が出た場合は、譲渡所得として課税されます。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。所有期間の数え方と手残りの計算は短期譲渡所得の税率と売るタイミングで解説しています。
まとめ
サブリース付きの投資用マンションは、契約が付いたままでも売却できます。価格は保証賃料を利回りで割り戻して決まるため、相場賃料との差が大きいほど低くなります。買主は保証賃料・改定条件・解約条項・サブリース会社の状況・建物管理を確認するので、契約書や入金明細を先にそろえておくことが値引きを防ぐ近道です。解約してから売るか、契約付きのまま仲介や買取で売るかは、値上がり分と違約金・交渉の負担を比べて決めましょう。迷ったときは、サブリース付きの物件に慣れた複数の会社から、仲介と買取の両方の査定を取ることをおすすめします。
よくある質問
サブリース契約が付いたままでも投資マンションは売れますか？
売れます。民法605条の2により、賃貸中の不動産を売ると貸主の立場はサブリース会社の承諾なしに買主へ引き継がれます。ただし買主は保証賃料をもとに価格を考えるため、相場賃料で計算した価格より低くなりやすい点に注意が必要です。
保証賃料が相場より低いと、売却価格はどれくらい下がりますか？
価格は年間の賃料を買主が求める利回りで割り戻して考えるため、賃料の差がそのまま価格差になります。たとえば保証賃料が相場より月1万円低く、買主の求める利回りが5%なら、年12万円 ÷ 5% で価格は約240万円低くなる計算です。
違約金を払って解約してから売ったほうが高く売れますか？
保証賃料と相場賃料の差が大きければ、解約後のほうが高く売れる可能性があります。ただしオーナーからの解約には借地借家法28条の正当事由が必要で、サブリース会社が応じないこともあります。値上がり分から違約金、交渉にかかる期間と費用、解約後の空室リスクを差し引いて比べることが大切です。
サブリース付き物件の買取業者はどう選べばよいですか？
宅地建物取引業の免許があること、サブリース付きやオーナーチェンジ物件の買取実績があること、契約書の保証賃料・改定条件・解約条項を確認したうえで査定することを確かめます。業者によって評価が分かれやすいため、複数社の買取価格と仲介での想定価格を比べて決めましょう。
契約書に解約条項があれば、オーナー側から解約できますか？
「〇か月前に通知すれば解約できる」という条項があっても、それだけでオーナー側から自由に解約できるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、オーナーが解約や更新拒絶をするには借地借家法28条の正当事由が必要とされています。正当事由は、双方が建物を必要とする事情、建物の老朽化の程度、立退料の提供の有無などを総合して判断されます。
