賃料減額請求は拒否できる？サブリース家賃減額の対応と買取での出口

サブリース会社から「賃料を下げさせてほしい」という通知が届いたとき、結論から言えば拒否はできます。減額請求は相手の一方的な通知だけで金額が確定するものではなく、まず協議、まとまらなければ調停、それでも決まらなければ訴訟という順序で金額が決まるからです。ただし拒否には二つの代償があります。ひとつは争っている期間の長さと費用、もうひとつは、減額が確定した瞬間に物件そのものの売却価格が下がることです。収益物件の価格は年間賃料を利回りで割って求めるため、月1万円の減額が価格を200万円以上押し下げることも珍しくありません。この記事では、借地借家法32条にもとづく減額請求の仕組み、拒否したときに何が起きるか、反論に使える資料、減額が売却価格に与える影響、そして応じる・争う・売るをどう選ぶかを、買取という出口も含めて整理します。

賃料減額請求とは？サブリース会社が家賃を下げられる法的根拠

賃料減額請求は、建物を借りている側が「今の賃料は高すぎるので下げてほしい」と一方的に意思表示できる権利です。サブリースでは、オーナーが貸主、サブリース会社が借主という関係になります。つまり法律上、サブリース会社は「借りている人」の立場でこの権利を行使しています。入居者から集めた家賃が減ったから減らす、という契約上のサービス調整ではなく、法律が借主に与えている権利だという点をまず押さえてください。

借地借家法32条が認める「賃料増減額請求権」

根拠は借地借家法（e-Gov 法令検索）32条です。同条1項は、建物の賃料が土地建物に対する租税その他の負担の増減、土地建物価格の上昇や低下その他の経済事情の変動、または近傍同種の建物の賃料と比べて不相当になったときに、契約の条件にかかわらず将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。「契約の条件にかかわらず」という文言が重要で、契約書で決めた金額や改定ルールがあっても、この権利自体は残ります。

ただし1項にはただし書きがあり、一定の期間は賃料を増額しないという特約がある場合は、その定めに従うとされています。有効性が明文で認められているのは増額しない特約だけで、減額しない特約は含まれていません。

「○年家賃保証」でも減額請求はできる

国土交通省はサブリース事業について、契約期間中に定期的な家賃の見直しがあることや、借地借家法にもとづきサブリース業者から減額請求ができることを伏せたまま「○年家賃保証」「契約期間内は収入が下がりません」と表示することは誇大広告等にあたるとしています。賃貸住宅管理業法ポータルサイト（国土交通省）やサブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（国土交通省・PDF）で示されている考え方です。

裏を返せば、行政も「家賃保証と書いてあっても減額請求はできる」という前提に立っているということです。裁判所も同じ立場で、最高裁はサブリース契約について、事業契約だから借地借家法32条は適用されないという主張を退けています（最高裁 平成15年10月21日判決・裁判例検索）。同時にこの判決は、賃料額や自動増額特約がサブリース会社の事業判断の前提になっていた事情を、減額の当否と相当賃料額の判断で考慮すべきだとしています。

なお、勧誘の場で将来の減額リスクや契約解除の可能性をあえて伝えなかった場合は、不当な勧誘として規制の対象になり得ます。契約時の説明に問題があったと感じるなら、当時の広告やパンフレット、重要事項説明書を保管しておいてください。

効力が生じるのは通知が届いた時点

減額請求は形成権と呼ばれる権利で、相手に意思表示が到達した時点で効力が生じます。金額が後日の裁判で決まったとしても、その金額は請求が届いた日にさかのぼって適用されます。「話し合いがまとまるまでは今の賃料のままだから、急がなくてよい」と考えて放置すると、後で確定した差額をまとめて返すことになります。通知を受け取ったら、まず到達日を記録し、通知書と封筒を保管してください。

賃料減額請求は拒否できる？拒否した後に起きること

拒否はできます。減額請求は相手の意思表示で効力が生じますが、「いくらに下がるか」までは自動的には決まりません。相当な賃料額は当事者の協議で決めるのが原則で、協議が調わなければ第三者が判断します。したがってオーナーは、金額に納得できなければ合意しないという対応が取れます。

通知が届いても、その額まで自動的に下がるわけではない

サブリース会社が提示してくる減額幅は、あくまで相手側の主張です。周辺相場の資料が添えられていても、その資料の物件が本当に近傍同種なのか、築年数や設備、駅距離が比較対象としてふさわしいのかは検証が必要です。提示額をそのまま受け入れる義務はありません。まずは減額の根拠資料を書面で出すよう求め、こちらでも相場を確認してから回答する、という進め方が基本になります。

逆に、根拠が示されないまま口頭で押し切られて覚書に署名してしまうと、それは合意による賃料改定として扱われます。合意してしまえば32条の争いは終わり、後から「相場より低かった」と言っても覆せません。急かされても、その場では署名しないことが大切です。

