ご家族やご親族が自ら命を絶たれた住まいを、売るべきか、どう伝えればよいのか。気持ちの整理がつかないまま、相続や住み替えの手続きが迫ってくる方も少なくありません。誰に何を話せばよいのか分からず、相談すること自体をためらってしまうこともあると思います。
結論から言うと、自死があった物件も売却できます。ただし国土交通省のガイドラインでは、賃貸には「概ね3年」という目安がある一方で、売買には経過年数で告知が不要になる目安が示されていません。売主として何を伝えるべきかを先に整理しておくことが、後のトラブルを防ぐいちばんの近道です。
この記事では、ガイドラインの記載をもとに、告知の範囲、共用部分や隣の部屋の場合の扱い、価格への影響の考え方、仲介と買取の選び方を、できるだけ落ち着いた言葉で整理します。
この記事を読むとわかること
- 国交省「人の死の告知に関するガイドライン」で、売買と賃貸の扱いがどう違うか
- マンションの共用部分・隣の住戸・転落の場合に、ガイドラインがどこまで示しているか
- 告知をしなかった場合に売主が負う契約不適合責任と、通知期間の1年
- 価格への影響を左右する要素と、仲介・買取それぞれの手取りの考え方
この記事の結論忙しい方はここだけ
- 国交省のガイドライン（令和3年10月策定）では、賃貸は事案の発生から概ね3年で原則告知不要。売買にはこの年数の目安がありません。
- 売買・賃貸を問わず、買主から問われた場合や社会的影響が大きい事案は、経過期間に関係なく告げる必要があります。
- 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分での事案は原則告知不要。一方、転落の場合の落下開始地点の扱いは、ガイドラインの対象外とされています。
- 知りながら告げなかった事実は、契約不適合責任を負わない特約があっても免れられません（民法572条）。買取でも告知は必要です。
- 価格への影響に公的な目安はなく、事案の態様・周知性・立地・経過時間で変わります。仲介と買取の両方の見積もりを並べて判断するのが確実です。
自死があった物件の告知義務｜ガイドラインの基本
国交省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死、つまり自死は、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる対象と整理されています。
過去に人が亡くなった住まいの取引では、長いあいだ「どこまで伝えればよいか」の共通の基準がありませんでした。そこで国土交通省は、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
ガイドラインは、居住用の不動産を対象としています。オフィスなど事業用の不動産は、契約判断への影響が一様でないとして対象外です。
建物の構造や設備には問題がなくても、過去の出来事などによって買主・借主が心理的な抵抗を感じる可能性がある事情のことです。ガイドラインでは、その評価は事案の態様・周知性・立地などで異なり、時間の経過とともに薄れていくとした裁判例もあると説明されています。
ガイドラインは誰のためのルールか
このガイドラインは、宅地建物取引業者（不動産会社）が宅建業法上どこまで調べ、何を告げるべきかの判断基準を示したものです。宅建業法47条は、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げないことなどを禁じています。
ガイドラインに沿わなかったからといって直ちに宅建業法違反になるわけではありませんが、トラブルになった場合の行政の監督では参考にされます。また、ガイドラインどおりに対応しても民事上の責任を必ず免れられるわけではないことも、本文に明記されています。
売主本人の告知義務はどこから来るのか
個人の売主にとっての告知義務は、ガイドラインそのものではなく、信義則と過去の裁判例が根拠です。ガイドラインも、取引目的・事案の内容・発生からの時間・近隣の周知の程度などを考慮して、信義則上告知すべきかが判断されてきたと整理しています。
実務では、不動産会社が売主に告知書（物件状況等報告書）への記入を求め、その記載をもとに買主へ伝えます。
ガイドラインでは、媒介する不動産会社は告知書への記載を求めることで通常の調査義務を果たしたものとされ、売主が故意に告知しなかった場合は民事上の責任を問われる可能性があることを、あらかじめ売主に伝えるのが望ましいとされています。
また、不動産会社は原則として、売主や管理業者以外に、近隣での聞き込みやインターネットの調査といった自発的な調査をする義務はないとされています。買主に伝わる情報は、売主の告知書が出発点になるということです。相続や購入で取得する前の出来事でも、ご存じのことは告知書に書き、はっきりしない点は「不明」と伝えれば足ります。
