相続した不動産の売却にかかる税金はいくら？計算方法と3年10か月の期限・買取

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 税金がかかるのは、売れた金額から買ったときの値段と売るための費用を引いた残りです。赤字なら税金はかかりません。
2. 残りに対する税率は20.315%か39.63%。亡くなった人が買った日から売った年の1月1日までが5年を超えていれば、安いほうの20.315%です。
3. 買ったときの契約書が見つからないと、買った値段を売却価格の5%とみなして計算します。税金が数百万円ふえることがあります。
4. 払った相続税の一部を差し引ける制度の期限は、相続が始まった日から3年10か月です。
5. 空き家だった実家なら、条件が合えば利益から3,000万円を引ける制度があります。期限は相続が始まった日から3年目の年末までです。

相続した不動産を売ると、税金はいくらかかる？

相続した家を売ると、国に払う所得税と、住んでいる市区町村に払う住民税がかかります。ただし、売れた金額の全部が対象になるわけではありません。

中古車を売るときを思い出してください。100万円で買った車が60万円で売れても、もうけは出ていません。不動産も同じ考え方です。買ったときより高く売れた分だけが、税金の対象になります。

税金がかかるのは「売れた金額」ではなく「もうけ」

計算の流れはシンプルです。売れた金額から、買ったときにかかったお金と、売るためにかかった費用を引きます。その残りが税金の対象です。

この「残り」を、税金の世界では譲渡所得（じょうとしょとく）と呼びます。引いた結果がマイナスなら、税金はかかりません。

相続のときの税金と、売るときの税金は別もの

「相続税を払ったのに、また税金？」と感じる人は多いです。残念ながら、この2つは別の税金です。

相続税は、亡くなった人の財産を受け継いだこと自体にかかります。一方の所得税と住民税は、受け継いだ家を売ってもうけが出たことにかかります。かかる理由が違うので、どちらも払う場面があります。

なお相続税には、課税されない範囲があります。国税庁の資料では、3,000万円に600万円×法定相続人の数を足した額までは相続税がかからないとされています。法定相続人とは、法律で決まった相続人のことです。相続人が3人なら4,800万円です。この範囲内なら相続税は出ませんが、売ったときの税金は別に判定します。

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※所得税・住民税の税率は所有期間で変わります（次の章で説明します）。登録免許税の税率は国税庁「登録免許税の税額表」によるもので、課税の基準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。

税率は所有期間で決まる｜相続した家は「親が買った日」から数える

もうけに対する税率は2通りあります。どちらになるかは、その不動産を何年持っていたかで決まります。

5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%

国税庁の資料によると、売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていれば、所得税15%と住民税5%です。5年以下なら所得税30%と住民税9%になります。

これに復興特別所得税が加わります。所得税額の2.1%で、平成25年分から令和19年分まで続きます。合計すると5年超は20.315%、5年以下は39.63%。ほぼ2倍の差です。

※合計には復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含みます。詳しい数え方は短期譲渡所得は何年まで？税率39.63%の落とし穴でも解説しています。

相続した不動産は亡くなった人の所有期間を引き継ぐ

ここが相続ならではのポイントです。相続で受け継いだ不動産は、亡くなった人が買った日と買った値段をそのまま引き継ぎます。

国税庁の「相続した不動産を売ったときの取得費」でも、取得の時期は亡くなった人のものが引き継がれるとされています。長期か短期かは、亡くなった人が買ったときから売った年の1月1日までで判定します。

つまり、親が30年前に買った家なら、相続した翌月に売っても5年超の20.315%です。相続した日から数えるわけではありません。

買ったときの値段がわからないと税金が増える｜5%ルール

前の章で「売れた金額から買った値段を引く」と説明しました。この引ける金額を、税金の世界では取得費（しゅとくひ）と呼びます。

相続の場合、ここが一番のつまずきどころです。何十年も前の売買契約書が、家のどこにも残っていないことが珍しくありません。

買ったときの値段に入れられるもの・入れられないもの

取得費に入れられるのは、購入代金のほか、買ったときの仲介手数料や登記費用、不動産取得税などです。領収書や契約書が残っていれば、その分だけもうけが小さくなります。

一方で、売るためにかかった費用は取得費とは別に引けます。これを譲渡費用といいます。国税庁の「譲渡費用となるもの」では、仲介手数料、売主が負担した印紙税、土地を売るために建物を取り壊した費用などが挙げられています。

