既存不適格の建物は売れる？違反建築との違いと住宅ローン・買取での売却

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 既存不適格は建築基準法3条2項で現行基準の適用を除外された建物で、違反建築ではない。住み続けても、売っても違法にならない。
2. ただし増築・改築・大規模の修繕に着手すると適用除外が外れる（同法3条3項）。増築が既存不適格部分の2分の1を超えると、建物全体を現行基準に合わせることになる。
3. 不利は法律ではなく資金面に出る。買主の住宅ローンが通りにくいため買い手が現金客や事業者に絞られ、相場より安い価格でしか売れないことがある。
4. 既存不適格は重要事項説明の対象。知りながら告げなかった場合は、免責特約を付けていても責任が残る。
5. 判断に必要なのは建物の知識ではなく現況の価格と是正費用の2つの数字。是正費用が価格差を上回るなら、現況のまま買取で手放したほうが手残りは多くなる。

既存不適格とは？違反建築とどう違うのか

根拠は建築基準法3条2項です。国土交通省がまとめた参照条文では、法令の施行や適用の時点ですでに存在していた建築物が新しい規定に適合しない場合、その規定はその建物には適用しないとされています。

つまり「後からできたルールを遡って当てはめない」という考え方です。これがなければ、法改正があるたびに全国の既存の建物が一斉に違法になってしまいます（国土交通省「建築基準法 参照条文」）。

違反建築との違いは「いつの法律で判断するか」

違反建築物かどうかは、現在の建築基準法ではなく、建てたとき（増築や用途変更をしたとき）の法令に適合していたかどうかで判断されます。名古屋市も同じ説明を公表しています。

だから、建築時には適法で、あとから基準が変わっただけの建物は違反建築になりません。逆に、確認を受けた内容と違う建物を建てた場合や、確認申請をせずに増築した場合は、建てた時点ですでに違反なので、何年経っても既存不適格には変わりません。

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※既存不適格と再建築不可は重なることもあります（接道義務を満たさない既存不適格の建物など）。

既存不適格でも「放置して危険」なら行政が動く

既存不適格なら何もされないわけではありません。2005年（平成17年）の建築基準法改正で、特定行政庁は、不特定または多数の人が利用する既存不適格建築物について、劣化が進み放置すれば著しく危険または有害になるおそれがあると認めるときに、所有者へ勧告し、必要なら是正命令を出せるようになりました。

国土交通省は2019年に、この措置の運用についてのガイドラインを出しています（国土交通省住宅局建築指導課のガイドライン）。対象は劇場や店舗など多数が利用する建物が中心で、一般の戸建てがただちに命令を受けるわけではありません。

ただし「既存不適格だから永久に手を付けなくてよい」とまでは言えない点は押さえておきましょう。空き家として放置した場合は、空家等対策の特別措置法による別の枠組みも関わってきます。

既存不適格と再建築不可は別の問題

既存不適格は「現行基準に合っていない」状態の総称で、そのうち接道義務を満たさないものが、建て替えの建築確認が下りない再建築不可になります。容積率が少しオーバーしているだけの建物は既存不適格ですが、再建築不可ではありません。

接道義務は、敷地が原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという決まりです。満たさない敷地の扱いと売却方法は再建築不可物件の売却方法の記事で詳しく整理しています。

既存不適格になる主なパターン

容積率や建ぺい率の指定が引き下げられた

容積率は延べ面積を敷地面積で割った割合、建ぺい率は建築面積を敷地面積で割った割合で、どちらも用途地域ごとに上限が定められています。この指定が都市計画の見直しで引き下げられると、既存の建物がそのまま上限を超えてしまいます。

用途地域が変わって同じ用途で建てられなくなった

用途地域は、建てられる建物の用途と容積率・建ぺい率の上限を定めるもので、見直しによって変わることがあります。工場や店舗つきの住宅があった区域が住居系の用途地域に変更され、同じ用途では新築できなくなるケースが典型です。

