孤独死の家を売却するには？告知義務と特殊清掃、相続人がやること

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 老衰・病死などの自然死や、転倒・誤嚥などの日常生活の中での不慮の死は、売買でも賃貸でも原則として告知不要です（国土交通省ガイドライン、2021年10月策定）。
2. 自然死でも、長期間発見されず特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知の対象です。売買には「概ね3年」で告知不要になるという目安はありません。
3. 告げるのは発覚時期・場所・死因・特殊清掃をした旨まで。氏名・年齢・発見状況などを伝える必要はありません。
4. 相続放棄は相続を知った時から3か月以内。放棄を考えているなら、遺品の処分や家の売却の前に判断する必要があります。売却には相続登記（知った日から3年以内の義務）が必要です。
5. 故人が一人暮らしだった昭和56年5月31日以前築の一戸建てなら、空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。

孤独死・病死は告知が必要？国交省ガイドラインの基準

「人が亡くなった家は、すべて事故物件として告知しなければならない」と考えている方は多いのですが、これは正確ではありません。国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知が必要な範囲を整理しました。

自然死・病死は原則として告知しなくてよい

ガイドラインは、老衰や持病による病死などの自然死について、住宅で起こることが当然に予想されるものだとしています。自宅で亡くなった方のうち、老衰や病死によるものが約9割を占めるという統計も示されています。

また、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥といった日常生活の中での不慮の事故も、自然死と同様に扱われます。いずれも、賃貸・売買のどちらでも原則として告げなくてよいとされています。

それでも告知が必要になる3つの場面

「一人暮らしの方が自宅で亡くなった」という事実だけでは、告知の対象にはなりません。ただし、次のいずれかに当たる場合は、死因が自然死であっても告げる必要があります。

• 長期間発見されなかったことなどにより、特殊清掃や大規模リフォームが行われた
• 買主から「過去に亡くなった方はいますか」と事案の有無を問われた
• 社会的な影響が大きく、買主が把握しておくべき特段の事情がある

特に2つ目は見落とされがちです。ガイドラインは、経過した期間や死因にかかわらず、買主から問われた場合は告げる必要があるとしています。「告知不要」とは、聞かれても黙っていてよいという意味ではありません。

告げる内容と、告げなくてよい内容

告知が必要な場合でも、伝える範囲は限られています。ガイドラインは、亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に十分配慮するよう求めています。

※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとに作成

発見が遅れ特殊清掃をした家の扱い

孤独死で最も判断に迷うのが、亡くなってから時間が経って見つかったケースです。ガイドラインは、死因そのものではなく「特殊清掃等が行われたかどうか」を分かれ目にしています。

特殊清掃・大規模リフォームをすると告知の対象になる

ガイドラインは、自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、長期間人知れず放置されたことなどに伴い特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとしています。この場合は原則どおり告知の対象になります。

反対に、亡くなって間もなく見つかり、通常の清掃や遺品整理だけで済んだ場合は、自然死として原則告知不要の扱いになります。どちらに当たるか迷うときは、実際に行った作業の内容（業者の見積書・作業報告書など）を手元に残し、不動産会社に見せて相談するのが確実です。

売買には「3年で告知不要」の目安がない

ガイドラインには「概ね3年が経過した後は原則として告げなくてもよい」という記述がありますが、これは賃貸借取引についての目安です。売買取引については、このような期間の目安は示されていません。

※事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は、上記の原則の例外になります

解体して更地にした場合・病院で亡くなった場合

「建物を解体して土地として売れば告知しなくてよい」と考える方もいますが、ガイドラインは建物を取り壊した後の土地取引の扱いを対象外としています。一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がない、というのが理由です。

同じく、自宅で倒れて搬送先の病院で亡くなった場合の扱いも対象外とされています。基準が示されていない以上、事実を告知書に書いておく方がトラブルを避けやすいといえます。