ただし、修繕費や固定資産税は譲渡費用に入りません。これらは持ち続けるための維持費とされ、売るための費用ではないという考え方です。

• 買ったときの売買契約書・領収書（親の家の金庫や通帳の近くを探す）
• 買ったときの仲介手数料の領収書
• 登記費用・不動産取得税の領収書
• 売るときの仲介手数料の領収書
• 建物を取り壊したときの工事費の領収書

契約書がないと売却価格の5%しか認められない

契約書がどうしても見つからない場合はどうなるのでしょうか。国税庁の説明では、取得費がわからないときは売却額の5%相当額を取得費とできるとされています。

これは救済策のように見えますが、実際には不利な計算です。3,000万円で売れた家なら、買った値段は150万円しか認められません。残りの大部分がもうけとして扱われます。

投資用の物件でも同じ問題が起きます。くわしくは投資用マンションの取得費がわからない｜契約書紛失時の5%ルールでも解説しています。

建物は年数がたつと計算上の値段が下がる

もう1つ知っておきたいのが、建物の扱いです。建物は時間がたつと、税金の計算上、価値が少しずつ減っていきます。この仕組みを「減価償却」といいます。

中古車の値段が年々下がっていくのと同じイメージです。引ける金額が減るので、そのぶんもうけが大きく出ます。土地にはこの計算はありません。

国税庁の「建物の取得費の計算」によると、住まいとして使っていた建物は、法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する旧定額法の償却率で計算します。木造住宅なら22年×1.5＝33年で、償却率は0.031です。

たとえば建物の購入代金が2,000万円で、築20年の木造住宅だったとします。2,000万円の90%に0.031を掛け、20年分を足すと1,116万円。建物として引ける金額は884万円まで下がります。

税金を下げる2つの制度と期限｜3年10か月を過ぎると使えない

相続した不動産を売るときに使える制度は、大きく2つあります。1つは払った相続税の一部を差し引ける制度、もう1つは空き家だった実家に使える3,000万円の控除です。

払った相続税の一部を差し引ける制度（3年10か月）

相続税を払った人なら、その相続税のうち売った不動産に対応する分を、買ったときの値段に足せます。足せる分だけもうけが小さくなり、税金が下がります。

これを「取得費加算の特例」といいます。国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」では、相続税の申告期限から3年を経過する日までに売った場合に使えるとされています。

相続税の申告期限は、相続があったことを知った日の翌日から10か月目です。この10か月に3年を足した「3年10か月」が、実質的な期限になります。

計算方法や必要書類は相続税の取得費加算の特例とは｜3年10ヶ月の期限と計算方法でくわしく説明しています。なお、相続税を1円も払っていない場合は、足せる金額がないのでこの制度は使えません。

空き家だった実家なら3,000万円を引ける制度

もう1つは、誰も住まなくなった実家を売るときの制度です。条件が合えば、もうけから最大3,000万円を引けます。もうけが3,000万円以下なら税金はゼロになります。

国税庁の申告の手引きでは、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象とされています。さらに、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ったものに限られます。売った金額が1億円を超える場合は使えません。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• マンションのような区分所有の登記がされた建物でないこと
• 相続が始まる直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいないこと
• 売った金額が1億円以下であること
• 相続開始から3年目の年末までに売ること

※要件はこれだけではありません。家を売る場合は耐震基準を満たすことなども求められます。くわしくは相続空き家の3,000万円特別控除とは｜要件と期限をご覧ください。

金額にも注意が必要です。令和6年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人2,000万円に下がります。

どちらを使う？併用はできない

2つの制度のうち、どちらが有利かは数字で変わります。ただし注意点があります。

国土交通省の資料では、空き家の3,000万円特別控除は取得費加算の特例と選択適用とされています。つまりどちらか一方しか使えません。もうけが大きい場合は3,000万円の控除、相続税を多く払っている場合は取得費加算が有利になりやすいです。

なお、相続した家に自分が住んでいた場合は、別の制度も候補になります。国税庁の「マイホームを売ったときの特例」では、最高3,000万円まで引けるとされています。期限は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却です。

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※適用できるかどうかは個別の事情で変わります。判断は税理士や税務署に確認してください。

