お父さまが亡くなったあと、実家の名義はお子さまにして、お母さまはそのまま住み続ける。そんな分け方をするご家庭が増えています。
ところが数年後、お母さまが施設へ移り、だれも住まなくなった実家を売ろうとしたときに「このままでは売れません」と言われることがあります。結論から言うと、お母さまの「住み続ける権利」を先に消さないかぎり、その家は事実上売れません。しかも、その消し方によって税金を払う人も金額も変わります。
この記事では、なぜ売れないのか、どうすれば売れる状態になるのか、そのときいくら税金を見ておけばいいのかを順番に説明します。むずかしい言葉は、出てくるたびにふつうの言い方に置きかえながら進めます。
この記事を読むとわかること
- 「住み続ける権利」がついた家が、そのままでは売れない理由
- その権利を消す3つの方法と、話し合いで消すときの手順
- お金を払って消したときに、受け取った側にかかる税金の計算
- お金を払わずに消したときに、家の名義人にかかる税金
- 3,000万円の控除が2種類とも使えない理由と、買取という出口
この記事の結論忙しい方はここだけ
- 配偶者居住権（＝残された配偶者がその家に住み続けられる権利）は、法律で他人に譲り渡せないと決まっています（民法1032条2項）。権利が残ったままの家は、事実上売れません。
- 売れる状態にする現実的な方法は、住んでいる配偶者と名義人の話し合いで権利を消すことです。消したあとに法務局の記録（登記）を消す費用は、不動産1個につき1,000円です。
- お金を受け取って消すと、受け取った配偶者に所得税がかかります。給料などと合算する計算になり、引けるのは50万円の特別控除だけです。
- お金を払わずに消すと、今度は家の名義人に贈与税（＝タダで財産をもらったときの税金）がかかります。もらったとみなされる金額が600万円なら、68万円です。
- 自宅を売ったときの3,000万円の控除も、相続した空き家の3,000万円の控除も、この消滅の対価には使えません。
配偶者居住権がある家は売却できないのですか？
権利が残ったままでは、まず売れません。配偶者居住権は、法律で他人に譲り渡せない権利と決められているからです。売るには、先にこの権利を消す必要があります。
ここでいう「配偶者居住権」とは、残された配偶者がその家に住み続けられる権利のことです。家の名義はお子さまでも、お母さまは今までどおり住み続けられます。
家の持ち主としての権利（売る・貸す・建て替える）と、住む権利を切り分けて、住む権利だけを配偶者に残す仕組みです。たとえば実家の名義は長男にして、お母さまは亡くなるまでそこに住み続ける、という分け方ができます。この住む権利を、法律の言葉で「配偶者居住権」といいます。
「住み続ける権利」は、法律で売り買いできない
お母さまが持っているこの権利は、お母さま自身が他の人に売ったり譲ったりできません。民法1032条2項が「配偶者居住権は、譲渡することができない」と定めているからです。
つまり、この権利そのものを現金に換える出口は用意されていません。残された配偶者が住まいを失わないようにするための権利なので、売買の対象から外されているのです。
名義だけを売ることはできるが、買い手がつかない
一方で、家の名義を持っているお子さまが、その名義を第三者に売ること自体は禁止されていません。法律上は売れます。
ただし配偶者居住権の登記があると、買った人はお母さまに「出ていってください」と言えません。買っても住めない家になるので、現実にはほぼ買い手がつきません。価格を大きく下げても決まりにくいのが実情です。
- 名義人が売りに出す所有権だけを売ること自体は可能
- 買主が登記を確認する配偶者居住権の登記が入っている
- 「買っても住めない」と分かる価格を下げても成約しにくい
土地だけを先に売るのも、やはり難しい
建物に配偶者居住権があると、その敷地を使う権利も配偶者の側に残ります。これを「敷地利用権」と呼びます。家の下の土地を使える部分の権利、というイメージです。
そのため、土地の名義人だけが土地を売っても、買った人は建物を使えません。建物と土地をセットで売れる状態に戻すには、やはり配偶者居住権を消すしかありません。
