事故物件の売却｜告知義務はどこまで？価格への影響と仲介・買取の比較

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 国交省の「人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月公表）では、自然死や日常生活での不慮の死は原則告知不要。ただし特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は別扱いです。
2. 賃貸の「発生・発覚から概ね3年で告知不要」は賃貸借だけの目安です。売買には告知不要になる期間が示されていないため、年数がたっても告知を前提に考えます。
3. 告げるのは発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無の4点。氏名や年齢、具体的な死の態様まで伝える必要はありません。
4. 知りながら告げずに売ると、免責特約を付けていても責任を免れません（民法572条）。買主は知った時から1年以内の通知で代金減額・損害賠償・解除を求められます。
5. 価格の下がり方に公的な一律の基準はありません。仲介で時間をかけるか、買取で早く確実に手放すかを、手数料や期間まで含めた手残りで比べてください。

事故物件とは｜ガイドラインで告知が必要な死・不要な死

人は日々どこかの住まいで亡くなっています。そのすべてを「事故物件」として告知していたら、取引は回りません。かといって、買主が知っていれば買わなかったような事実を隠せば、後で大きなトラブルになります。

この線引きの判断材料として、国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。売却の相談をする前に、まずこの考え方を押さえておきましょう。

ガイドラインの位置づけと対象になる不動産

このガイドラインは、宅地建物取引業者（不動産会社）が宅建業法上負う義務の判断基準として、裁判例や取引実務をもとに一般的な基準をまとめたものです。不動産会社が媒介する売却では、売主の告知もこの基準に沿って整理されるのが通常です。

対象は、人が生活の本拠として使う居住用不動産です。オフィスなど居住用以外の不動産は、契約判断への影響が一様でないとして対象外とされています。また、ガイドラインに沿った対応をしても、民事上の責任を回避できるわけではない点も明記されています。

原則として告げなくてよい3つのケース

ガイドラインは、不動産会社が原則として告げなくてもよい場合を3つに限って示しています。売買に関係するのは次の表の①と③で、②は賃貸借だけの扱いです。

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※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとに作成。②③とも、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は例外。買主から問われた場合は①〜③にかかわらず告げる必要があります。

①が原則告知不要とされる理由について、ガイドラインは、自宅での死亡のうち老衰や病死が約9割を占めることや、自然死の心理的瑕疵該当性を否定した裁判例があることを挙げています。

孤独死・自死・特殊清掃があった家の扱い（概要）

注意したいのは、自然死であっても、長期間発見されずに特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は①の扱いから外れる点です。いわゆる孤独死で発見が遅れたケースが典型で、売買では告知を前提に考えます。

自死や他殺は①に当たらないため、売買では告知が原則です。それぞれの事情による売り方の違いは孤独死の家の売却、自殺があった物件の売却の記事で個別に掘り下げているため、この記事では告知の線引きと売却全体の考え方に絞って解説します。

売却時の告知義務の範囲｜賃貸の「3年」は売買に当てはまらない

事故物件の告知について調べると「3年」という数字をよく目にします。ところが、これは賃貸借取引について示された目安です。売却を考えている方が最も誤解しやすいポイントなので、ここで整理します。

売買には告知不要になる期間の目安がない

ガイドラインは、賃貸借取引について、①以外の死の発生または特殊清掃等を伴う死の発覚から概ね3年が経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしています。しかし売買取引については、同じような期間の目安を示していません。

ガイドラインには、心理的瑕疵は時間の経過とともに薄れ、やがて消滅するとした裁判例があることも書かれています。ただし、どれだけの年数で消えるかは事案の態様や周知性、立地などで変わるとされており、売主が自分で「もう時効だ」と判断するのは危険です。

告げる内容は4点、告げなくてよい内容もある

告知が必要な場合、ガイドラインは不動産会社が買主に告げる内容を次のように定めています。売主として準備すべき情報もこの4点です。

• 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
• 場所（どの部屋か、建物内か敷地内か など）
• 死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明な場合はその旨）
• 特殊清掃等が行われた場合はその旨

反対に、亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮するため、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要がないとされています。告げる際は、後日のトラブルを防ぐため書面で交付するのが望ましいとされています。

買主に聞かれたら年数・死因にかかわらず告げる

上の①〜③で原則告知不要とされる場合でも、買主から事案の有無を問われたときは、経過年数や死因に関係なく告げる必要があります。社会的影響が大きく買主が把握しておくべき特段の事情がある場合も同じです。