この場合も現在の建物の使用は続けられますが、建て替えると同じ用途・同じ規模では建てられません。収益用の建物であれば、その差が賃料収入の前提にも影響します。

耐震基準・高さの制限・道路の扱いが変わった

新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認から適用された基準で、それ以前に確認を受けた建物は旧耐震基準です。旧耐震の建物は構造の規定について既存不適格に当たり、買主の住宅ローンの審査で不利になりやすい類型です。詳しくは旧耐震基準の家の売却の記事をご覧ください。

ほかに、日影規制や道路斜線・北側斜線といった高さの制限が強化された、前面道路がセットバックの必要な道として扱われるようになった、といった変更も既存不適格の原因になります。

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※1つの建物に複数のパターンが重なることも多く、重なるほど買い手の層は狭くなります。

自分の建物が既存不適格かどうかを調べる4ステップ

順番を間違えると二度手間になります。次の4ステップで進めてください。役所に行くのは3つ目ではなく2つ目です。

1. 手元の書類を集める確認済証（建築確認通知書）・検査済証・設計図書・登記事項証明書・固定資産税の課税明細を揃える。建築確認の年月日と各面積が分かれば先に進めます。
2. 役所で現在の規制を調べる都市計画課で用途地域・指定容積率・建ぺい率・高さの制限を、建築指導課で前面道路の種類と幅員を確認する。都市計画情報をウェブで公開している自治体も多いです。
3. 当時の数値と現在の数値を見比べる延べ面積÷敷地面積が現在の指定容積率を超えていれば容積率オーバー、建築面積÷敷地面積が指定建ぺい率を超えていれば建ぺい率オーバーの既存不適格に当たります。
4. 書類が無い場合の代替手段をとる検査済証を紛失した場合は、直近の工事についての処分等概要書を特定行政庁に請求できます。国土交通省の既存建築物の現況調査ガイドラインは、これを最初の手順として示しています。

• 建築確認を受けた年月日（新耐震・旧耐震の判定に使う）
• 検査済証があるか、建築計画概要書を取得できるか
• 敷地面積・建築面積・延べ面積の3つの数字
• 増築や用途変更をした履歴があるか、その確認申請をしたか
• 前面道路の幅員と、セットバックしているかどうか

検査済証がないときの進め方

検査済証がないと、既存不適格なのか違反建築なのかという判定自体が難しくなります。国土交通省は2014年7月に、検査済証のない建築物について指定確認検査機関を活用した「建築基準法適合状況調査」のガイドラインを出しました。対象は木造戸建てに限らず、鉄筋コンクリート造や鉄骨造を含むすべての建築物です（国土交通省の同ガイドライン概要）。

また、より新しい既存建築物の現況調査ガイドラインでは、最初の手順として直近の工事の検査済証の有無を確認し、紛失していれば処分等概要書を特定行政庁に請求する流れが示されています。

これらの調査を受ければ法適合の状況を書面で示せますが、費用と期間がかかります。売却を前提にするなら、調査費用と価格差のどちらが大きいかを先に比べたほうが現実的です。検査済証がない家の売却は検査済証がない家の売却の記事で詳しく扱っています。

増築した部分があるときは確認申請の有無を調べる

増築そのものは違法ではありませんが、必要な建築確認を受けずに増築した部分があると、その建物は既存不適格ではなく違反建築として扱われます。登記の有無だけでなく、確認申請の履歴も確認してください。

増築部分が未登記になっているケースも多く、売却時には表題部変更登記の費用も見込む必要があります。詳しくは未登記建物（増築未登記）の家の売却の記事をご覧ください。

既存不適格の建物は売れる？価格が下がる理由

住宅ローンが通りにくいので買い手が限られる

金融機関は担保評価の際に、現行の建築基準法に適合しているかを見ます。既存不適格だと融資が受けにくくなることがあり、その結果として買い手が限られ、近隣の相場より安い価格でしか売れない、なかなか買い手がつかないという指摘があります。

