毎月の管理費と修繕積立金が、いつのまにか払えなくなっていた。督促の封書は届いているけれど、まとまったお金がないので手が出せない。そんな状態の部屋は、もう売れないと思っていませんか。
結論から言うと、滞納があるマンションは売れます。滞納分を先に全額払う必要もありません。売却代金が入る日に、その中から管理組合へまとめて払う形がとれるからです。
ただし、放っておくと話は変わります。滞納は毎月増え、管理組合は部屋を差し押さえることもできます。早く動いたほうが、手元に残るお金は多くなります。
この記事を読むとわかること
- 滞納があっても売れる理由と、売る前に全額払わなくてよい仕組み
- 滞納分が、その部屋を買った人にも請求される理由
- 1,000万円で売れた場合に手元に残る金額の計算
- 放置したときに起きること（遅れた分の利息・差し押さえ・競売）
- 仲介と買取のどちらを選ぶかの判断
この記事の結論忙しい方はここだけ
- 管理費や修繕積立金の滞納があっても、マンションは売却できる。滞納分を先に全額払う必要はない。売却代金が入る日に、その中から管理組合へ払う形がとれる。
- 滞納分は、その部屋を買った人にも請求できると法律で決まっている。だから買主は必ず確認し、滞納額の分だけ価格を下げる交渉をしてくる。
- 月1万5千円を24か月滞納すると36万円。1,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限約39.6万円と滞納36万円を引いて、手元に残るのは約924万円。
- 3か月以上の滞納がある住戸を抱えるマンションは、全国で30.1%（国土交通省の令和5年度調査）。珍しい話ではない。
- 放置すると遅延損害金（＝払うのが遅れたことへの利息）がつき、管理組合は部屋を差し押さえることもできる。動くのが早いほど残るお金は多い。
管理費を滞納したままマンションを売却できる？
滞納分を全部払ってからでないと売れない、と思っていませんか。滞納があっても売却はできます。売る前に自分のお金で立て替える必要もありません。
管理費や修繕積立金を滞納していても、部屋の名義を買主へ移すことはできます。滞納があること自体が、売買を止める理由にはならないからです。
滞納は珍しい話でもありません。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理費や修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは30.1%でした。
滞納は特別な事情ではない
- 3か月以上の滞納住戸があるマンションは30.1%（令和5年度・国土交通省）
- 滞納が発生していないマンションは62.1%
- 完成した年が古いマンションほど、滞納があるマンションの割合は大きい
滞納があっても名義は買主に移せる
売買の名義変更は、法務局で売主と買主が手続きします。管理組合の承諾は要りません。だから滞納があっても、引き渡しそのものは進みます。
ただし、管理組合への連絡は必要です。持ち主が変わった届け出を出さないと、請求書が前の持ち主に届き続けてしまいます。
払えなくなるきっかけは人それぞれです。修繕積立金の値上げで収支が合わなくなった、空室が続いて家賃が入ってこない、といった事情が重なることもあります。
黙って売ることはできない
一方で、滞納を隠したまま売るのは無理があります。あとで説明するとおり、管理組合はその部屋を買った人にも滞納分を請求できるからです。
隠して売っても、管理組合から買主へ請求が回れば必ず表に出ます。そのときに出てくる不信感は、価格の交渉にも響きます。
仲介会社には、滞納額と滞納している期間を最初に伝えてください。あとから分かるほど話がこじれ、価格の交渉でも不利になります。
- 滞納があっても売却はできる。先に全額払う必要はない
- 3か月以上の滞納住戸があるマンションは30.1%で、珍しい話ではない
- ただし隠して売ることはできない。最初に仲介会社へ伝える
滞納分は誰が払う？買主にも請求が回る仕組み
滞納分は、売った人だけの問題で終わりません。管理組合は、その部屋を買った人にも滞納分を請求できます。だから買主は滞納額をとても気にします。
マンションには「建物の区分所有等に関する法律」という法律があります。短く区分所有法と呼ばれます。この法律の8条で、管理組合はあとからその部屋を買った人にも滞納分を請求できると定められています。
売買などで、その部屋だけを前の持ち主から引き継いだ人のことです。つまりあとからその部屋を買った人です。中古の部屋を買ったら、前の持ち主の未払い分の請求が自分に来る、という場面を想像してください。これを専門用語で「特定承継人」といいます。
管理組合は売主と買主のどちらにも請求できる
管理組合は、滞納した本人にも、部屋を買った人にも請求できます。どちらかを選んで請求できる形です。取りやすい相手から回収できる仕組みになっています。
| 立場 | 管理組合からの請求 | 根拠 |
|---|---|---|
| 滞納した本人（売主） | 請求できる | もともとの支払義務 |