たとえば父親が自宅で病気により亡くなった家は原則告知不要ですが、買主から「この家で亡くなった方はいますか」と聞かれれば、事実を伝えることになります。聞かれたときに否定すれば、それ自体が後のトラブルの原因になります。

事故物件の価格への影響｜下がり幅を左右する要素

告知が必要な事実がある物件は、買主の候補が減り、価格交渉も厳しくなりがちです。ただ、どのくらい下がるかを一律に決める公的なルールはなく、ネットで見かける「○割下がる」という数字も、個別事情を無視した目安にすぎません。

公的な「何割引き」の基準は存在しない

ガイドライン自体も、人の死に関する事案の評価は買主・借主一人ひとりの内心に関わる事項で、取引判断への影響の程度は当事者ごとに異なると述べています。同じ事実でも、気にしない買主がいれば価格への影響は小さく、気にする買主しかいなければ大きくなります。

そのため、価格は「告知した状態で、実際にいくらで買う人がいるか」で決まります。1社の査定だけで判断せず、告知内容を伝えたうえで複数社の査定を比べることが、適正な価格を知る唯一の方法です。

価格への影響を大きくする要素・小さくする要素

ガイドラインは、心理的瑕疵に当たるかやその継続性の評価は、事案の態様・周知性・物件の立地などによって異なるとしています。これを売却の場面に当てはめると、次のように整理できます。

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※ガイドラインが挙げる評価要素（事案の態様・周知性・立地等）をもとにした一般的な傾向です。実際の価格は個別の査定で確認してください。

解体して更地にしても告知が消えるとは限らない

「建物を壊してしまえば事故物件ではなくなる」と考える方もいますが、ガイドラインは、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の扱いを対象外としています。一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がない、というのがその理由です。

つまり、解体すれば告知不要になるという公的なお墨付きはありません。解体費用をかけたうえで告知も必要になれば、二重の負担です。解体費用が払えない場合の売却方法でも解説しているように、建物を残したまま買取に出す選択肢と比べてから判断してください。

告知しないで売るリスク｜契約不適合責任・損害賠償・取消し

「黙っていれば分からない」と考えるのは危険です。近隣の住民や過去の報道から、引渡し後に買主が事実を知ることは珍しくありません。そのとき売主が負う責任を、民法の条文に沿って確認します。

買主が売主に求められる4つの請求

心理的瑕疵が契約の内容に適合しないと判断されると、買主は民法562条〜564条にもとづき、次のような請求ができます。事故物件では「修補」で事実を消すことはできないため、実際には代金減額・損害賠償・解除が問題になります。

1. 追完請求修補などを求める（562条）
2. 代金減額請求追完が不能なら催告なしで可（563条）
3. 損害賠償請求債務不履行による賠償（564条・415条）
4. 契約解除代金の返還を求められる（564条・541条等）

代金減額は、民法563条で追完が不能なときは催告なしで直ちに請求できるとされています。過去の死という事実は修補できないので、代金減額は現実的な請求になりやすいと考えておきましょう。

免責特約を付けても「知りながら告げなかった事実」は免れない

個人どうしの売買では、「売主は契約不適合責任を負わない」という免責特約を付けることがあります。しかし民法572条は、特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。

雨漏りなど建物の不具合でも同じ構造で、雨漏りする家の売却でも「知りながら告げなければ免責特約があっても責任は残る」点を解説しています。告知と免責特約はセットで考え、告知したうえで特約を付けるのが基本です。

責任を問われる期間と、詐欺による取消し

民法566条により、買主は品質の不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完・減額・損害賠償・解除を請求できなくなります。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失で知らなかった場合は、この1年の制限は適用されません。

その場合でも、債権の消滅時効（民法166条）により、買主が権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で権利は消滅します。さらに、事実を隠して買わせたことが詐欺に当たれば、買主は民法96条により契約そのものを取り消すことができます。

なお、不動産会社自身も、宅地建物取引業法47条で、買主の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げない行為を禁止されています。売主から事実を聞いた不動産会社は買主に伝える立場にあるので、仲介を依頼するときは最初から正直に伝えてください。

仲介と買取の比較｜事故物件はどちらで売るべきか

事故物件は一般の買主から敬遠されやすく、仲介では売却期間が長くなりがちです。一方、不動産会社が自ら買い取る「買取」は、告知した事実を織り込んだ価格で早く決まりやすい反面、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