配偶者居住権は建物についてだけ登記されます。土地には登記できません。そのため登記簿を見ただけでは土地側の制約に気づきにくく、売りに出してから問題が分かることがあります。
- 配偶者居住権そのものは、法律で他人に譲り渡せない（民法1032条2項）
- 名義だけを売るのは可能だが、買主は住めないので成約しにくい
- 敷地を使う権利も配偶者に残るため、土地だけ売る手も使えない
なぜ家が「住む権利」と「持つ権利」に分かれたのか
2020年4月1日に始まった制度で、配偶者の住まいと生活費を両立させるために作られました。相続の話し合いか遺言で決めたときだけ生まれる権利で、自動的につくものではありません。
お父さまが亡くなったとき、めだった財産が実家しかない、ということは珍しくありません。お母さまが実家を丸ごと相続すると、お子さまに渡せる現金がほとんど残らなくなります。
そこで、実家の名義はお子さまに渡し、お母さまには住み続ける権利だけを渡す。こうすればお母さまは住まいを失わず、預貯金をお子さまと分けやすくなります。これが制度の狙いです。
この権利が生まれる条件は3つ
配偶者居住権は、条件がそろったときにだけ成立します。下の項目を1つでも満たさなければ、そもそもこの権利は発生しません。
- 相続が始まったのが2020年4月1日以降であること
- 相続が始まったときに、配偶者がその建物に住んでいたこと
- その建物が、亡くなった方の財産だったこと
- 遺産分割の話し合いで決めたか、遺言（遺贈）で与えられたこと
- 亡くなった方が、その建物を配偶者以外の人と共有していなかったこと
最後の条件は見落としやすいところです。たとえば実家をお父さまと長男が半分ずつ持っていた場合、配偶者居住権は成立しません（民法1028条1項ただし書き）。
期間は原則として、配偶者が亡くなるまで
配偶者居住権が続く期間は、原則として配偶者が亡くなるまでです。これを法律では「終身の間」といいます（民法1030条）。
ただし、遺産分割の話し合いや遺言で「10年間」などと別に定めることもできます。家庭裁判所が遺産分割の審判で定めることもあります。
期間の決め方で、将来の売りやすさが変わる
- 終身で設定すると、いつ売れる状態になるか読めない
- 年数を決めておけば、その期間が終われば税金なしで消える
- すでに設定済みの場合は、登記事項証明書で期間を確認する
登記があると、家を売られても住み続けられる
配偶者居住権は、登記をしておくと効力が強くなります。登記とは、法務局にある不動産の名簿に「だれの、どんな権利か」を書いてもらう手続きのことです。
建物の所有者には、配偶者に対してこの登記を備えさせる義務があります（民法1031条1項）。登記があれば、建物が第三者に売られても配偶者は住み続けられます。逆に登記がなければ、買主に権利を主張できません。
土地や建物について、だれが持ち主か、どんな権利がついているかを国が管理する名簿に記録することです。車の車検証に所有者の名前が書かれているのと似た役目をはたします。この記録のことを「登記」といい、記録内容を紙にしたものが登記事項証明書です。
登記には登録免許税という税金がかかります。配偶者居住権の設定登記は、建物の価額の0.2%です（登録免許税法別表第一第一号（三の二））。あとで消すときの費用も決まっています。
| 登記の種類 | 登録免許税 | かかる場面 |
|---|---|---|
| 配偶者居住権の設定 | 建物の価額の0.2% | 権利をつけるとき |
| 配偶者居住権の抹消 | 不動産1個につき1,000円 | 権利を消すとき |
| 相続による名義変更 | 不動産の価額の0.4% | 名義を相続人に移すとき |
※建物の価額は、市区町村が管理する固定資産課税台帳の価格が基準になります。抹消は、同じ申請書で20個を超える不動産をまとめて消す場合、申請1件につき20,000円です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。詳しくは国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」を参照してください。
配偶者居住権を消して売れる状態にする3つの方法