| 部屋を買った人（買主） | 請求できる | 区分所有法8条 |
| 相続した人（相続人） | 請求できる | 相続で義務も引き継ぐため |
※請求された人が最終的に負担するとは限りません。売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約で決めます。
売った人の支払義務も消えない
買主に請求できるからといって、売主の滞納が消えるわけではありません。売ったあとも管理組合は売主に請求を続けられるという考え方が一般的です。
つまり、売れば自動的に清算される話ではありません。売買のときに、どちらがいくら負担するかを決めておく必要があります。
滞納額の分だけ価格を下げられる
買主の立場で考えると、滞納のある部屋は危ない買い物です。あとで自分に請求が来るかもしれないからです。
そのため買主は、滞納額と同じくらいの金額を購入価格から引くよう求めてきます。滞納が36万円あれば、その36万円の分だけ価格を下げる交渉につながります。滞納を放置して金額が増えるほど、売れる値段は下がっていきます。
管理費が高い物件では、この影響がさらに大きくなります。リゾートマンションのような例は別荘売却の注意点でも取り上げています。
- 管理組合は、売主にも買主にも滞納分を請求できる（区分所有法8条）
- 売ったからといって、売主の支払義務が消えるわけではない
- 買主は滞納額の分だけ価格を下げようとするので、放置すると損が増える
売却代金から滞納分を精算する流れと手残りの計算
手元にお金がないと売れないのでは、と不安になるところです。滞納分は、売却代金が入る日にその中から払えます。自分で用意するお金はなくても進められます。
決済日に管理組合へ払う
売買の最後の日を決済日といいます。この日に買主から代金が支払われ、同時に部屋を引き渡します。滞納分は、この入ってきたお金の中から管理組合へ払います。
- 買主が代金を支払う決済日に代金の全額が支払われる
- その場で滞納分を管理組合へ払う決済日時点の滞納額を精算する
- 残りが売主の手元に残る仲介手数料などを引いた額が手残りになる
この形をとるには段取りが必要です。管理会社に決済日時点の滞納額を出してもらい、売買契約書にも精算の取り決めを書いておきます。
滞納額は毎月増えます。契約の日と決済日で金額が変わるので、「決済日時点の金額で精算する」と決めておくと、当日になって慌てずに済みます。
1,000万円で売れた場合の手残り
数字で見てみましょう。管理費が月1万円、修繕積立金が月5千円の部屋を、24か月滞納したとします。管理費が24万円、修繕積立金が12万円で、合計は36万円です。
この部屋が1,000万円で売れたとします。仲介会社に払う手数料には上限があり、国の告示で決まっています。売買価格が400万円を超える場合は「価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 1,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | −約39.6万円 |
| 滞納していた管理費・修繕積立金 | −36万円 |
| 手元に残るお金 | 約924万円 |
※住宅ローンの残りがない場合の概算です。登記の費用や税金は別にかかります。
1,000万円で売れた場合の手残り
- 管理費 月1万円＋修繕積立金 月5千円を24か月滞納（合計36万円）
- 売却価格1,000万円／住宅ローンの残りなし
- → 仲介手数料の上限は約39.6万円（1,000万円×3%＋6万円に消費税を加えた額）
- → 手元に残るのは約924万円
滞納分は売却代金から払うので、自分の貯金から出す必要はありません。
滞納分を払っても税金は安くならない
ここで勘違いしやすい点があります。滞納分を売却代金から払っても、税金の計算では引けません。
部屋を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。この利益を専門用語で「譲渡所得」といいます。利益から引けるのは、売るために直接かかった費用だけです。
売るために直接かかったお金のことです。仲介手数料や印紙税などが入ります。一方、持っている間の維持にかかったお金は入りません。買い物の代金と、家に置いている間の電気代が別物なのと同じです。これを専門用語で「譲渡費用」といいます（国税庁・譲渡所得）。
滞納分を払っても税金は変わらない
- 売って出た利益が300万円／所有していた期間は5年を超える
- 税率は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%）
- → 税金は約61万円
- → 滞納36万円を払っても利益は300万円のままで、税金も約61万円
滞納の精算は、手元のお金を減らしますが税金は減らしません。
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります（国税庁・長期譲渡所得の税額の計算）。計算の手順は投資用マンション売却の税金で詳しく説明しています。