協議 → 調停 → 訴訟という順序（調停前置）

協議が決裂した場合、いきなり訴訟にはなりません。賃料の増減額請求に関する訴えを起こそうとする人は、先に調停を申し立てなければならないと定められています（民事調停法24条の2）。管轄は物件所在地を管轄する簡易裁判所で、賃料増減額のように専門的な知識が必要な事件では、不動産鑑定士などの専門家が調停委員として関与することがあります。手続きの概要は裁判所「民事調停」のページで確認できます。

調停は話し合いの場なので、まとまらなければ不成立で終わります。そこから訴訟に進むと、争点は「適正賃料はいくらか」になり、実務では双方が不動産鑑定評価書を出し合う展開になりがちです。

争っている間の賃料と、確定後の精算（年1割）

借地借家法32条3項は、減額について協議が調わないときは、請求を受けた側（＝オーナー）が、減額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める額の賃料の支払いを請求できると定めています。額を決めるのはオーナー側なので、争っている間は従前どおりの賃料を請求し続けることができます。

ただし精算があります。裁判で減額が認められた場合、オーナーは受け取りすぎた分を返さなければならず、その超過額には年1割の利息が付きます。争いが長引くほど、負けたときの返還額は利息の分だけ膨らみます。勝てる見込みがどれくらいあるのかを、早い段階で見積もる必要があります。

拒否し続けたときに出てくる「解約」というカード

サブリース会社側にも打てる手があります。減額に応じないオーナーに対して、契約の解約や更新拒絶を通告してくるケースです。契約書に会社側からの中途解約条項が入っていることは多く、その場合は所定の予告期間を置けば解約できてしまいます。

サブリースが解約されると、入居者との賃貸借契約や敷金の扱い、家賃の集金、原状回復の手配がオーナー側に戻ってきます。空室が出れば収入は直接減り、管理会社を新たに探す手間も発生します。「減額を飲まされるくらいなら解約されたほうがまし」と考える前に、解約後の運営を自分で回せるのかを具体的に確かめておいてください。

減額が認められる条件と、オーナー側の反論材料

減額が認められるかどうかは、契約時と現在を比べて賃料が「不相当」になったと言えるかで決まります。単に空室が増えた、想定より儲からない、といったサブリース会社の内部事情だけでは足りません。

32条が挙げる3つの事情

借地借家法32条1項が挙げているのは次の3つです。いずれも「契約時と比べてどう変わったか」を見る点が共通しています。

• 土地または建物に対する租税その他の負担の増減（固定資産税・都市計画税など）
• 土地または建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
• 近傍同種の建物の賃料と比較して不相当になったこと

オーナー側の反論は、この3つを逆方向から検証する形になります。たとえば固定資産税が下がっていないなら1つ目は使えません。地価公示や路線価が横ばいか上昇しているなら2つ目も弱くなります。3つ目については、相手が挙げた比較物件が本当に近傍同種かを争うことになります。

サブリース特有の事情（当初賃料が高すぎた場合）

サブリースでは、契約当初の保証賃料が周辺相場より高めに設定されていることがよくあります。この場合、サブリース会社は「当初賃料が相場より高いので、相場に戻すだけだ」と主張してきます。

ここで効いてくるのが、前述の最高裁判決が示した考え方です。当初の賃料額や自動増額特約が、オーナーがその契約を選んだ前提になっていた事情は、減額の当否と相当賃料額の判断で考慮されます。契約時にサブリース会社が作成した収支シミュレーション、提示された保証賃料の算定根拠、パンフレットの表示などは、単なる思い出ではなく判断材料になり得る証拠です。廃棄せずに残しておいてください。

もうひとつの論点が、契約時の説明義務です。管理戸数が一定以上のサブリース業者には、契約締結前の重要事項説明や契約締結時の書面交付が義務づけられています。賃貸住宅管理業登録の方法（国土交通省）によれば、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上の事業者は国土交通大臣への登録が義務で、200戸未満は任意登録です。相手が登録業者なら、説明が適切だったかを確認する手がかりになります。

反論のためにそろえる資料

交渉でも調停でも、口頭の主張より書面の資料が効きます。着手しやすい順に並べると次のとおりです。

最後の「転貸先の実際の家賃」は見落とされがちですが重要です。サブリース会社が入居者から取っている家賃が下がっていないのに保証賃料だけ下げたいという話であれば、減額の必要性そのものを争えます。