相続人が最初に確認すること｜期限と相続放棄の判断

孤独死の場合、ご遺族が亡くなったことを知るのは、発見や警察からの連絡があってからです。手続きの期限の多くは死亡日ではなく「知った時」から数えるため、まずは期限を一覧で確認しておきましょう。

期限の多くは「亡くなったことを知った日」から数える

1. 3か月以内相続放棄・限定承認の申述（相続の開始を知った時から）
2. 10か月以内相続税の申告・納税（死亡を知った日の翌日から。課税される場合のみ）
3. 3年以内相続登記の申請（不動産を相続で取得したことを知った日から）
4. 3年後の年末まで空き家の3,000万円特別控除の売却期限（相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日）

3,000万円特別控除の期限だけは、相続の開始があった日（亡くなった日）から数えます。発見が遅れた場合は、その分だけ売却に使える期間が短くなる点に注意してください。

相続税は、遺産の合計額が基礎控除額を超える場合にだけ申告が必要です。かからない場合でも、不動産を売るなら相続登記は必ず必要になります。

遺品整理や売却の前に、相続放棄するかを決める

故人に借金があるかもしれない、疎遠だった親族の家で関わりたくない、という場合は相続放棄も選択肢です。裁判所の案内のとおり、放棄は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申述します。

注意したいのは、民法921条で相続財産の全部または一部を処分すると単純承認したものとみなされる点です（保存行為は除かれます）。家財の売却・廃棄や家の売却を先に進めると、放棄できなくなるおそれがあります。

また、放棄をしても、放棄の時点でその家を現に占有していた場合は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存する義務が残ります（民法940条）。詳しくは相続放棄した空き家の管理義務と費用で解説しています。

売却前の手続き｜相続登記・特殊清掃・遺品整理の順番

相続すると決めたら、売却までの流れは次のようになります。順番を入れ替えると、手続きのやり直しや余計な費用が生じることがあります。

1. 相続人の確定戸籍を集め、遺言の有無を確認
2. 相続の判断相続するか放棄するかを3か月以内に
3. 特殊清掃・遺品整理作業内容の記録を残す
4. 遺産分割・相続登記家を誰が相続するか決めて登記
5. 査定・売却告知書に事実を記載

売るには相続登記が必要（3年以内の義務）

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も、2027年3月31日までに登記が必要です（法務省）。

期限内に手続きできないときの簡易な方法として「相続人申告登記」もありますが、売却する場合は別途相続登記が必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が家を相続するか（または売って代金を分けるか）を決めてから登記します。制度の詳細は相続登記の義務化の解説記事を参考にしてください。

換価分割の進め方は換価分割は単独名義と共有名義どっちが得？で詳しく解説しています。

特殊清掃と遺品整理を進めるときの注意点

発見が遅れた場合は、においや汚れが床材や壁の下地まで及んでいることがあり、遺品整理より先に専門業者による特殊清掃が必要になります。費用は汚損の範囲や作業内容によって大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取り、作業内容を書面で確認するのが基本です。

• 貴重品・通帳・権利証・契約書類は、処分する前に相続人全員で確認する
• 見積書・作業報告書・作業前後の写真を保管する（告知書の記載や買主への説明に使える）
• 床や壁の張り替えなど大規模な工事は、売却方法を決めてから判断する
• マンションの場合は、管理組合・管理会社への連絡と共用部分の状況を確認する

リフォームまでして売るか、清掃だけで現況のまま売るかは、売却価格との兼ね合いで決まります。工事費を売却価格に上乗せできるとは限らないため、先に査定を取ってから判断してください。

告知書（物件状況等報告書）に正確に書く

仲介で売る場合、不動産会社は売主に告知書（物件状況等報告書）への記載を求めます。ガイドラインでは、これによって不動産会社は通常の調査義務を果たしたものとされ、後日トラブルになったときには告知書が証拠資料になり得るとしています。

記載するのは前述の「告げる内容」の範囲で十分です。分からないことは「不明」と書けば足ります。なお、民法では買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できるとされ、責任を負わない特約を結んでも売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法566条・572条）。