告げる内容と、告げなくてよい内容
告げる場合の内容は、ガイドラインで次の4点とされています。いずれも売主・管理業者に照会した内容をそのまま伝え、不明な点は「不明」と伝えれば足ります。
- 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
- 場所（室内か、どの部分か）
- 死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明ならその旨）
- 特殊清掃等が行われた場合はその旨
亡くなった方とご遺族の名誉・生活の平穏への配慮
- 氏名・年齢・住所・家族構成、具体的な死の態様や発見状況は告げる必要がない
- 後日のトラブル防止のため、告げる際は書面の交付等によることが望ましい
売買と賃貸で違う「3年」の扱い
「3年たてば告知不要」はガイドラインのうち賃貸の場合の目安です。売買では経過年数による告知不要の目安は示されていません。
「事故物件は3年たてば言わなくてよい」という話を耳にすることがあります。しかしガイドラインを読むと、この3年は賃貸借取引について書かれたものです。売却を考えている方は、ここを取り違えないことが何より大切です。
賃貸は概ね3年で原則告知不要
賃貸借取引の対象物件で、自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死があった場合、事案の発生（特殊清掃等を伴う場合は発覚）から概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとされています。
ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。3年は「必ず告知不要になる期限」ではなく、あくまで原則としての目安です。
売買には年数の目安が示されていない
売買取引について、ガイドラインは3年のような期間を示していません。自死が対象物件で起きた場合は、ガイドラインの「上記以外の場合」に当たり、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げなければならないとされています。
購入は賃借より長く住むことを前提にした大きな判断になるため、相続した住まいを何年か後に売る場合でも、告げる前提で準備しておくほうが安全です。
横にスクロールできます
| ケース | 賃貸借取引 | 売買取引 |
|---|---|---|
| 自然死・日常生活の中での不慮の死（特殊清掃等なし） | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| 対象物件での自死など上記以外の死 | 発生から概ね3年経過後は原則告げなくてよい | 期間の目安なし。判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる |
| 隣接住戸・ふだん使わない共用部分 | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| 相手から事案の有無を問われた | 期間・死因に関わらず告げる | 期間・死因に関わらず告げる |
※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）をもとに作成。事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は、原則告げなくてよいケースでも例外になります。
問われたとき・社会的影響が大きいときは期間を問わない
賃貸・売買のどちらでも、買主・借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きさから相手が把握しておくべき特段の事情がある場合は、経過期間や死因に関わらず告げる必要があります。
内見の際に「この部屋で何かありましたか」と質問されることもあります。その場で答えに迷わないよう、事前に不動産会社と伝え方をすり合わせておくと、ご自身の負担も軽くなります。
- 「概ね3年」は賃貸の目安。売買には年数の目安がない
- 問われたら、売買・賃貸とも期間に関係なく告げる
共用部分・隣の住戸・転落の場合の扱い
隣の住戸や、ふだん使わない共用部分での事案は原則告知不要です。一方で、転落の場合の落下開始地点の扱いは、ガイドラインの対象外とされています。
マンションでは、亡くなった場所が自分の住戸の中とは限りません。ガイドラインは「どこで起きたか」によって扱いを分けているため、場所ごとに整理しておきます。
隣の住戸やふだん使わない共用部分
取引の対象ではない隣接住戸や、買主・借主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で事案があった場合は、売買・賃貸とも原則として告げなくてもよいとされています。