1. 相続が始まった日亡くなった日。ここから期限を数えます
2. 10か月相続税の申告と納税の期限
3. 3年相続登記の申請期限。過ぎると過料の対象
4. 3年10か月取得費加算の特例の期限

相続登記は、売る前に必ず済ませる手続きです。法務省の相続登記の申請義務化の案内によると、令和6年4月1日から申請が義務になりました。期限は所有権を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月31日までが期限です。手続きの流れは相続登記の義務化とは｜2027年3月の期限と10万円の過料で解説しています。

確定申告はいつ・何をする？必要書類と流れ

不動産を売ったときの税金は、給料から自動で引かれません。自分で計算して申告します。国税庁の譲渡所得の申告の案内では、申告は売った年の翌年2月16日から3月15日までに行うとされています。

この日付が土日にあたる年は、翌営業日にずれます。住民税は申告の内容をもとに計算され、翌年度に納めます。

申告が必要な人・しなくてよい人

もうけが出た人は申告が必要です。3,000万円の控除を使って税金がゼロになる場合も、申告しないと控除そのものが使えません。

一方、買った値段と売る費用を引いて赤字になった人は、申告の義務はありません。ただし赤字を証明できる書類は残しておきましょう。

そろえておく書類と申告の3ステップ

申告で一番手間がかかるのは書類集めです。売ったあとに探し始めると間に合わないことがあるので、売る前からそろえておくのが安全です。

• 売ったときの売買契約書の写し
• 買ったときの売買契約書の写し（亡くなった人が買ったときのもの）
• 仲介手数料・印紙税・測量費などの領収書
• 売った不動産の登記事項証明書
• 相続税の申告書の写し（取得費加算の特例を使う場合）
• 被相続人居住用家屋等確認書など（空き家の控除を使う場合）

1. 書類をそろえる売買契約書と領収書を集めます。買ったときの契約書が最優先です
2. もうけと税額を計算する譲渡所得の内訳書（もうけを計算する用紙）に、売った金額・買った値段・売る費用を書き込みます
3. 申告して納める翌年2月16日から3月15日の間に申告し、同じ期間内に所得税を納めます

期限に間に合わない・売れないときは？仲介と買取の比較

ここまで読むと、「期限までに売れるのか」が最大の不安になるはずです。相続した家は古い物件が多く、買主が見つかるまで半年以上かかることもあります。

売れないまま期限が過ぎると税金が数百万円ふえる

税金を下げる制度は、売買が成立した日を基準に判定します。買主を探している途中で期限が来ても、延ばしてもらえません。

前の章の例で言えば、3,000万円の控除が使えれば税金が0円、使えなければ約447万円です。売る時期が数か月ずれるだけで、この差が生まれます。

1. 相続して売りに出す仲介で買主を探し始める
2. 反応がなく値下げ古い家は内覧まで進みにくい
3. 買主が決まらない半年〜1年が過ぎる
4. 期限切れで制度が使えない税金を全額払うことになる

仲介と買取、それぞれの向き不向き

売り方は2つあります。不動産会社に買主を探してもらう仲介と、不動産会社自身に買ってもらう買取です。

仲介は高く売れる可能性がありますが、いつ売れるかは読めません。買取は価格が下がる代わりに、売る時期を自分で決められます。期限が迫っているなら、買取のほうが結果的に手元に残る額が多くなることもあります。

期限まで1年以上の余裕があり、立地もよいなら仲介で時間をかける価値があります。残りが半年を切っているなら、買取の価格も並べて比べたほうが安全です。

どちらを選ぶかは、まず今の価格を知らないと決められません。相続後の売却の進め方は実家売却の流れ｜親の存命中・相続後の違いでも解説しています。

よくある質問

この記事のまとめ

• 税金がかかるのは売れた金額ではなく、買った値段と売る費用を引いた残りだけ
• 税率は20.315%か39.63%。期間は亡くなった人が買った日から数える
• 買ったときの契約書がないと、買った値段は売却価格の5%しか認められない
• 払った相続税を差し引ける制度の期限は、相続が始まった日から3年10か月
• 空き家だった実家なら、条件が合えば3,000万円を引けて税金がゼロになることもある
• 税金がゼロになる場合も、翌年2月16日から3月15日の確定申告は必要

期限は買主が見つかるかどうかに関係なく進みます。残り時間がどれくらいあるかを確かめたら、まず今の価格を知ることから始めてください。