共有持分の売却は同意不要｜価格が下がる理由と税金・買取での手放し方

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 共有持分の処分ができるのは持分を持つ本人だけです。だから自分の持分を売るのに他の共有者の同意はいらず、逆に不動産「全体」を売るには共有者全員の同意が必要になります。
2. 持分だけを買った人は単独で使うことも建て替えることもできないため、全体の時価に持分割合を掛けた額より低い価格になるのが一般的です。全体売却のほうが手取りは大きくなりやすいです。
3. 税率は売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％で、900万円の利益なら約174万円の差になります。
4. 購入時の契約書がないと取得費は売った金額の5％しか認められず、1,000万円で売れば取得費は50万円しか引けません。相続した持分なら被相続人の取得費と取得時期を引き継げます。
5. 持分を買い取った業者が共有物分割請求を起こし、結果として不動産全体が競売になることがあります。売る前に他の共有者へ声をかけておくのが最大の予防策です。

共有持分の売却に他の共有者の同意は必要ない

共有名義の不動産では、「誰か1人が反対したら何もできない」と思われがちです。しかし何もできなくなるのは共有物そのものを動かす場合で、自分の持分という権利は別です。

持分を処分できるのは本人だけという大原則

法務省の法制審議会で民法の共有制度を見直した際の資料には、共有持分の売買や抵当権の設定などの処分ができるのは共有者本人に限られ、他の共有者が持分を処分することはできないと整理されています（法務省・民法・不動産登記法部会資料27）。

この原則は、裏返すと持分を持つ本人にとって強い武器になります。他人が自分の持分を勝手に動かせない以上、自分の持分は自分だけの判断で売れるということです。買主が他の共有者でも、まったくの第三者でも扱いは同じです。

不動産「全体」を売るには共有者全員の同意が必要

一方、土地や建物そのものを売る場合は話が変わります。同じ法務省の資料では、共有物自体の処分について、持分を処分できるのが本人に限られるからこそ、全共有者の同意が当然に必要と解する説が有力だと記されています（法務省・民法・不動産登記法部会資料25）。

つまり「全員の同意が必要」というルールは、持分の自由と同じ根っこから出ています。3人の共有者のうち1人でも売却に反対すれば、不動産ごと売ることはできません。相続した不動産で同意が得られないときの進め方は、相続で共有名義になった不動産の売却方法でくわしく整理しています。

賃貸や修繕は持分の過半数で決められる

売却と管理のあいだには中間の領域があります。共有物の管理に関する事項は、持分の価格に従ってその過半数で決めるのが原則です。短期の賃貸借などがこれにあたります。

また、形状や効用に著しい変更をともなわない軽微な変更は、2021年の民法改正（2023年4月施行）で「変更行為」から外され、管理行為として過半数で決められるようになりました。全員の同意が必要なのは、著しい変更と処分だけと覚えておくと整理しやすくなります。

※管理・変更の区分は2021年改正後の民法の整理にもとづきます。個別の行為がどちらに当たるかは専門家にご確認ください。

共有持分の売却価格は持分割合どおりにならない

「全体が3,000万円で、自分は3分の1だから1,000万円」——この計算は理屈としては正しいのですが、実際の取引ではそのままの金額が付きにくいのが現実です。理由は買主の立場に立つとはっきりします。

買主が単独では使えない3つの制約

持分を買った人は共有者の1人になるだけで、不動産を自由にできる立場にはなりません。前の章の表がそのまま買主の制約になります。

• 住む・使うには、他の共有者と使い方を決める必要がある
• 建て替えや解体には、他の共有者全員の同意が必要
• 不動産ごと売って現金化するにも、やはり全員の同意が必要

買主が自分の判断でできるのは、買った持分をさらに売ることと、共有物分割請求を起こすことだけです。だから持分だけを欲しがる個人の買主はほとんど現れません。

買主が住宅ローンを使いにくい

もう1つの壁が資金調達です。金融機関は原則として不動産全体に抵当権を設定したいため、持分だけを担保にした融資には慎重になります。

その結果、持分の買主は現金で買える人か、持分取引を専門にする業者に限られます。買える人が少ないということは、価格競争が起きないということでもあります。

全体で売れば時価に近づく

逆に共有者全員が合意して不動産ごと売れば、買主は完全な所有権を手に入れられます。住宅ローンも通常どおり使えるため、市場の相場に近い価格で売れる可能性が高くなります。

共有持分の売却先は3つある

どこに売るかで、価格も期間も売却後の人間関係も変わります。順番に見ていきます。

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※価格・期間は一般的な傾向で、物件の条件や共有者の数によって変わります。

他の共有者に買い取ってもらう

もっとも筋がよいのは、他の共有者に自分の持分を買ってもらう方法です。買った共有者は持分を増やせて、最終的に単独名義にできれば不動産を自由に使えるようになります。買主にとって価値が高いぶん、価格も上がりやすいのが利点です。