一方で、審査の基準は金融機関ごとに違います。容積率が数%超えているだけなのか、そもそも建て替えができないのかで扱いも変わります。「既存不適格だから必ず融資不可」ではないため、1社の回答だけで売却方針を決めないことが大切です。

1. 現行基準に不適合容積率オーバー・旧耐震など
2. 金融機関の担保評価が下がる住宅ローンの審査が通りにくくなる
3. 買い手が現金客・事業者に絞られる住宅ローン前提の購入希望者が検討から外れる
4. 成約価格が相場より下がる価格を下げて買い手を探すことになる

建て替えで小さくなる分だけ評価が下がる

既存不適格の建物を建て替えるときは、現行の容積率・建ぺい率を守らなければならないので、以前より小さい建物しか建てられません。買主から見れば「同じ広さを建て直せない土地」なので、その差が価格に反映されます。

既存不適格マンションは建替えが組み立てにくい

区分所有のマンションでは影響がさらに大きくなります。国土交通省の資料では、マンション建替えが実現しなかった理由として「既存不適格（容積率オーバー等）で事業スキームが組み立てられなかった」が最も多く挙げられています（国土交通省のマンション建替えに関する資料）。

建て替えても従前の床面積を確保できないと、事業者が参画しにくく、区分所有者の負担も大きくなります。築年数が古い既存不適格マンションは、建替えを待つより売却の出口を先に検討したほうが現実的な場合があります。

増築・建て替えはどこまで現行基準に合わせる必要がある？

建築基準法3条3項は、法令の施行・適用後に着手した増築、改築、大規模の修繕・模様替などを2項の特例の対象外としています。文字どおり読めば「少し増築したら建物全体を現行基準に合わせる」ことになり、既存の建物に手を入れられなくなってしまいます（国土交通省「建築基準法 参照条文」）。

そこで建築基準法86条の7に緩和規定が置かれています。国土交通省の資料では、2007年の改正で、増改築時にただちに全基準に適合させる必要があった点を見直し、工事に関係する基準から順次適合させられるようにしたと整理されています。

増築の規模で遡及の範囲が3段階に分かれる

自治体が公表している運用資料では、既存不適格部分の延べ面積に対する増築部分の割合に応じて、遡って適用される基準が変わると整理されています。目安は次の3段階です。

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※具体的な適用範囲は構造種別・用途・自治体の運用で変わります。着工前に特定行政庁または建築士に確認してください。

独立した棟が複数あるときは工事する棟だけが対象

建築基準法86条の7第2項により、既存不適格の独立部分が2つ以上ある場合、増築する独立部分以外には現行基準が遡って適用されません。渡り廊下でつないだ別棟など、構造上独立した部分が分かれているケースで使える考え方です。

一方で、増築部分そのものには原則として現行規定が適用されます。「既存部分がどこまで対象になるか」と「増築部分は必ず現行基準」を分けて考えると整理しやすくなります。

確認申請の前に既存不適格調書が必要になる

86条の7の緩和を受ける場合は、確認申請の前に既存不適格調書を作成し、その建物が既存不適格であることを確認する手続きが必要です。自治体の案内でも、調書の提出が前提として示されています。

調書の作成には当時の図面や確認の記録が必要になるため、書類が揃っていないほど手間と費用が増えます。図面が無ければ建築士が復元図を作る必要があり、その分の設計費用もかかります。

売るときの説明義務と契約不適合責任

重要事項説明で建築基準法令の制限が説明される

宅地建物取引業法35条1項2号は、都市計画法・建築基準法などの法令に基づく制限の概要を、重要事項として買主に説明することを求めています。国土交通省は、この号に当たる法令と概要の一覧を公表しています（国土交通省「宅地建物取引業法第35条第1項第2号に定める法令一覧」）。

つまり既存不適格は「言わなくてよい話」ではなく、仲介業者が調査して買主に説明する項目です。売主としては、把握している事実を仲介業者に正確に伝えることが出発点になります。