賃料が下がると売却価格はいくら下がるのか

賃料の交渉を「毎月いくら減るか」だけで考えると、判断を誤ります。投資用物件の価格は賃料から逆算されるため、減額はストック（資産価値）にも効いてくるからです。

収益物件の価格は「賃料 ÷ 利回り」で決まる

収益物件の価格を求める代表的な方法が収益還元法です。国土交通省の不動産鑑定評価基準では、一期間の純収益を還元利回りで割って価格を求める直接還元法が示されており、純収益と還元利回りは把握の仕方において整合が取れている必要があるとされています（不動産鑑定評価基準・国土交通省 PDF）。

実務の売買現場では、これを簡略化した「年間賃料 ÷ 表面利回り」で値付けの当たりを付けます。年間賃料120万円の物件を利回り6%で評価すれば2,000万円、という計算です。式を見れば分かるとおり、分子である賃料が下がれば価格はそのまま比例して下がります。

月1万円の減額で価格はいくら変わるか

減額幅ごとに、価格がどれだけ下がるかを表面利回りで単純計算したものが次の表です。実際の査定では築年数や管理状況、サブリース契約の有無も加味されますが、桁感をつかむには十分です。

月1万円の減額は、毎月の手取りで見れば1万円の話です。しかし売却価格で見ると、利回り5%圏の物件なら200万円を超える目減りになります。「1万円くらいなら」と安易に覚書に署名することが、実際には数百万円の資産を手放す判断になっているケースは少なくありません。

同意する前に、出口の価格を試算する

したがって、減額の可否を判断する前にやるべきことは、現在の賃料で売った場合と、提示された減額後の賃料で売った場合の査定額を両方つかむことです。差額が大きければ、争う費用をかけてでも賃料を維持する意味があります。差額が小さければ、交渉に時間を使うより、条件の良いうちに売り切ったほうが合理的という結論になります。

一括査定を使えば、複数社の見立てを同時に取れます。交渉のカードとして、出口の数字を手元に持っておくことが目的です。

応じる・争う・売るの判断基準

選択肢は大きく3つです。感情ではなく、費用と期間と最終的な手残りで比べてください。

3つの選択肢の比較

争うときにかかる費用と期間

争う場合の負担は、弁護士費用と不動産鑑定費用が中心です。加えて、調停は平日の日中に簡易裁判所へ出向く必要があり、遠方の物件なら交通費と時間も乗ります。訴訟に進めば争点は適正賃料額の一点に絞られ、鑑定評価書の作成が事実上必要になります。

そして忘れてはならないのが、前述の年1割の利息です。争っている間は従前賃料を受け取れますが、負ければ超過分を利息付きで返すことになります。減額幅が月数千円規模であれば、費用と時間のほうが上回る可能性が高く、経済合理性の面では争う意味が薄くなります。

売却に切り替えたほうがよいケース

次のいずれかに当てはまるなら、交渉を続けるより出口を探したほうが早いことが多いです。

• 減額後の賃料ではローン返済と管理費・修繕積立金を賄えず、毎月持ち出しになる
• 反論に使える資料が手元になく、契約時の書類も残っていない
• 今後も定期的に減額改定が予定されており、今回だけ耐えても同じことが繰り返される
• サブリース会社から解約もほのめかされており、自主管理に切り替える体力がない
• 相続や転居など、そもそも物件を持ち続ける理由がなくなっている

特に1つ目に当てはまる場合は判断を急いだほうがよいでしょう。持ち出しが続くほど手元資金が削られ、売却時の残債処理の選択肢まで狭まります。残債が売却価格を上回る状況については投資用マンションのオーバーローン売却で詳しく整理しています。

サブリース付きのまま売る・解約してから売る・買取に出す

売ると決めた場合、進め方は3通りあります。減額交渉の最中でも売却は可能で、所有権が移ればサブリース契約上の貸主の地位も買主に引き継がれます。

契約を残したままオーナーチェンジで売る

もっとも手間が少ないのが、サブリース契約を維持したまま投資家へ売る方法です。買主は賃料収入が読める物件として検討できます。ただし買主は保証賃料をそのまま信じるわけではなく、減額請求が出ている事実を知れば、低いほうの賃料で利回りを計算します。

また、賃貸中の物件を売るときは敷金の返還債務や家賃の日割り精算を買主へ引き継ぐ処理が必要です。この実務はオーナーチェンジ物件の売却｜敷金精算・入居者通知にまとめています。

解約してから売る（正当事由と6か月前の通知）

サブリースを解約して普通の空室物件として売れば、買主の選択肢が広がり価格も上がりやすくなります。ただしオーナー側からの解約には高いハードルがあります。サブリース会社は借主なので借地借家法の保護を受け、期間の定めのある契約の更新拒絶には期間満了の1年前から6か月前までの通知と正当事由が必要です。国土交通省も、オーナーからの解約には正当事由が必要であることを伝えずに勧誘することを問題視しています。