ただし、ここでも事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は例外です。また、買主から問われた場合に答える必要があることは変わりません。
ベランダや廊下など日常的に使う共用部分
ガイドラインは、借主が日常生活で通常使用する共用部分を、賃貸では対象物件と同じに扱うとしています。例として、ベランダ等の専用使用が可能な部分や、日常的に使う共用の玄関・エレベーター・廊下・階段が挙げられています。
売買でこうした場所に事案があった場合について、ガイドラインに個別の記載はありません。「原則告げなくてよい」ケースには当たらないため、判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる、という原則に戻って考えることになります。
転落の場合など、ガイドラインの対象外とされたケース
ガイドラインの結びでは、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がないとして、次のケースを現時点では対象としていないと明記しています。
- 転落により亡くなった場合の、落下開始地点の取扱い
- 搬送先の病院で亡くなった場合の取扱い
- 人の死が生じた建物が取り壊された場合の、土地取引の取扱い
「対象外」は「告知不要」という意味ではありません。ガイドラインに基準がないぶん、個別の事情に応じて判断することになります。迷う場合は、買主に伝えるかどうかを含めて不動産会社や弁護士に相談し、伝えた内容は書面に残しておくと安心です。
- どこで起きたか対象住戸／日常使う共用部分／隣の住戸など
- 原則の扱いを確認原則告げなくてよいケースに当たるか
- 例外の有無事件性・周知性・社会的影響が特に高いか
- 問われたら告げる期間・死因に関わらず
価格への影響の考え方
価格への影響に公的な目安はありません。事案の態様・周知性・立地・経過時間によって大きく変わるため、複数社の査定で確かめるのが確実です。
「どのくらい安くなるのか」は、売却を考えるうえで最も気になる点だと思います。ただ、ガイドライン自身が、心理的瑕疵の評価は事案ごとに異なり、買主一人ひとりの内心に関わる事項だと述べています。
影響の大きさを左右する4つの要素
ガイドラインが心理的瑕疵の評価を左右するものとして挙げているのは、事案の態様、周知性、物件の立地等の特性、そして時間の経過です。時間の経過とともに薄れ、やがて消滅するとした裁判例もあると紹介されています。
横にスクロールできます
| 要素 | 価格への影響が小さくなりやすい方向 | 価格への影響が大きくなりやすい方向 |
|---|---|---|
| 事案の態様 | 特殊清掃等を伴わない | 事件性がある、特殊清掃等が行われた |
| 周知性 | 近隣でもほとんど知られていない | 報道された、近隣で広く知られている |
| 立地等の特性 | 需要が厚く、買い手の候補が多い地域 | 買い手の候補が限られる地域 |
| 時間の経過 | 年月がたっている | 発生から間もない |
※ガイドラインが挙げる評価の要素をもとに、一般的な傾向として整理したものです。個別の価格は物件ごとの査定で確認してください。
公的な減額の目安はない
「相場の何割引き」といった数字を見かけることがありますが、国交省のガイドラインにも減額の目安は示されていません。買主によって受け止め方が違う以上、1社の査定額だけで判断しないことが大切です。
査定を依頼するときは、最初から事案があったことを伝えてください。後から伝えると査定額が大きく変わり、売り出し計画を組み直すことになります。
仲介で2,000万円で売れた場合の仲介手数料（上限額）
- 200万円以下の部分：200万円×5.5%＝11万円
- 200万円超400万円以下の部分：200万円×4.4%＝8.8万円
- 400万円超の部分：1,600万円×3.3%＝52.8万円
- → 合計で72.6万円（税込）が上限
料率は国交省の報酬規制（税込）に基づく計算です。価格が下がれば手数料も下がりますが、物件価格800万円以下の「低廉な空家等」には別の特例上限（30万円の1.1倍）があります。
解体やリフォームで告知はなくなるのか
建物を取り壊した後の土地取引の扱いは、先に触れたとおりガイドラインの対象外です。つまり、更地にすれば一律に告知不要になるとは言えません。リフォームで室内がきれいになっても、事案があった事実そのものは変わりません。
解体するかどうかは、告知の問題とは切り離して、費用と売れ方で判断するのが現実的です。解体費用の考え方は空き家の解体費用が払えない場合の売却方法でも詳しく整理しています。
事情のある住まいも、まずは現在の価格から確かめてみませんか？
持ち続けるか、手放すか。判断の前提になるのは「現在の価格」です。
売却するか決めていなくても大丈夫です。