ただし身内同士だからといって極端に安い金額にすると、税務上の問題が生じます。

共有持分の買取業者に売る

共有持分を専門に買い取る業者もあります。現金で買うため決済が早く、話し合いが完全に止まっている場合でも自分だけ先に抜けられるのが最大の利点です。

一方で、買い取った業者はそのままでは不動産を使えないので、他の共有者に対して共有物分割請求を起こすことがあります。この点はトラブルの章でくわしく扱います。

第三者に仲介で売る

一般の仲介で第三者に売る方法もありますが、現実には買い手が見つかりにくい選択肢です。持分だけを買っても単独では使えないため、投資目的でも個人には手が出しにくいからです。

どの売却先が自分の条件に合うかは、持分割合・他の共有者との関係・急ぎ具合の3つで変わります。まずは持分だけでいくらになるのか、複数社の見解を並べて比べるところから始めるのが現実的です。

共有持分を売却したときの税金と確定申告

持分を売って利益が出れば、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。共有だからといって特別な税目があるわけではなく、計算を持分割合で按分する点が違うだけです。

譲渡所得は持分割合に応じて計算する

国税庁は、共有の不動産を売った人の譲渡所得の計算は共有者の所有権持分に応じて行うとしています。確定申告書も共有者が1人ずつ提出します（国税庁 No.3308）。

課税される金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を差し引いて求めます（国税庁 No.3202）。

なお、居住用財産の3,000万円の特別控除については、共有のマイホームを売った場合に適用を受けられるかどうかは共有者ごとに判定し、特別控除額は共有者全員で3,000万円ではありません（国税庁 No.3308）。自分が住んでいた家の持分を売る場合は、要件に当てはまるか確認する価値があります。

税率は1月1日時点の所有期間で決まる

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。注意したいのは、判定の基準日が売却日ではなく、売った年の1月1日である点です。

※税率は国税庁 No.3208・国税庁 No.3211にもとづきます。復興特別所得税は基準所得税額の2.1％が上乗せされます。

国税庁の短期譲渡所得のページでは、課税短期譲渡所得金額が800万円の場合に所得税240万円・住民税72万円という例が示されています。同じ利益でも長期と短期で手取りが大きく変わるため、売却時期の判断材料になります。くわしい判定方法は短期譲渡所得は何年まで？税率39.63％の落とし穴でも解説しています。

取得費が分からないときは売った額の5％

共有持分の売却でもっとも税額を左右するのが取得費です。先祖伝来の土地建物など取得費が分からない場合は、売った金額の5％相当額を取得費にできます。国税庁は、3,000万円で売った場合は150万円が取得費になるという例を示しています（国税庁 No.3258）。

5％しか引けないということは、売った金額のほぼ全額が利益として課税されるということです。契約書を1枚探せるかどうかで税額が百万円単位で変わります。

相続した持分は取得時期も引き継ぐ

相続で取得した持分については、被相続人が取得した時期をそのまま相続人が引き継ぎます。長期か短期かの判定は、被相続人が取得した時から相続人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で行います（国税庁 No.3270）。

相続してから1年しか経っていなくても、親が30年前に買った家なら長期譲渡所得になります。相続直後の売却が短期の高い税率になることは、通常ありません。

共有持分を売却する流れと必要書類

手続き自体は通常の不動産売却と大きく変わりません。違うのは、自分の名義部分だけを対象にする点と、共有者の予定に左右されない点です。

5つのSTEPで進める

1. 登記簿で持分割合を確認する法務局で登記事項証明書を取り、自分の持分が何分の何か、共有者が何人いるかを確定させる。
2. 持分だけでいくらになるか査定を取る持分の取引を扱う会社に複数当たり、金額と条件を並べて比較する。同時に他の共有者へ買い取る意思を確認する。
3. 売買契約を結ぶ対象が持分であることと持分割合を契約書に明記する。契約金額に応じた印紙税がかかる。
4. 決済と持分移転登記代金を受け取り、持分の移転登記を行う。登記が完了すると名義が買主に変わる。
5. 翌年に確定申告する利益が出た場合は譲渡所得として申告する。共有者それぞれが自分の分を申告する。

登記簿で持分割合を確認する

意外に多いのが、自分の持分割合を正確に知らないまま売却の相談を始めてしまうケースです。遺産分割協議書の記載と登記の内容が食い違っていることもあります。

売却の準備として、次の書類をそろえておくと査定も契約もスムーズに進みます。

• 登記事項証明書（持分割合と共有者の確認）
• 固定資産税の納税通知書（評価額と課税の状況）
• 購入時の売買契約書・領収書（取得費の証明）
• 測量図・建物の図面（あるもので可）
• 本人確認書類と印鑑証明書
• 相続で取得した場合は、遺産分割協議書と相続登記の完了書類

このうち取得費を左右するのが購入時の契約書です。見つからない場合は通帳の記録や住宅ローンの契約書も手がかりになります。

確定申告までが一区切り

譲渡所得の申告は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期間に行います。土地や建物の譲渡所得は、申告書第一表・第二表に加えて申告書第三表（分離課税用）を使って申告します。