実務では、立退料に相当する解約金を支払って合意解約に持ち込む形が多くなります。解約の進め方と費用感はサブリース物件は売却できない？解除・オーナーチェンジの進め方で詳しく解説しています。

交渉中でも買取なら売れる

買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。買主を探す期間が不要なので、条件が整えば数週間で決済まで進みます。賃料が確定していない、サブリースが付いたまま、収支が赤字といった事情があっても、業者側が事業として引き受けられれば成立します。

デメリットは価格です。買取価格は仲介での成約想定より低くなるのが一般的で、その差は業者が負うリスクと再販コストの対価です。したがって判断は「仲介で粘った場合に得られる価格から、交渉と保有を続ける間の持ち出しを差し引いた額」と「今すぐ確定する買取価格」を比べて行います。サブリース付き物件の買取についてはサブリース投資マンションの売却・買取方法も参考にしてください。

売る前に確認したい税金と手残り

売却価格から自動的に手元に残るわけではありません。ローン残債の返済に加えて、譲渡所得に対する税金がかかります。

5年以下の売却は税率39.63%

土地建物の譲渡所得は、所有期間で税率が変わります。国税庁によれば、短期譲渡所得（No.3211）は所得税30%・住民税9%、長期譲渡所得（No.3208）は所得税15%・住民税5%です。これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が上乗せされるため、合計はそれぞれ39.63%と20.315%になります。

倍近い差です。賃料の減額に応じるかどうかを急いで決める前に、自分の物件が今どちらに当たるのかは必ず確認してください。

所有期間は「売った年の1月1日」で判定

注意が必要なのは所有期間の数え方です。取得の日から売却の日までの実際の年数ではなく、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。たとえば2021年5月に買った物件を2026年8月に売ると、実際の保有は5年3か月ですが、2026年1月1日時点では4年8か月なので短期譲渡所得になります。この場合、売却を翌年の1月以降にずらすだけで税率が約19ポイント下がる計算です。

減額交渉と売却時期が重なるときは、この判定日を確認したうえでスケジュールを組んでください。数か月待つだけで手残りが大きく変わることがあります。

売却損が出ても給与とは通算できない

売却で損が出た場合も注意が必要です。国税庁のNo.3203（不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合）によれば、土地建物の譲渡損失は他の土地建物の譲渡所得から控除できますが、控除しきれない分を事業所得や給与所得と損益通算することはできません。一定要件を満たす居住用財産には例外がありますが、投資用物件は対象外です。

さらに、帳簿上の取得費は購入価格そのものではなく、建物部分から減価償却費相当額を差し引いた金額になります。そのため売却価格が購入価格を下回っていても、計算上は譲渡益が出て課税されることがあります。この仕組みはワンルーム投資の損切り売却｜売却損でも税金がかかる理由で数字を追って説明しています。売る前に、税引き後の手残りまで試算しておいてください。

よくある質問

賃料減額請求の通知を無視したらどうなりますか？

無視しても賃料が自動的に下がることはありません。ただし相手は調停を申し立てることができ、調停でも決まらなければ訴訟になります。裁判で減額が認められれば、その効力は請求が届いた日にさかのぼるため、その間に受け取った賃料との差額を年1割の利息を付けて返すことになります。無視は問題を先送りするだけで、返還額を増やす方向に働きます。

契約書に賃料を減額しないと書いてあれば拒否できますか？

建物賃貸借では、減額しない旨の特約は原則として効力がありません。借地借家法32条1項のただし書きが特約を有効と認めているのは、一定期間賃料を増額しないという増額側の特約だけだからです。○年家賃保証とうたわれていても、それだけを理由に減額請求を退けることはできません。当初賃料の決まり方など、別の事情で反論する必要があります。

一度減額に応じた後、元の賃料に戻すことはできますか？

同じ借地借家法32条にもとづき、オーナー側から増額請求をすることは可能です。ただし増額を正当とする事情を主張する側が立証する必要があり、周辺相場が上がったなどの根拠がなければ通りません。合意で下げた賃料は新しい基準になるため、実務上は一度下げると戻しにくいと考えて判断したほうが安全です。

賃料の交渉が終わっていなくても売却できますか？

売却自体は可能です。所有権を移せばサブリース契約上の貸主の地位も買主に引き継がれ、交渉も買主が引き継ぎます。ただし仲介では、賃料が確定していない物件は買主が低い側の賃料で利回りを計算するため価格が伸びにくくなります。金額を固めて早く手放したい場合は、買取業者に直接売る方法が現実的です。

サブリース会社が登録業者かどうかはどこで確認できますか？

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で検索できます。自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上の事業者には国土交通大臣への登録が義務づけられており、200戸未満の事業者は任意登録です。登録業者であれば重要事項説明や書面交付などの義務を負うため、説明が適切だったかを確認する手がかりになります。