知りながら告げなければ免責特約でも守られない

契約で売主の責任を免除する特約を付けることはできますが、売主が知っていた不具合を買主に告げなかった場合は、特約があっても責任を免れられません（民法572条）。この考え方は物理的な不具合でも同じで、雨漏りする家の売却の記事で詳しく整理しています。

既存不適格で問題になりやすいのは、「買主が住宅ローンを組めない」「建て替えると今より小さくなる」という、契約後に分かる不利です。売る前に自分で把握して開示しておくほうが、結果的に安全です。

• 建築確認を受けた年月日と、検査済証の有無
• 敷地面積・建築面積・延べ面積と、現在の指定容積率・建ぺい率
• 増築・用途変更の履歴と、その確認申請をしたかどうか
• 前面道路の種類・幅員と、セットバックの状況
• 過去に役所から指導や通知を受けたことがあるか

境界・越境・セットバックも同時に整理する

既存不適格の建物は築年数が古いことが多く、境界が確定していない、塀や庇が隣地に越境している、セットバックが未了のまま、といった論点が重なりがちです。買主から見れば、どれも引き渡し後のトラブル要因です。

これらを一つずつ解消すると時間と費用がかかります。どこまで整えてから売るかは、整えることで上がる価格と、かかる費用を見比べて決めるのが現実的です。

既存不適格の建物を手放す3つの方法

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※金額や期間は物件の状態と地域で変わります。3つを並べて比べるために、それぞれの見積もりを取るのが前提です。

現況のまま仲介で売る

手を加えずに市場に出す方法です。売主が先に出す費用はかかりませんが、住宅ローンを使う買主が検討から外れるため、買い手は現金で買える層や事業者に絞られます。期間が読みにくく、価格の見直しを重ねることになりやすい方法です。

既存不適格の程度が軽く、立地が良い場合はこの方法でも決まります。なかなか決まらないときの打ち手は家が売れない原因と対策の記事にまとめています。

是正・改修してから売る

耐震補強を行う、増築部分を減築して容積率の範囲に収める、未登記部分を登記する、といった是正をしてから売る方法です。買主の住宅ローンが通りやすくなる分、価格は上がりやすくなります。

ただし費用が価格の上昇分を上回ると、手残りはかえって減ります。減築は構造の検討と確認申請が必要になることもあり、期間も読みにくくなります。

買取で現況のまま手放す

不動産会社が直接買い取る方法です。買主が事業者なので住宅ローンの審査がなく、既存不適格・旧耐震・検査済証なしといった状態のままでも引き渡せます。

価格は仲介の成約価格より低くなる傾向がありますが、是正費用がかからず、期間も短く、引き渡し後の責任を負わない形にしやすいのが特徴です。「仲介の想定価格 − 是正費用 − 仲介手数料」と買取価格を並べて比べるのが判断の軸になります。

1. 現況の価格を把握する複数社の査定で、現況のままいくらで売れるかを確認する
2. 是正費用の見積もりを取る耐震補強・減築・登記などにいくらかかるかを把握する
3. 差額を比べて方法を決める価格差が是正費用を上回らなければ、現況のまま手放す

よくある質問

この記事のまとめ

• 既存不適格は建築基準法3条2項で現行基準の適用を除外された建物で、違反建築ではない
• 原因は容積率・建ぺい率の引き下げ、用途地域の変更、耐震基準や高さ制限の強化など
• 建築確認の年月日と3つの面積、現在の指定数値を照らし合わせれば大枠の判定ができる
• 買主の住宅ローンが通りにくいため買い手が絞られ、相場より安くなりやすい
• 増築が既存不適格部分の1/2を超えると、建物全体を現行基準に合わせることになる
• 手放し方は「現況で仲介」「是正して仲介」「買取」の3つ。是正費用と価格差を比べて決める

既存不適格だから売れない、という話ではありません。決め手になるのは現況のままいくらで売れるかという数字です。まずは現在の価格を知ることから始めてください。