土地が売れない原因と4つの出口｜維持費の試算と買取で手放す方法

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 問い合わせがゼロなら原因は価格、見に来ても決まらないなら土地の条件です。先に切り分けてから手を打ちます。
2. 家が建っていない土地は税金の軽減が使えません。計算のもとになる金額が500万円なら、固定資産税と都市計画税で年8万5,000円ほどかかります。
3. 2024年7月1日から、800万円以下の土地の売買では不動産会社が33万円まで手数料を受け取れるようになりました。安い土地でも動いてもらいやすくなっています。
4. 出口は4つです。仲介で売り続ける／隣の土地の持ち主に売る／買取で現況のまま売る／相続した土地なら国に引き取ってもらう、の順に検討します。
5. 条件に合えば、売って出た利益から100万円を差し引ける制度があります。400万円で売った例では税金が約20万円軽くなります。

土地が売れないのはなぜ？原因は「価格」「土地の条件」「売り方」の3つ

土地を買いたい人は、まずインターネットで探します。同じ地域の似た土地と並べて見られるため、価格が周りより高いと、そもそも問い合わせが来ません。

反対に、問い合わせや現地の見学があるのに決まらない場合は、価格以外のところに不安が残っています。境界があいまい、家が建てられるか分からない、水道がきていないなどです。

問い合わせが来ないなら価格、見に来て断られるなら土地の条件

売り出してから1〜2か月の反響の数は、原因を知る手がかりになります。反響の数は、不動産会社に聞けばすぐに教えてもらえます。問い合わせ件数と、現地を見に来た人の数を聞いてください。

ここでいう「土地の条件」とは、買い手がその土地に家を建てて使えるかどうかです。とくに多いのが、道路との接し方の問題です。

接道義務を満たしていない土地は「再建築不可」と呼ばれます。該当するかどうかは、再建築不可物件の売却方法で接道の調べ方を確認できます。

近くの土地がいくらで売れたかを無料で調べる

相場を知るには、売り出し中の価格ではなく実際に売れた価格を見ます。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約額より高いことが多いためです。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、土地の取引価格を無料で検索できます。会員登録なしで、地域を指定して過去の取引価格を調べられます。2024年4月から運用されている公的なサイトです。

使い方は、国土交通省の不動産情報ライブラリの案内ページから確認できます。自分の売り出し価格が周りの取引価格とどれだけ離れているか、数字で見てください。

売れない土地を持ち続けると、1年でいくらかかる？

土地にかかる税金は2つです。全国どこでもかかる固定資産税と、市街化区域にある土地にかかる都市計画税です。市街化区域とは、家や店を建てて市街地にしていく区域のことです。どちらも毎年1月1日時点の持ち主に課税されます。