- 滞納分は決済日に売却代金から払える。自分で現金を用意しなくてよい
- 1,000万円で売れた例では、手数料と滞納を引いて手元に約924万円
- 滞納分は税金の計算では引けない（持っている間の費用だから）
滞納を放置するとどうなる？利息と差し押さえ
督促を無視し続けたらどうなるのか。最後は部屋を差し押さえられ、競売にかけられることもあります。その前に手放したほうが、残るお金は多くなります。
管理組合は、払わない人をそのままにはできません。ほかの住人が払ったお金で建物を維持しているからです。だから回収のための手段が法律で用意されています。
遅れた分の利息がつく
支払いが遅れると、遅れた日数に応じた利息がかかります。これを遅延損害金といいます。
お金を払うのが遅れたときに、遅れた日数に応じて上乗せされる利息のことです。クレジットカードの引き落としに間に合わなかったときの延滞利息と同じ考え方です。これを専門用語で「遅延損害金」といいます。
利率は管理規約で定めていることが多く、組合によって違います。規約に定めがなければ、民法で決まっている利率を使います。この法定利率は年3%です（法務省・令和8年4月1日以降の法定利率について）。
滞納36万円を1年放置した場合
- 滞納額36万円／管理規約に利率の定めがない場合
- 法定利率は年3%
- → 1年分の遅延損害金は約1万円
金額としては大きくありません。怖いのは利息より、このあとの差し押さえと価格の下落です。
管理組合は部屋を差し押さえられる
管理組合には、滞納している人の部屋と、室内の家具などについて、ほかの人より先に回収できる権利があります。区分所有法7条に定められた仕組みです。
同じ相手にお金を請求できる人が何人もいるとき、先に回収していい権利のことです。たとえば働いた人の給料の未払いは、ほかの支払いより先に扱われます。これと同じ考え方の仕組みを専門用語で「先取特権」といいます。
実際には、管理組合が裁判を起こし、判決をもとに部屋を差し押さえる流れになります。売買のときに滞納がどう扱われるかは、東京都のマンション売買ガイドブックでも説明されています。
最後は競売、時効は当てにできない
滞納が長く続き、ほかに方法がない場合、管理組合は部屋の競売を裁判所に求めることができます。区分所有法59条の手続きです。持ち主から部屋を取り上げる重い手段なので、簡単には認められません。
「5年たてば時効で消える」という話も聞きます。管理費の滞納は5年で時効になりますが、期待はできません。管理組合が裁判を起こせば時効は止まります。一部でも払えば、そこから数え直しになります。
- 滞納が始まる管理会社から電話や書面で督促が届く
- 3か月以上の滞納法的な回収を検討する段階。この状態の住戸があるマンションは30.1%
- さらに長期化管理組合が裁判を起こし、部屋の差し押さえに進むことがある
- 回収できない場合区分所有法59条の競売請求という最後の手段がある
- 遅れた分の利息がつく。規約に定めがなければ年3%
- 管理組合は裁判を経て部屋を差し押さえられる（区分所有法7条）
- 長期化すれば競売を求められることもある（同59条）。時効は当てにできない
その部屋、滞納を精算しても手元にいくら残るか知っていますか？
持ち続けるか、手放すか。判断の前提になるのは「現在の価格」です。
売却するか決めていなくても大丈夫です。
簡単入力60秒・無料。売却ナビットが代わって相談・交渉を行うので、沢山の営業電話の心配はありません。
仲介で売るか買取か｜滞納があるときの選び方
滞納があるとき、どちらの売り方が向いているのか。時間に余裕があれば仲介、急ぐなら買取という分け方になります。
売り方は大きく2つあります。買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買ってもらう「買取」です。
仲介は高く売れるが、買主が慎重になる
仲介は、市場で買主を探す方法です。相場に近い価格で売れる可能性があります。
ただ、滞納のある部屋では買主が慎重になります。自分に請求が回る可能性があるからです。価格の交渉や精算方法の確認に時間がかかります。
買主が決まるまでに数か月かかることもあります。その間も滞納は毎月増えていきます。
買取は滞納の精算を含めて条件を決められる
買取は、不動産会社が直接買う方法です。買主を探す期間がないので、早く現金化できます。
滞納分をどう精算するかも、契約の条件として話を進められます。仲介の相場より価格は下がりますが、滞納が増え続ける状態を早く止められます。
買取を選ぶときのメリットとデメリットを整理すると、次のようになります。
メリット
- 買主を探す期間がいらないので早く決まる
- 滞納分の精算を含めて条件を決められる
- 買主の住宅ローンの審査を待たなくてよい
デメリット
- 仲介で売れる価格より安くなる
- 会社によって提示される金額の差が大きい
- 複数社に当たらないと妥当な金額か分からない
滞納を減らしてから売ろうとして、何年もそのままになってしまう人がいます。順番は逆です。先に今いくらで売れるかを確かめ、その代金で滞納を精算するほうが、手元に残るお金は多くなります。