簡単入力60秒・無料。売却ナビットが代わって相談・交渉を行うので、沢山の営業電話の心配はありません。
告知しなかった場合に売主が負う責任
告げるべき事実を伝えずに売ると、買主から契約不適合責任を問われるおそれがあります。免責特約があっても、知りながら告げなかった事実の責任は免れられません。
「言わなければ分からないのでは」と考えてしまう気持ちは自然なものです。けれども、売却後に近隣の方の話などから買主が知ることもあり得ます。そのとき売主が負う責任を、民法の条文で確認しておきます。
契約不適合責任で買主が求められること
引き渡した物件が契約の内容に適合しないとき、買主は民法562条〜564条に基づき、次のことを求められます。心理的な事情が「品質」の不適合に当たるかは個別に判断されますが、売主にとって重い負担になり得ます。
- 履行の追完（修補など）の請求（562条）
- 不適合の程度に応じた代金の減額請求（563条）
- 損害賠償の請求と、契約の解除（564条）
免責特約があっても「知りながら告げなかった事実」は残る
個人どうしの売買では、売主が契約不適合責任を負わない、または期間を短くする特約を結ぶことがあります。しかし民法572条は、そうした特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。
雨漏りなど建物の不具合でも同じ考え方で、雨漏りする家の売却と契約不適合責任の記事でも、告知の範囲と免責特約の限界を解説しています。
買主の通知期間は「知った時から1年」
種類・品質の不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、原則として権利を行使できません（民法566条）。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときは、この期間制限は適用されません。
- 引渡し売主が事案を告げずに引き渡す
- 買主が知る近隣の方の話などで事案を知る
- 知った時から1年以内に通知ただし売主が引渡し時に知っていたときは、この期間制限はかからない
自死があったことを知っている売主にとって、告げずに売ることは責任を先送りするだけです。最初に告げたうえで価格と条件を決めるほうが、結果的にご自身とご家族を守ることにつながります。
仲介と買取、どちらで売るか
価格を優先するなら仲介、早さと静かさ、引渡し後の負担の軽さを優先するなら買取が向きます。どちらでも告知は必要なので、手取りと時間で比べます。
売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。事情のある物件では、それぞれの長所と短所がはっきり分かれます。
仲介で売る場合の特徴
仲介は、市場で広く買主を募るため、事案を受け入れたうえで購入を検討する人に出会えれば、買取より高い価格になりやすい方法です。一方で、内見のたびに説明が必要になり、売れるまでの期間も読みにくくなります。
販売広告では物件情報が公開されるため、近隣の方に売却を知られる点も気になるかもしれません。成約すると、先の具体例のとおり仲介手数料がかかります。
買取で売る場合の特徴
買取は、不動産会社が自ら買主になります。条件が合えば、広告や内見を重ねずに売却を進められるため、周囲に知られにくく、ご遺族が何度も説明する負担が少ないのが大きな利点です。
また、宅建業法40条により、不動産会社が自ら売主となるときは、契約不適合責任の通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約ができません。
つまり買い取った会社は、次の買主に対して責任を負う立場になります。個人の売主との契約で契約不適合責任をどこまで負うかは会社ごとの条件になるため、提示された特約を必ず確認してください。
買取のメリット
- 広告・内見が少なく、近隣に知られにくい
- 引渡し時期を相談して決めやすい
- 直接の売買なので媒介の手数料がかからない
買取のデメリット
- 仲介で売れた場合より価格は低くなりやすい
- 告知が不要になるわけではない
- 会社によって提示額や条件に差がある
手取りで比べる
提示額だけを比べると仲介が有利に見えますが、売れるまでにかかる時間や、その間の固定資産税・管理の手間も含めて考える必要があります。仮の数字で比べてみます。
仲介2,000万円と買取1,600万円の提示を比べた場合（金額は仮定）
- 仲介：2,000万円−仲介手数料72.6万円＝1,927.4万円（売れる時期は未定）
- 買取：1,600万円（直接の売買のため媒介の手数料なし）
- → 差額は327.4万円。これを、売れるまでの期間と保有コスト、内見対応の負担と比べる
実際の提示額は物件と事案ごとに異なります。差額が小さければ買取、大きく時間にも余裕があれば仲介、という形で、数字を並べてから決めるのがおすすめです。