土地の税金は「計算のもとになる金額×税率」で決まる

税額は、市役所が決めた土地の価格をもとに計算されます。この計算のもとになる金額を、専門用語では課税標準額といいます。

税率は市町村が条例で決めますが、目安となる数字は法律で示されています。家が建っている土地には軽減があり、空き地には適用されません。

※税率と軽減の割合は国土交通省の資料（住宅用地の課税標準の特例）による。都市計画税は市街化区域内の土地にかかる。

家を解体して空き地にすると、固定資産税は6倍になる

古い家が建っている土地を「更地にすれば売れるはず」と考える人は多いです。ただ、解体すると税金の軽減が外れます。解体した翌年から、固定資産税が一気に上がります。

軽減が使えるのは、人が住める家が建っている土地です。家を壊した時点でこの条件を外れるため、土地の金額にそのまま税率がかかります。

解体して売るかどうかの判断は、更地渡しとは？解体費用は売主負担で解体費用の目安と合わせて比べられます。

計算のもとになる金額が30万円未満なら税金はかからない

価値の低い土地には、そもそも税金がかからない仕組みもあります。これを専門用語で「免税点」といい、土地は30万円と決められています。

判定は土地1か所ごとではありません。同じ市町村内に持っている土地の課税標準額を合計して判定します。合計が30万円未満なら課税されません。

詳しい扱いは総務省の固定資産税の概要に示されています。ただし市町村が独自の金額を定めている場合もあるため、納税通知書で実際の扱いを確かめてください。

値下げの前に見直す3つのこと

買い手は、買ったあとに困ることを心配しています。境界でもめないか、家が建つか、水道や電気がきているか。この不安が消えないと、安くしても決まりません。

買い手が不安に思う3点を先に消しておく

次の3つは、売主の側で先に調べておけます。調べた結果を資料にしておくと、買い手の判断が早くなります。

• 境界：四隅に境界標（くい）があるか。無ければ土地家屋調査士に相談する
• 接道：前の道路の幅と、土地が接している長さ。市役所の建築指導の窓口で確認できる
• インフラ：上下水道と電気がどこまで来ているか。水道局や電力会社に確認する

とくに境界があいまいな土地は、買い手が決めきれません。隣との境界が確定していれば、それ自体が売りやすさにつながります。

市街化調整区域にある土地は、買い手が家を建てる許可を取れないことがあります。自分の土地が該当するかは、市街化調整区域の売却は難しい？で調べ方を確認してください。

800万円以下の土地は手数料の特例で動いてもらいやすい

安い土地が売れにくい理由には、不動産会社側の事情もあります。売れたときに受け取る手数料が、かけた手間に対して少なすぎるためです。

この点は2024年に変わりました。価格が800万円以下の土地や建物では、売主から33万円（税込）まで手数料を受け取れます。2024年7月1日から適用されています。

もとは400万円以下の物件で18万円に消費税を加えた額が上限でした。これが800万円以下・30万円に消費税を加えた額まで広がりました。根拠は国土交通省の報酬告示の改正資料です。

買い手が少ない地域では、自治体の空き家・空き地バンクも使えます。国土交通省の全国版空き家・空き地バンクは、自治体をまたいで検索できる仕組みです。活用のしかたは田舎の家が売れない理由と手放し方でも触れています。

土地が売れないときの4つの出口と、向き不向き

どれが向いているかは、土地の場所と条件で変わります。手元に残る金額が多い順に試して、だめなら次に移るのが効率的です。

1. 相場と反響を確かめる取引価格を調べ、問い合わせ件数を聞く
2. 隣や近所に打診する隣地の持ち主なら高く買える場合がある
3. 買取の価格を取る現況のまま売れるか、いくらかを確認
4. 国への引き渡しを検討相続した土地のみ。費用は自己負担

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※手元に残る額と時間は目安。土地の場所や条件によって大きく変わる。

隣の土地の持ち主に声をかける

見落とされがちですが、いちばん現実的な相手は隣の人です。隣地を買えば自分の土地が広くなり、使い道が増えるためです。

特に、間口が狭い土地や通路のような形の土地では効果が大きいです。隣に買ってもらえると、相場に近い金額で売れることもあります。

声をかける際は、不動産会社に間に入ってもらうほうが進みやすいです。価格や境界の話を直接すると、後々の関係に影響するおそれがあります。

現況のまま買取に出す

買取は、不動産会社が自社で土地を買い取る方法です。買い手を探す期間がないので、早く終わります。

価格は仲介より低くなります。会社側が自分で整備して売り直す前提で買うためです。それでも、売れないまま税金を払い続ける状態からは抜け出せます。

金額の差が大きいので、1社だけで決めないでください。複数の会社の金額を並べて、仲介で売り続けた場合と比べるのが確実です。

相続した土地なら、国に引き取ってもらう道もある

相続した土地には、国に引き取ってもらう制度があります。2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度です。

ただし無料ではありません。申請時に土地1筆あたり14,000円の審査手数料がかかります。筆とは、登記簿で土地を数えるときの単位です。承認されたあとには負担金も納めます。

負担金は、国がその土地を10年間管理する費用にあたる金額です。宅地や田畑は面積にかかわらず原則20万円です。市街化区域や、建てられる建物の種類が決められた用途地域内の土地は、面積に応じた算定になります。100平方メートルで約55万円という例が示されています。

制度の詳細は法務省の相続土地国庫帰属制度のページで確認できます。建物が建っていると申請の段階で却下されるなど、要件は細かく決まっています。該当するかは相続土地国庫帰属制度は使えない？で確認してください。