方法は3つありますが、自分たちで動かせるのは話し合いで消す方法だけです。残る2つは、時間の経過を待つか、例外的な手続きになります。
売れる状態にするには、配偶者居住権を消す必要があります。消え方は法律で決まっていて、大きく3通りです。順番に見ていきます。
① 話し合いで消す（合意消滅）
お子さま（名義人）とお母さま（権利者）が「この権利をなくそう」と合意すれば、配偶者居住権は消えます。もっとも現実的な方法です。
このとき、お金を払って消す場合と、払わずに消す場合の両方があります。どちらを選ぶかで、税金を払う人が入れ替わります。くわしくは次の章で説明します。
施設に移って家に戻る見込みがない、固定資産税や管理の負担が重い、といった事情があるときに選ばれる方法です。
② 期間が終わる・配偶者が亡くなる
終身で設定されていれば、配偶者が亡くなったときに権利は消えます。年数を決めていれば、その期間が終わった時点で消えます。
期間を決めていて、その満了で消えた場合は贈与税はかかりません。予定どおりに権利が終わるだけで、名義人に新しく移る価値がないためです。ただしいつその日が来るかは分からないので、売却の予定を立てる手段にはなりません。
③ 使い方のルール違反による消滅請求
民法1032条1項は、配偶者に対して、これまでの使い方に沿って、ふつうの注意をはらって家を使うことを義務づけています。
この義務に違反があれば、建物の所有者は是正を求め、応じないときは配偶者居住権を消すよう請求できます。ただしこれは例外的な手続きです。施設に入って住んでいないだけでは、ふつう違反にはあたりません。
横にスクロールできます
| 消し方 | 必要なこと | 配偶者の税金 | 名義人の税金 |
|---|---|---|---|
| ① 話し合い（対価あり） | 双方の合意と合意書、対価の支払い | 所得税（給料などと合算） | かからない |
| ① 話し合い（対価なし） | 双方の合意と合意書 | かからない | 贈与税 |
| ② 期間満了（期間を決めていた場合） | 決めた期間が過ぎるのを待つ | かからない | 贈与税はかからない |
| ③ ルール違反による消滅請求 | 是正の申し入れと、応じない事実 | 個別の判断 | 個別の判断 |
※③は例外的な手続きで、弁護士への相談が前提になります。配偶者が亡くなって権利が消えた場合の取扱いは、個別に税理士へ確認してください。
- 自分たちで動かせるのは、話し合いによる合意消滅だけ
- 対価を払うかどうかで、税金を払う人が入れ替わる
- 期間満了や配偶者の死亡で消える場合は、税金はかからない
その実家、権利を消したらいくらで売れるか知っていますか？
持ち続けるか、手放すか。判断の前提になるのは「現在の価格」です。
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お金を払って消すと、税金はいくらかかりますか？
お金を受け取った配偶者に所得税がかかります。給料などと合算して税率が決まる計算になり、引ける控除は50万円だけです。
お子さまがお母さまに600万円を渡して、配偶者居住権を消してもらう。こういうとき、受け取った600万円は税金の対象になります。
国税庁の通達（所得税基本通達33-6-8）で、配偶者居住権や敷地利用権の消滅の対価は、売って出た利益として扱うと決められています。
受け取ったお金は「売って出た利益」として扱われる
家や土地を売って利益が出たときは、その利益に税金がかかります。この利益を、専門用語で「譲渡所得」といいます。
何かを売って手元に出た利益のことです。中古車を80万円で買って100万円で売れば、差額の20万円が利益になります。不動産でも同じ考え方をし、この利益を「譲渡所得」といいます。税金は売った金額ではなく、この利益にかかります。
ここが大事なところです。土地や建物を売ったときの利益は、給料などと切り離して税率を計算します。ところが配偶者居住権の消滅の対価は、土地や建物そのものを売ったわけではないため、給料などと合算する計算になります。
国税庁の「No.3152 譲渡所得（土地・建物以外の資産を譲渡した場合）」のルールが当てはまり、計算は次のようになります。