売却方法の選び方｜仲介・買取・更地売却を比べる

孤独死があった家を売る方法は、大きく分けて3つあります。告知が必要な家は、一般の買主から敬遠されて売却期間が長引くこともあるため、時間と手間をどこまでかけられるかが判断の軸になります。

3つの売り方の違い

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※価格や期間は物件の立地・状態によって異なります

解体を考える場合は、解体費用の目安や補助金も確認しておきましょう。空き家の解体費用が払えない場合の売却方法で詳しく整理しています。

買取が向いているケースと、仲介との手取り比較

仲介で売れずに空き家のまま長く置くと、別の負担も生じます。2023年の空家法改正で、適切に管理されていない空き家は「管理不全空家」として市区町村の指導の対象になり、指導に従わず勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例が受けられなくなります（国土交通省）。遠方に住んでいて管理に通えない場合は、この点も買取を選ぶ判断材料になります。

価格と手取りの考え方｜使える税金の特例

「事故物件は相場の何割引き」といった数字を目にすることがありますが、公的な統計で示された基準はありません。告知の有無だけでなく、立地・築年数・建物の状態によって価格は大きく変わります。

価格への影響は物件ごとに違う

自然死で特殊清掃もなかった家は告知の対象外のため、通常の中古住宅と同じように査定されるのが原則です。特殊清掃をした家でも、土地の需要が高い地域では告知の影響が小さいこともあります。

一方、人の死に関する事案をどう受け止めるかは買主ごとに違います。だからこそ1社の査定額だけで判断せず、複数社の見解を比べることが大切です。告知事項がある物件を扱った経験のある会社かどうかでも、提示額や売り方の提案は変わります。

一人暮らしの実家なら3,000万円特別控除を確認

相続した空き家を売ったときは、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3306）。この特例は相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったことが要件の一つで、一人暮らしだった方の家は当てはまりやすいといえます。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である（区分所有建物登記のあるマンションは対象外）
• 相続の開始の直前に被相続人が住んでおり、被相続人以外に住んでいた人がいなかった
• 相続の時から売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていない
• 売却代金が1億円以下で、令和9年（2027年）12月31日までの売却である
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 耐震基準を満たすか、取り壊して更地にする（売った翌年2月15日までの工事でも可）

2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が2,000万円になります。また、相続税を納めた方が使える取得費加算の特例とは併用できないため、どちらが有利か比べてから申告します。要件の詳細は相続空き家の3,000万円特別控除の解説もご覧ください。

仲介手数料と、取得費が分からないときの計算

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣の告示で決まっています。税込の料率は200万円以下の部分が5.5%、200万円超400万円以下の部分が4.4%、400万円超の部分が3.3%で、400万円を超える物件なら「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた速算式と同じ額になります。

2024年7月1日からは、800万円以下の空き家などの低廉な物件について、媒介に要する費用を勘案して30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れる特例ができました（国土交通省）。

また、故人がいつ・いくらで家を買ったか分からないことは珍しくありません。国税庁は、取得費が分からない場合や実際の取得費が売却額の5%を下回る場合は、売却額の5%を取得費にできるとしています。遺品整理の際に、売買契約書や領収書が出てきたら保管しておくと、税金が少なくなる可能性があります。

よくある質問

この記事のまとめ

• 自然死・病死・日常生活の中での不慮の死は、売買でも原則として告知不要
• 発見が遅れ特殊清掃や大規模リフォームをした場合は告知が必要で、売買には期間の目安がない
• 相続放棄は知った時から3か月以内。放棄するなら家財の処分や売却の前に判断する
• 売却には相続登記が必要。清掃の記録を残し、告知書に事実を正確に書く
• 仲介と買取は手取りで比べ、一人暮らしの古い一戸建ては3,000万円特別控除を確認する

まずは家が今いくらで売れるのかを知ることから始めてください。複数社の査定を比べれば、仲介と買取のどちらが合っているかも見えてきます。