費用を比べて決めたい場合は、負動産を手放す5つの方法と費用に相続放棄も含めた比較があります。

安く売ると税金で損する？100万円を差し引ける制度

土地を売って出たお金に、まるごと税金がかかるわけではありません。買ったときの値段や売るのにかかった費用を引いた残りに、税金がかかります。

売って出た利益の計算と、税率の差

計算式はシンプルです。売った値段から、買ったときの値段と売るのにかかった費用を引きます。この残りが税金の対象になります。

買ったときの値段は、専門用語で取得費といいます。昔の契約書が見つからず金額が分からない場合は、売った値段の5%を買った値段として計算できます。

税率は、持っていた期間で変わります。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。計算式と税率は国税庁の譲渡所得の案内（No.1440）に示されています。

期間の数え方には注意が必要です。くわしい判定日の数え方は短期譲渡所得は何年まで？で確認できます。

相続した土地の場合、期間は亡くなった人が買った日から数えます。国税庁の案内（No.3270）でも、相続では取得の時期がそのまま引き継がれるとされています。親が何十年も前に買った土地なら、相続直後に売っても20.315%です。

500万円以下で売るときに使える100万円の控除

使われていない土地を安く売る場合に向けた制度があります。利益から100万円を差し引ける仕組みです。

国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令等）では、令和2年7月1日から令和10年12月31日までに売った場合が対象とされています。主な条件は次のとおりです。

• 都市計画区域内にある、使われていない土地であること
• 売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年を超えていること
• 売った金額が500万円以下であること（市街化区域など一定の区域は800万円以下）
• 配偶者や親子など、特別な関係がある人への売却ではないこと
• 市区町村が発行する確認書を、確定申告書に付けること

手続きの順番は、先に土地のある市区町村へ確認書を申請し、交付を受けてから税務署で申告します。確認書がないと、この控除は使えません。要件は国税庁の低未利用土地等の特別控除の案内（No.3226）で確認してください。

売れない土地を放置すると、どうなる？

売れないままの土地は、持ち主の責任が続きます。次の世代に持ち越されると、話し合う相手も増えて動きにくくなります。

木の枝が隣にはみ出すと、自分の責任になる

土地に生えた木が隣の敷地に伸びると、まず自分で切る責任があります。放っておくと、隣の人から切ってほしいと求められます。

2023年4月1日からは、民法の規定が変わりました。催促されても相当な期間内に切らないと、隣の人が自分で切れるようになりました。その費用は木の持ち主に請求できると考えられています。

遠方の土地だと、草刈りのたびに交通費と手間がかかります。管理を業者に頼む場合も、毎年の費用が出ていきます。

名義を変えないと10万円以下の過料がある

相続した土地を名義もそのままにしている人は少なくありません。これは2024年4月1日から義務になりました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請が必要です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科されることがあります。過料とは、罰金のようにお金を払わされるものです。

1. 相続したことを知った日ここから3年のカウントが始まる
2. 遺産分割が決まらない場合単独でできる相続人申告登記で義務を果たせる
3. 3年の期限正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。法務省の相続登記の申請義務化のページでは、令和9年3月31日までに登記する必要があるとされています。

手続きの流れと費用は、相続登記の義務化とはでまとめています。売る前提でも、名義が故人のままでは売却できません。

よくある質問

この記事のまとめ

• 問い合わせがゼロなら価格、見に来て断られるなら土地の条件が原因
• 課税標準額500万円の空き地は、税金だけで年8万5,000円ほどかかる
• 解体して空き地にすると固定資産税は6倍。売れる見込みを先に確かめる
• 800万円以下の土地は、33万円までの手数料の特例で動いてもらいやすい
• 出口は仲介・隣地への売却・買取・国への引き渡しの4つ。順に検討する
• 500万円以下で売るなら、100万円の控除で税金が約20万円軽くなる場合がある

どの道を選ぶにしても、出発点は「いま売るとしたらいくらか」です。金額が分かれば、持ち続ける費用と比べて判断できます。まず現在の価格を知ることから始めてください。