合算する計算のルール（3つだけ覚える）
- 利益から引ける特別控除は、合計50万円まで
- 所有期間が5年以内なら、利益の全額が合算される
- 所有期間が5年を超えるなら、利益の2分の1が合算される
具体例で計算してみる
実際の数字で見ると分かりやすくなります。600万円を受け取った場合を考えます。
600万円を受け取って配偶者居住権を消した場合
- 配偶者居住権と敷地利用権をあわせた対価：600万円
- 計算のもとになる取得費（＝もともと手に入れるのにかかった値段）：200万円
- → 600万円 − 200万円 ＝ 400万円（利益）
- → 400万円 − 50万円（特別控除）＝ 350万円
- → 5年以内なら 350万円、5年超なら 175万円 が給料などと合算される
同じ600万円でも、合算される金額が350万円と175万円に分かれます。合算されたあとの税率は、その方の収入全体で決まります。
取得費とは、もともとその権利を手に入れるのにかかった値段のことです。配偶者居住権の場合は少し特殊です。亡くなった方から引き継いだ建物の取得費を、配偶者と名義人のあいだで一定の割合に分けます。そこから、建物が古くなった分を差し引いて求めます。
計算の明細書と記載例は、国税庁の資産課税課情報第26号で公開されています。
取得費の計算と、5年以内か5年超かの判定は、どちらも専門的な判断になります。上の例は仕組みを理解するための試算です。実際の申告額は必ず税理士に確認してください。
お金を払わずに消すと、名義人に贈与税がかかる
それなら、お金を払わずにタダで消せば税金はかからないのでは、と考えたくなります。ところがそうはなりません。
期間が終わる前に対価なしで消した場合、配偶者から名義人へ「その家を使う権利」をあげたとみなされます。その結果、今度は名義人の側に贈与税がかかります。
お金を払わずに消し、600万円分をもらったとみなされた場合
- お母さま（親）から、18歳以上のお子さまへ
- もらったとみなされる金額：600万円（その年にほかの贈与はなし）
- → 600万円 − 110万円（基礎控除）＝ 490万円
- → 490万円 × 20% − 30万円 ＝ 68万円
親子のあいだの贈与なので、税率は特例の表を使います。490万円は「600万円以下」の区分にあたり、税率20%・控除額30万円です。
どちらが有利かは、お母さまの他の収入と、お子さまの他の贈与の状況で変わります。相続した不動産を売ったときの税金の全体像は、相続した不動産の売却にかかる税金はいくら？でも整理しています。
3,000万円の控除は、2種類とも使えない
不動産を売るときによく出てくる「3,000万円の控除」は、この場面では使えません。使えない控除を前提に手残りを計算すると、数百万円の読み違いになります。
使えない理由は、控除の種類ごとに違います。
使えそうに見える控除
- 自宅を売ったときの3,000万円の控除
- 相続した空き家を売ったときの3,000万円の控除
使えない理由
- 土地・建物を売ったときの特例なので、合算する計算の所得には当てはまらない
- 相続が始まる直前に亡くなった方以外が住んでいなかったことが条件のため
1つ目は、住んでいた自宅を売ったときの特例です（国税庁 No.3302）。土地や建物の売却に対する特例なので、配偶者居住権の消滅の対価には使えません。
2つ目は、相続した空き家を売ったときの特例です（国税庁 No.3306）。この特例は、相続が始まる直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったことが条件です。
ところが配偶者居住権は、相続が始まったときに配偶者が住んでいたからこそ成立する権利です。つまり配偶者居住権が設定された家は、この空き家の特例の条件を満たせません。要件のくわしい内容は相続空き家の3,000万円特別控除とはで解説しています。
権利を消したあと、名義人が建物と土地を売った場合
- 売れた金額：2,000万円
- 取得費と売るためにかかった費用の合計：1,200万円
- → 2,000万円 − 1,200万円 ＝ 800万円（利益）
- → 3,000万円の控除が使えれば税金は0円