- 仲介は価格、買取は早さと負担の少なさが強み
- どちらの方法でも、事案は最初に伝える
- 提示額ではなく、手取りと時間で比べる
売却の進め方と、ご遺族の負担を減らす工夫
最初に事案を伝えて相談先を絞り、告知書は事実だけを書くのが基本です。売却の判断を急ぐ必要はありません。
大切な方を亡くした直後は、住まいのことまで考える余裕がないのが当然です。手続きの期限がある相続の届出などを先に済ませ、売却は気持ちと生活が少し落ち着いてから進めても遅くはありません。
売却までの5つのステップ
- 事実関係を整理する時期・場所・特殊清掃等の有無など、告知書に書く事実だけをメモにまとめます。詳しい状況まで書く必要はありません。
- 査定の段階で事案を伝える最初から伝えることで、査定額が後から大きく変わることを防げます。
- 仲介と買取の見積もりを並べる提示額・引渡し時期・契約条件を同じ表に書き出して比べます。
- 告知書に事実を記入する伝え方は不動産会社と相談し、買主には書面で伝えてもらいます。
- 契約条件を確認して契約する契約不適合責任の範囲や期間の特約を、署名前に必ず確認します。
相続した物件を売る場合に確認したいこと
相続した不動産は、相続を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（令和6年4月1日施行）。売却の手続きと並行して、名義の確認を早めに済ませておきましょう。
また、亡くなった方がひとりで住んでいた一戸建てを売る場合は、要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除の対象になることがあります。区分所有建物登記がされたマンションは対象外です。
この特例には、昭和56年5月31日以前の建築であることや、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があり、耐震改修や解体の判断にも関わります。税金の特例を確認してから売り方を決めると、手取りの見通しを誤りにくくなります。
ひとりで抱え込まないために
住まいの手続きを進めるなかで、つらい記憶がよみがえることもあると思います。話を聞いてもらうだけでも、気持ちが少し軽くなることがあります。
厚生労働省の「まもろうよ こころ」では、電話やSNSで相談できる窓口が紹介されています。「こころの健康相談統一ダイヤル」（0570-064-556）もその一つで、相談対応の曜日・時間は都道府県によって異なります。
よくある質問
自死があった物件は、何年たてば売却時に告知しなくてよくなりますか？
国交省のガイドラインで「概ね3年」とされているのは賃貸の場合で、売買には経過年数の目安が示されていません。買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要があり、買主から問われたときは期間に関わらず告げる必要があります。
マンションの隣の部屋や共用部分で起きた場合も告知が必要ですか？
隣接住戸や、日常生活で通常使用しない共用部分での事案は、売買・賃貸とも原則として告げなくてよいとされています。ただし事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案は例外で、買主から問われた場合は告げる必要があります。
建物を解体して更地にすれば告知は不要になりますか？
人の死が生じた建物を取り壊した後の土地取引の扱いは、ガイドラインの対象外とされています。そのため、更地にすれば一律に告知不要になるとは言えません。伝えるかどうかは個別の事情によるので、不動産会社や弁護士に相談して決めるのが安全です。
不動産会社の買取なら、告知しなくても大丈夫ですか？
買取でも告知は必要です。民法572条により、契約不適合責任を負わない特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れられません。最初に事案を伝えたうえで、提示額と条件を比べてください。
この記事のまとめ
- 自死は、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告げる対象。告げるのは時期・場所・死因・特殊清掃等の有無
- 「概ね3年」は賃貸の目安で、売買に年数の目安はない。問われたら期間に関係なく告げる
- 隣の住戸・ふだん使わない共用部分は原則告知不要。転落時の落下開始地点や解体後の土地はガイドラインの対象外
- 価格への影響に公的な目安はなく、事案の態様・周知性・立地・経過時間で変わる
- 知りながら告げなかった事実は免責特約でも免れられない。仲介と買取は手取りと時間で比べる
事情のある住まいだからこそ、最初に事実を伝え、複数の見積もりを並べてから判断することが大切です。まずは現在の価格を知ることから始めてください。
