アパートの大規模修繕費用が払えない｜修繕と売却の判断・買取

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 国の資料では、屋根や外壁の塗装は築11〜15年目、屋根の葺き替えは築21〜25年目が目安です。最初の大きな出費は築10年台の半ばに来ます。
2. 国は工事の時期の目安は示していますが、金額の全国相場は公表していません。見積もりは2〜3社から取って比べるのが前提です。
3. 借りて直す道もあります。住宅金融支援機構の融資には、工事費の全額まで借りられて返済期間が最長35年という種類があります。
4. 工事代が1,000万円でも、売る値段が1,000万円上がるとは限りません。値段は家賃収入をもとに決まるため、家賃が上がらない工事は値段に反映されにくいのです。
5. 直さずに売ることもできます。ただし知っている不具合を黙っていると、「責任を負わない」と契約書に書いても責任は残ります。

アパートの大規模修繕費用は、何にいくらかかる？

大規模修繕とは、建物全体をまとめて直す工事のことです。外壁の塗り直し、屋根の防水、階段や廊下の鉄の部分のさび止め、給排水管の交換などが含まれます。

部屋の中の壁紙の張り替えとは別物です。入居者が退去するたびに直す部分とは違い、建物の外側や共用部分をまとめて直す工事なので、1回あたりの金額が大きくなります。

「いつ、どこを、いくらで直すか」を前もって決めておくやり方もあります。壊れてから慌てて直すのではなく、車の定期点検のように決めた時期に手を入れる方法です。これを専門用語で「計画修繕」といいます。

工事が必要になる時期の目安

国土交通省は「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」で、どの部分をいつごろ直すかの目安を示しています。最初の大きな出費は、築10年台の半ばに来ます。

※国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」が示す時期の目安。建物の状態によって前後します。

1. 築4〜10年目階段・廊下の鉄部の塗装
2. 築11〜15年目屋根と外壁の塗装。最初の大きな出費
3. 築21〜25年目屋根の防水・葺き替え
4. 築30年目給排水管の取り替え

表を見ると、築11〜15年目に屋根と外壁が重なっているのが分かります。この時期に複数の工事がまとめて来るため、資金の準備が間に合わないケースが起きやすいのです。

金額は見積もりでしか分からない

「大規模修繕は1棟いくら」と書いてある記事を見かけます。ただ、国は時期の目安は示している一方で、金額の全国相場は公表していません。

金額は、建物の大きさ、階数、足場を組めるかどうか、使う材料などで変わります。同じ10戸のアパートでも、見積もりが倍近く違うことがあります。1社の見積もりだけで判断せず、2〜3社から取って比べてください。

資金の準備については、国のガイドブックに考え方の例があります。25年目までに必要な費用をまかなうために、毎月1戸あたり約7,000円を積み立てると仮定した試算です。

直さないまま放置すると、何が起きる？

建物を使える年数が短くなる

国土交通省の資料では、木造の賃貸住宅について、計画修繕をした場合は30年、しなかった場合は22年という形で整理されています。手を入れるかどうかで8年の差がつく計算です。

似た数字に「法定耐用年数」があります。木造で住宅用の建物は22年とされていますが、これは税金の計算に使う年数です。22年たったら住めなくなる、という意味ではありません。

雨水が入り込む状態を放っておくと、柱や土台が傷みます。そこまで進むと、塗装で済んだはずの工事が大がかりな修繕になり、費用はかえって膨らみます。

外壁が落ちてけがをさせたら持ち主の責任

見落とされがちなのが、建物の管理不足によるけがの責任です。民法717条は、建物の設置や管理に問題があって他人に損害を与えた場合の責任を定めています。

まず責任を負うのは、その建物を実際に使っている人です。そのうえで、その人が損害を防ぐ注意を尽くしていたときは、持ち主が、自分に落ち度がなくても責任を負います。アパートの外壁や階段は持ち主が管理する部分なので、ここが崩れてけが人が出れば、責任はオーナーに向かいます。

さらに、建物が傷むと入居者が決まりにくくなります。家賃を下げて埋めることになれば、売るときの値段も下がります。投資用の物件の値段は家賃収入をもとに計算されることが多いからです。この仕組みは次の章でくわしく説明します。

工事代が払えないときの3つの道

どれが正解かは物件ごとに違います。順番に条件を見ていきましょう。

借りて直す

金融機関から借りて工事をする方法です。民間の銀行のほかに、国の機関である住宅金融支援機構にも賃貸住宅向けの融資があります。

たとえば賃貸住宅リフォーム融資（長期耐用耐震改修）は、工事にかかる費用の全額まで借りられ、返済期間は最長35年です。耐震改修などの融資では、借りられるのは工事費の80%まで、返済期間は20年以内となっています。