売る前にそろえる書類と確認すること
何から手をつければいいのか迷うところです。まず管理会社に滞納額を確認することが出発点になります。
管理会社に確認する4つのこと
最初に確認するのは金額です。自分が思っている額と、組合が記録している額はずれていることがあります。
- 今の時点の滞納額（管理費と修繕積立金を分けて）
- 遅延損害金が付いているか、付いている場合の利率
- 管理規約に書かれた遅延損害金や違約金の定め
- 管理組合が裁判などの法的な手続きに入っているか
法的な手続きが始まっている場合は、時間の余裕がありません。売却の相談と並行して、管理組合へ事情を説明しておくほうが進めやすくなります。
売却を進める4つの手順
買主側が見る書類は決まっています。管理会社に依頼すれば発行してもらえるものが中心です。
買主側が必ず見る書類
- 管理費・修繕積立金の額と滞納額が分かる書類（管理会社が発行）
- 管理規約と、直近の総会の議事録
- 修繕の計画と、修繕積立金の残高が分かる資料
- 管理会社に滞納額を出してもらう決済日の時点でいくらになるかも聞いておきます。
- 滞納額を伝えて査定を受ける仲介会社と買取会社の両方に、隠さず伝えるほど話が早く進みます。
- 売買契約で精算の方法を決める「決済日時点の金額で精算する」と契約書に書いておきます。
- 決済日に代金から滞納分を払う管理組合へ払い、残りを受け取って引き渡しが終わります。
査定の金額は会社によって差が出ます。価格がどう決まるのかはワンルームマンション売却の価格の決まり方で説明しています。
相続した部屋に滞納が残っていた場合
親の部屋を相続したら滞納があった、という場面もあります。相続した人は、滞納分を払う義務も一緒に引き継ぎます。
相続した人は滞納分も引き継ぐ
相続では、プラスの財産だけを選んで受け取ることはできません。部屋を受け取るなら、その部屋の未払い分も引き継ぎます。
名義の変更が終わっていなくても、管理組合は相続人に請求できます。亡くなった時点で、権利と義務が相続人に移っているからです。
相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いが終わるまで全員でその部屋を共有します。滞納分を誰が払うのかも宙に浮きがちです。その間も管理費は毎月発生し、滞納は増えていきます。
どうしても払えず、部屋にも価値がない場合は、相続放棄という選択もあります。ただし放棄すると、その部屋以外の財産も受け取れません。詳しくは相続放棄した空き家の管理義務をご覧ください。
相続登記をしないと売れない
売るには、まず名義を相続人に変える手続きが必要です。これを相続登記といいます。2024年4月から、相続登記は義務になりました。
登記が終わらないと売買の手続きに進めません。その間も管理費はかかり続け、滞納は増えていきます。手続きと期限は相続登記の義務化で説明しています。
相続人が複数いるときは、売るのに全員の同意が必要です。誰が滞納分を負担するのかも、遺産分割の話し合いのなかで決めておくと、あとの争いを防げます。
登記に必要な戸籍などを取り寄せるには時間がかかります。先に査定を受けておけば、登記が終わった時点ですぐ売却に進めます。
よくある質問
滞納分を全部払わないと売却できませんか？
いいえ。売却代金が入る日に、その中から管理組合へまとめて払う形がとれます。自分の貯金から先に立て替える必要はありません。
ただし、売買契約のときに精算の方法を決めておくことが大切です。決済日の時点でいくらになるかを、管理会社に出してもらってください。
滞納があることを買主に伝えなくてもよいですか？
伝えてください。管理組合は、その部屋を買った人にも滞納分を請求できます。黙っていても、あとから買主に請求が回って必ず分かります。
後で分かるほど大きなトラブルになるので、最初に仲介会社へ滞納額と期間を伝えるほうが話は早く進みます。
滞納していた管理費は、税金の計算で引けますか？
引けません。売って出た利益から引けるのは、売るために直接かかった費用だけです。滞納していた管理費は、部屋を持っている間の維持にかかるお金なので対象になりません。仲介手数料や印紙税は引ける費用にあたります。
5年たてば時効で滞納は消えますか？
管理費の滞納は5年で時効になります。ただし管理組合が裁判を起こせば時効は止まり、一部でも払えばそこから数え直しになります。
待っている間に差し押さえへ進むこともあります。時効を当てにして放置するのは現実的ではありません。
この記事のまとめ
- 管理費や修繕積立金の滞納があっても、マンションは売却できる
- 滞納分は決済日に売却代金から払えるので、現金を用意しなくてよい
- 管理組合は部屋を買った人にも請求できるので、隠して売ることはできない
- 1,000万円で売れた例では、手数料と滞納を引いて手元に約924万円が残る
- 放置すると差し押さえや競売へ進む。滞納分は税金の計算でも引けない
滞納を自力で埋めてから売ろうとすると、その間も毎月増えていきます。まず今いくらで売れるかを確かめて、その代金で精算する方法から考えてみてください。