- → 使えないと、5年超の場合は 800万円 × 20.315% ＝ 約162万円
5年超で売ったときの税率は、所得税15%・復興特別所得税・住民税5%をあわせた20.315%です。控除が使えるかどうかで、ここまで差が出ます。
配偶者居住権がある家の売却では、3,000万円の控除は当てにできません。権利を消すための対価と、売ったあとの税金の両方を見込んでから、消すかどうかを決めてください。
消滅から売却までの手順と、用意する書類
合意書をつくり、登記を消してから売りに出すのが基本の流れです。その前に相続による名義変更が済んでいないと、そもそも売れません。
やることは多くありません。ただし順番を間違えると、売買契約の直前で止まってしまいます。
売れる状態にするまでの5ステップ
- 登記の内容を確認する法務局で登記事項証明書を取り、名義が相続人に移っているか、配偶者居住権の登記と期間が入っているかを見ます。
- 家族で方針を話し合う権利を消すのか、対価を払うのか、いくらにするのかを決めます。税金の負担者が変わるので、ここで税理士に相談しておくと安全です。
- 消滅の合意書をつくる配偶者居住権を消すことへの双方の合意、対価の有無と金額、支払い時期を書面に残します。
- 配偶者居住権の登記を消す法務局に抹消登記を申請します。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。司法書士に依頼することが一般的です。
- 査定を取り、売り方を決める仲介で時間をかけて売るか、買取で早く確実に手放すかを、実際の査定額を見てから決めます。
書類と費用のチェックリスト
手続きを始める前に、手元にそろえるものを確認しておきましょう。
- 建物と土地の登記事項証明書（配偶者居住権の登記と期間を確認する）
- 相続による名義変更が終わっていることの確認
- 遺産分割協議書か遺言書（配偶者居住権をどう決めたかの記録）
- 配偶者居住権を消すことについての合意書
- 建物の固定資産税評価額がわかる書類（課税明細書など）
- 抹消登記の登録免許税（不動産1個につき1,000円）
- 司法書士・税理士に依頼する場合の報酬
相続による名義変更は、2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化」）。
- 2024年4月1日相続による名義変更が義務になった
- 相続を知った日から3年以内名義変更の申請期限（これ以降の相続）
- 2027年3月31日2024年4月より前に相続した分の申請期限
期限や手続きのくわしい内容は、相続登記の義務化とはでまとめています。
配偶者が認知症のときは、家庭裁判所の許可が必要
よくつまずくのがここです。お母さまの判断する力が弱くなっていると、「権利を消すことに同意します」という合意ができません。
この場合は、お母さまのために成年後見人を選んでもらう必要があります。
認知症などで判断する力が弱くなった方の代わりに、契約や財産の管理をする人のことです。家族が家庭裁判所に申し立てて選んでもらいます。この役目の人を「成年後見人」といいます。
そして成年後見人がついたあとも、もう一段のハードルがあります。本人が住む家に関する手続きには、家庭裁判所の許可が必要です。
根拠は民法859条の3です。成年後見人が本人の住む建物や敷地を処分するには、家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。対象は売却だけでなく、賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定なども含みます。許可なく行った売却は無効になります。
配偶者居住権を消すことは、お母さまが住む家の権利を手放すことです。そのため家庭裁判所の判断を仰ぐ前提で進めるのが安全です。申し立てから選任までの期間も必要になるため、売却の予定は余裕をもって立ててください。
認知症が関わる売却の進め方は、認知症の親の不動産売却はできる？と成年後見人が不動産売却するにはでくわしく解説しています。
- 登記の確認 → 話し合い → 合意書 → 抹消登記 → 査定、の順で進める
- 相続による名義変更が終わっていないと、売却そのものが進まない