後者には、借入額が300万円以下なら抵当権を設定しなくてよいという扱いもあります。抵当権とは、返せなくなったときに建物を売ってお金を回収できる、貸し手側の権利のことです。条件は融資の種類ごとに違うので、申し込む前に最新の案内を確認してください。

必要な場所だけ直す

すべてを一度に直す必要はありません。安全と、住み続けられるかどうかに関わる部分を先に直し、見た目に関わる部分は後回しにする考え方です。

• 雨水が入っている場所がないか（屋根・外壁のひび・ベランダの防水）
• 鉄の階段や手すりがさびていないか（落下すると人にけがをさせる）
• 給排水管から水漏れがないか（下の階や隣の部屋に被害が出る）
• 入居者から故障の連絡が続いている設備はないか
• そのうえで、塗装など見た目の工事は後回しにできないか

優先順位をつけるには、建物の状態を見てもらったうえで工事を分けた見積もりが要ります。「全部で1,200万円」ではなく、工事ごとに金額を分けた見積もりを出してもらってください。

直さずに売る

3つ目は、工事をせずに手放す道です。後ろ向きな選択に感じるかもしれません。ただ国土交通省が示す賃貸住宅経営の判断の流れにも、経営を続ける道と並んで「売却」「解体」「更地にする」が並んでいます。

とくに、ローンを返し終わっている物件や、工事をしても家賃を上げられない立地では、売ったほうが手元に残るお金は多くなります。アパート売却の手残りはいくら？では、売った金額から何が引かれるかを整理しています。

修繕してから売るのと、直さずに売るのはどっちが得？

工事代がそのまま値上がり分になるわけではない

自宅と違い、アパートのような収益物件の値段は、その建物がいくら稼ぐかをもとに計算されることが多くなります。1年間の利益を、買主が期待する利回りで割って値段を出すやり方です。利回りとは、出したお金に対して1年でどれくらい戻るかの割合のことです。

「この建物は1年にいくら残るか」から値段を逆算する考え方です。年に300万円残る物件を、利回り8%で買いたい人がいるなら、300万円÷8%＝3,750万円が値段の目安になります。これを専門用語で「収益還元法」といい、国の資料でも不動産の評価方法のひとつとされています。

この仕組みから分かるのは、家賃が上がらない工事は、値段にほとんど反映されないということです。中古車の車検を通しても、かかった費用がそのまま買取価格に乗るわけではないのと似ています。

もちろん、逆の場合もあります。雨漏りを直せば入居が決まる、設備を新しくすれば家賃を5,000円上げられる、という物件なら工事をしたほうが有利です。大事なのは、思い込みではなく、自分の物件の数字で比べることです。

判断材料のそろえ方

比べるには4つの数字が要ります。どれも取り寄せるだけで、費用はかかりません。

1. 工事の見積もりを2〜3社から取る工事ごとに金額を分けてもらう。優先度の高い工事だけの金額も出してもらう
2. 工事後に家賃をいくら上げられるか聞く管理会社や地元の不動産会社に、近隣の家賃と比べた見込みを確認する
3. 今の状態での査定額を取る直さずに売った場合の値段。仲介と買取の両方で聞いておく
4. ローンの残りと税金を確認するまだ返していない借入額と、かかる税金を売った金額から引いて、手元に残る額を出す

• 工事代より、値段の増え方のほうが大きいか
• 工事をしたあと、返済を続けられる家賃収入が見込めるか
• あと何年この物件を持ち続けるつもりか
• 次の大きな工事（屋根の葺き替えなど）までに何年あるか

直さずに売るときに気をつけること

知っている不具合は必ず伝える

売ったあとに「聞いていた話と違う」となったとき、売主が負う責任があります。買主は、直してほしい、値段を下げてほしい、場合によっては契約をやめたい、と言えます。

契約書に「売主は責任を負わない」と書いておく方法もあります。ただし民法572条により、知りながら告げなかった事実については、その特約があっても責任を免れられません。

買主が請求できる期間にも決まりがあります。買主が不具合に気づいてから1年以内に売主へ知らせなければ、原則としてこれらの請求はできなくなります（民法566条）。ただし売主が引き渡しのときに不具合を知っていた場合は、この期間の制限はかかりません。