1. 売却した年決済・持分移転登記が完了し、代金を受け取る
2. 翌年1月取得費や譲渡費用の資料をまとめ、譲渡所得を計算する
3. 翌年2月16日〜3月15日確定申告期間。申告書第三表（分離課税用）で申告・納付する

売却後に起こりやすいトラブルと回避策

自分の持分を売ることは法律上まったく問題ありません。ただし売った先が何をするかまでは、売主がコントロールできません。ここが持分売却のいちばんの落とし穴です。

買主から共有物分割請求を起こされる

持分を買った人は共有者の1人になりますが、そのままでは不動産を使えません。そこで共有関係を解消するために、裁判所へ共有物分割請求を起こすことがあります。

2023年4月1日に施行された改正民法では、協議が調わないとき、または協議をすることができないときに分割を請求でき、裁判所は現物分割と、債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法（賠償分割）による分割を命じられます。競売は、これらの方法で分割できないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときに限って命じられます（法務省・共有物分割に関する改正資料）。

1. 自分の持分を業者に売る同意も通知も不要。名義が業者に移る
2. 業者が共有者の1人になるただし単独では使えない
3. 業者が共有物分割請求協議が調わなければ訴訟へ
4. 現物分割・賠償分割・競売分割できない場合に限り競売になる

売った本人はもう共有者ではないので、この訴訟には直接関係しません。しかし残された共有者は、持分を買い取る資金を用意するか、不動産を失うかの選択を迫られることになります。手続きの費用や期間は共有物分割請求とは？費用・期間と競売リスクにまとめています。

売る前に共有者へ声をかけておく

回避策はシンプルです。業者に売る前に、他の共有者へ「自分の持分を買い取る意思があるか」を確認することです。

共有者が買い取ってくれれば、価格は高くなりやすく、訴訟のリスクもなくなります。買い取れないと言われたうえで売るのであれば、少なくとも不意打ちにはなりません。

相続した不動産を売って現金で分ける場合は、登記を代表者の単独名義にするか共有名義にするかで手続きと税金が変わります。この整理は換価分割は単独名義と共有名義どっちが得？でくわしく扱っています。

共有者が音信不通・行方不明のときの選択肢

「共有者の1人と何十年も連絡が取れない」という相談は珍しくありません。以前は打つ手が限られていましたが、2021年の民法改正で新しい制度が整いました。

所在等不明共有者の持分を裁判で取得する

不動産が数人の共有に属する場合に、共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は共有者の請求により、請求した共有者にその持分を取得させる裁判をすることができます（民法262条の2第1項）。請求者が複数いる場合は、各共有者の持分の割合に応じて按分して取得させます。

この裁判をする前に、裁判所は申立人に対し、所在等不明共有者のために裁判所が定める額の金銭を供託し、その旨を届け出るよう命じなければならないとされています。事件は対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所が扱います（裁判所・所在等不明共有者に関するQ&A）。

裁判所から持分の譲渡権限をもらう

もう1つの制度が譲渡権限の付与です。裁判所は、所在等不明共有者の持分を特定の者に譲渡する権限を、他の共有者に与える裁判をすることができます。これを使えば、行方不明の共有者の持分も含めて不動産全体を第三者へ売ることが可能になります。

この場合も供託命令が前提です。譲渡後、所在等不明共有者は譲渡した共有者に対して、不動産の時価を持分に応じて按分した額の支払いを請求できます。

相続登記が済んでいないときは先に登記

そもそも相続登記が済んでいないと、自分の持分がどれだけあるのか登記上はっきりしません。この状態では持分の売却も裁判手続きも進みません。

2024年4月1日から相続登記の申請は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割の日から3年以内が期限です（法務省・相続登記の申請義務化の関係法令等）。期限や過料については相続登記の義務化とは｜2027年3月の期限と10万円の過料で解説しています。

よくある質問

この記事のまとめ

• 持分を処分できるのは本人だけなので、自分の持分の売却に他の共有者の同意も通知もいらない
• 不動産そのものを売るには共有者全員の同意が必要で、賃貸や軽微な修繕は持分の過半数で決まる
• 持分だけの売却は買主が使えず借りられないため、全体の時価に持分割合を掛けた額より安くなりやすい
• 税率は売った年の1月1日時点の所有期間で20.315％と39.63％に分かれ、900万円の利益なら約174万円の差になる
• 取得費が分からないと売った金額の5％しか引けないが、相続した持分なら被相続人の取得費と取得時期を引き継げる
• 買主が共有物分割請求を起こすことがあるため、売る前に他の共有者へ声をかけておく

どの選択肢を選ぶにしても、判断の出発点は「自分の持分がいくらになるのか」という金額です。全体で売る場合との差を数字で比べられるよう、まず現在の価格を知ることから始めてください。