- 配偶者が認知症なら、成年後見人と家庭裁判所の許可が前提になる
空き家のまま持ち続けるか、買取で手放すか
権利を消したあとの実家が古い場合、仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。現況のまま買い取る会社に当たってみるのが、現実的な出口になります。
権利を消せば、法律上は売れる状態になります。しかし「売れる状態」と「実際に売れる」は別の話です。
住む人がいなくなった家にかかり続けるもの
だれも住まなくなっても、持っているだけで出ていくお金があります。固定資産税と都市計画税、火災保険料、草木の手入れや見回りの費用です。
金額は物件によって変わりますが、どれも売れるまで止まりません。空き家の維持にかかる費用の目安は、空き家の管理費用は年間いくら？で整理しています。
仲介と買取、どちらを選ぶか
売り方は大きく2つあります。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社自身に買ってもらう「買取」です。
買取のメリット
- 買主を探す期間がいらず、時期を決めやすい
- 古い家や傷んだ家も、現況のまま引き渡せることが多い
- 残っている家財の扱いも含めて相談できる
買取のデメリット
- 仲介で売れた場合に比べ、価格は下がりやすい
- 会社によって提示額の差が大きい
- その家を扱える会社が限られることがある
どちらが向いているかは、急いでいるかどうかと、家の状態で決まります。判断の材料になるのは、仲介での見込み額と買取額の両方です。片方しか聞かずに決めると、どちらが得だったのか分からなくなります。
配偶者居住権を消すかどうかは、消したあとにその家がいくらで売れるかが分かってから決められます。先に査定を取っておけば、対価の金額を話し合うときの根拠にもなります。
よくある質問
配偶者居住権は、登記していなくても有効ですか？
遺産分割の話し合いや遺言で決まれば、登記がなくても配偶者居住権そのものは成立します。ただし登記がないと、建物が第三者に売られたときに、買主へ権利を主張できません。
建物の所有者には、配偶者に登記を備えさせる義務があります（民法1031条1項）。売ることを考えているなら、まず登記があるかどうかを確認してください。
配偶者居住権がある家を、子が自分の名義だけ売ることはできますか？
法律上は売れますが、現実にはほぼ買い手がつきません。配偶者居住権の登記があると、買った人は配偶者に退去を求められないためです。つまり買っても住めない家になります。価格を大きく下げても決まりにくいので、先に権利を消すほうが確実です。
配偶者居住権を消すための対価は、いくらが適正ですか？
法律で決まった金額はなく、当事者の話し合いで決めます。手がかりになるのは、相続税の計算で使う配偶者居住権の評価額です。
この評価額は、建物の時価から、耐用年数・経過年数・存続年数と法定利率をもとにした金額を差し引いて求めます。金額は税金にも直結するため、税理士に確認してください。
母が老人ホームに入りました。配偶者居住権は自動的に消えますか？
消えません。期間が終身で設定されていれば、施設に移っても配偶者が亡くなるまで権利は残ります。住んでいないという事情だけでは、消滅請求の理由にもなりにくいです。売りたい場合は、配偶者との話し合いで消す手続きを進めることになります。
この記事のまとめ
- 配偶者居住権は法律で他人に譲り渡せないため、残ったままの家は事実上売れない（民法1032条2項）
- 売れる状態にする現実的な方法は、配偶者と名義人の話し合いによる合意消滅だけ
- 対価を受け取ると配偶者に所得税がかかり、引ける控除は50万円のみ
- 対価なしで消すと名義人に贈与税がかかる。600万円相当なら68万円
- 自宅の3,000万円の控除も、相続空き家の3,000万円の控除も使えない
- 抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円。認知症なら家庭裁判所の許可が必要
権利を消すかどうかは、消したあとにその家がいくらで売れるかが分かってから決めても遅くありません。まずは現在の価格を知ることから始めてください。