つまり、雨漏りや水漏れの履歴を知っていて黙っているのが、いちばん危ない売り方です。詳しくは契約不適合責任とは？古い家の売主の責任で解説しています。

• 過去に雨漏りした場所と、その時の対応
• 給排水管の水漏れや詰まりの履歴
• 外壁のひび、鉄部のさび、ベランダ防水の状態
• 入居者から出ている不具合の連絡
• 修繕の見積もりを取っているなら、その内容

これらは口頭ではなく、書面で残してください。伝えた記録があれば、売ったあとのトラブルはほぼ防げます。

入居者が住んだままでも売れる

「売る前に空室にしないといけないのでは」と心配する方がいますが、その必要はありません。入居者が住んだまま、持ち主だけが変わる売り方ができます。

民法605条の2は、貸している建物が売られたとき、貸主としての立場が買主に移ると定めています。入居者一人ひとりの承諾は必要ありません。預かっている敷金を返す義務も、買主が引き継ぎます。

ただし、買主がその立場を入居者に主張するには、所有権の移転登記が要ります。家賃や敷金の精算の仕方は、オーナーチェンジ物件の売却｜敷金精算・入居者通知で詳しく整理しています。

工事代と税金の関係はどうなる？

その年の経費にできる分、できない分

同じ工事代でも、全額をその年の経費にできるとは限りません。国税庁は「No.1379 修繕費とならないものの判定」で線引きを示しています。

もとの状態に戻すための工事は、その年の経費にできます。一方、建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする部分は、その年に全額を経費にできません。

判断の目安は次のとおりです。

• 1つの工事が20万円未満 → その年の経費にできる
• おおむね3年以内の周期で繰り返す工事 → その年の経費にできる
• どちらとも判断がつかない分は、60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10%以下なら、その年の経費にできる
• 避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた部分 → 何年かに分ける
• 用途を変えるための改装 → 何年かに分ける

売ったときにかかる税金

売って利益が出れば税金がかかります。計算は、売った金額から「買ったときの金額」と「売るためにかかった費用」を引く、という形です。

ここで注意したいのが、建物の扱いです。買ったときの金額は、これまで経費にしてきた価値の目減り分を差し引いた額になります。土地は目減りしないので、買ったときの金額のままです。

5年かどうかの数え方は、売った年の1月1日が基準です。引き渡した日ではないので、年末に売るときは注意が必要です。短期譲渡所得は何年まで？税率39.63%の落とし穴に数え方をまとめています。

大規模修繕の工事代のうち、何年かに分けて経費にしてきた分は、まだ経費にしていない残りが「買ったときの金額」に反映されます。その年の経費にした分は反映されません。二重に差し引くことはできない、ということです。

売るときの流れと、仲介・買取の違い

売ると決めてからの4段階

工事をしないで売る場合、準備する書類は多くありません。いまある資料をそろえるところから始めます。

1. 査定を取る仲介と買取の両方で、今の状態のままの値段を聞く
2. 売り方を決める値段を優先するか、早さと確実さを優先するか
3. 契約を結ぶ知っている不具合を書面で伝える。敷金と家賃の精算も決める
4. 引き渡す所有権の移転登記。入居者へ振込先の変更を通知

用意しておくとよいのは、賃貸借契約書、家賃と敷金の一覧、これまでの修繕の記録、工事の見積もりです。修繕の記録が残っている物件は、買主の不安が減って話が早く進みます。

仲介と買取、どちらを選ぶか

売り方は大きく2つです。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買ってもらう「買取」です。

※一般的な傾向です。条件は会社によって異なります。

工事が必要な築古のアパートでは、仲介に出しても買主が見つからないことがあります。買主も融資を受けて買うため、傷んだ建物は買主側の審査が通りにくいからです。

一方、買取は不動産会社が自分で買うので、工事をしていなくても話が進みます。値段は仲介より低めですが、工事代を出さずに済む分、手元に残る金額で比べると逆転することもあります。

よくある質問

この記事のまとめ

• 屋根と外壁の塗装は築11〜15年目が目安。最初の大きな出費はここで来る
• 金額の全国相場は国も示していない。見積もりは2〜3社から取って比べる
• 払えないときの道は、借りて直す・必要な場所だけ直す・直さずに売るの3つ
• 工事代1,000万円に対し、値段の増え方は300万円ということもある。数字で比べる
• 直さずに売るときは、知っている不具合を書面で伝える。隠すと責任が残る
• 売った年の1月1日時点で所有5年超なら税率は20.315%、5年以下なら39.63%

修繕するか売るかは、工事の見積もりと今の査定額を並べた瞬間に答えが出ます。借入を決める前に、まず現在の価格を知ることから始めてください。