仲介と買取の違いを一覧で比べる

主な違いを表にまとめます。どちらでも告知は必要という点は共通です。

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※一般的な傾向です。実際の条件は会社や物件によって異なります。

手残りで比べる：仲介手数料と売却期間

仲介手数料の上限は報酬額の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で決まっており、売買代金のうち200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。この基本の計算方法では、400万円を超える物件の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額と同じになります。

仲介で売り出しても買主が見つからず、何度も値下げした結果、最終的に買取価格と大差がなくなるケースもあります。売り出す前に、仲介の査定額と買取の提示額を両方取っておくと、値下げの判断がしやすくなります。

仲介が向くケース・買取が向くケース

どちらが正解かは、物件の事情と売主の優先順位で決まります。それぞれのメリットとデメリットを並べると次のとおりです。

立地が良く、経過年数が長く、事件性が低い物件なら、仲介で買主が見つかる可能性は十分あります。反対に、事件性が高い・報道された・相続人が遠方で管理できないといった事情があるなら、買取を軸に検討する価値があります。

相続した家の場合は、相続空き家の3,000万円特別控除のように売却期限のある特例が関係することもあるため、期限も確認しておきましょう。

事故物件を売却する手順｜事実の整理から引渡しまで

事故物件だからといって特別な手続きがあるわけではありません。ただ、告知内容を早い段階で固めておかないと、査定額がぶれたり、契約直前に条件が変わったりします。

売り出す前に事実関係を整理する

ガイドラインが告知事項として挙げる4点に沿って、分かる範囲で事実を書き出します。分からないことは「不明」と書けばよく、推測で埋める必要はありません。ガイドライン上も、売主が不明と回答した場合は、不動産会社はその旨を告げれば足りるとされています。

• いつ起きたか（特殊清掃をした場合はいつ発覚したか）
• 建物のどこで起きたか（居室・浴室・敷地内 など）
• 死因は何か（自然死・事故死・自死・他殺・不明）
• 特殊清掃やリフォームをしたか、その時期と内容
• 報道や近隣での周知の有無（分かる範囲で）

告知書（物件状況等報告書）の書き方

仲介で売る場合、売主は不動産会社から告知書（物件状況等報告書）への記入を求められます。主要な不動産関係団体の告知書には、事件・事故等に関する項目がすでに含まれています。

ガイドラインは、媒介する不動産会社が売主に告知書への記載を求めることで通常の調査義務を果たしたものとし、故意に告知しなかった場合は売主が民事上の責任を問われうることを事前に伝えるのが望ましいとしています。告知書は後日のトラブルで証拠資料にもなるので、整理した事実をそのまま正確に書きましょう。

査定から引渡しまでの流れ

事実を整理したら、次の順で進めます。査定の段階から告知内容を伝えておくと、後から価格を下げられる事態を避けやすくなります。

1. 告知内容を伝えて複数社に査定を依頼仲介の査定額と買取の提示額を両方取り、告知した状態での価格帯をつかみます。
2. 売り方と条件を決める手残り・期間・引渡し後の責任を比べ、仲介か買取かを選びます。仲介なら売出し価格と値下げの目安も決めておきます。
3. 告知書を作成し、重要事項説明で買主に伝える発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無を書面で伝えます。
4. 売買契約で特約を確認する告知した事実を契約書にも明記し、契約不適合責任の範囲や免責特約の内容を確認します。
5. 決済・引渡し残代金を受け取り、鍵と書類を引き渡します。売却益が出た場合は翌年に確定申告をします。

よくある質問

この記事のまとめ

• 自然死・日常生活での不慮の死は原則告知不要。特殊清掃等があった死、自死・他殺は売買では告知が原則
• 「概ね3年で告知不要」は賃貸借だけの目安。売買では年数がたっても告知を前提に考える
• 価格の下がり幅に公的な基準はなく、死因・周知性・経過年数・立地で変わる。解体しても告知が消えるとは限らない
• 知りながら告げずに売ると、免責特約があっても代金減額・損害賠償・解除を求められうる
• 仲介と買取は、手数料・期間・引渡し後の責任を含めた手残りで比べる

事故物件の売却は、隠さずに告知することが結果的に売主自身を守ります。まずは告知内容を整理したうえで、現在の価格を知ることから始めてください。