10月20日、目を疑う数字が出ました。東京23区の新築マンションの平均価格が、1億7,925万円。2026年度上半期（4〜9月）の、不動産経済研究所の発表です。
「で、年収いくらなら買えるの？」。全額を35年ローンで借りる前提で計算しました。答えは年収およそ1,822万円。平均給与の約3.7倍です。
3行でわかる忙しい方はここだけ
- 23区の新築マンション平均は1億7,925万円。1年前の同じ時期より34.7%高い
- 全額を35年ローン（金利年1.3%）で買うと、返済は月約53.1万円。必要な年収は約1,822万円
- 価格は平均給与487万円の約37年分。10年前は約16年分だった
1億7,925万円って、本当に「平均」なんですか？
本当です。しかも10年前の約2.7倍。2016年（1年間）の平均は6,629万円。期間はそろいませんが、約2.7倍です。
発表したのは、民間の調査会社の不動産経済研究所です。4〜9月に23区で売り出された3,313戸の平均で、1年前の同じ時期より34.7%上がりました。
1㎡あたりの値段は267.8万円。割り算すると、広さは約67㎡です。広さだけ見れば、ふつうのファミリー向けです。
給与と比べてみます。国税庁の調査では、2025年の平均給与は487万円。1億7,925万円は、その約37年分です。
| 項目 | 2016年 | 2026年度上半期 |
|---|---|---|
| 23区の新築マンション平均 | 6,629万円 | 1億7,925万円 |
| 平均給与 | 422万円 | 487万円（2025年） |
| 給与の何年分か | 約16年分 | 約37年分 |
※価格は不動産経済研究所（2016年は1〜12月、2026年度上半期は4〜9月の平均）。平均給与は国税庁「民間給与実態統計調査」の、1年を通じて勤務した人の平均。何年分かは価格÷平均給与
この間に、平均給与は65万円増えました。マンションは1億1,296万円増えています。
で、年収いくらなら買えるの？
全額を35年ローンで借りるなら、年収およそ1,822万円。返済を年収の35%までとした場合の数字です。
前提はこうです。頭金なしで1億7,925万円を借りる。期間は35年。金利は年1.3%のまま変わらないとします。大手銀行の変動金利は、2026年11月時点で年1.2%前後〜1.5%台です。
毎月の返済は約53.1万円、年間で約638万円。平均給与487万円をまるごと回しても、足りません。
「35%」は、フラット35（＝金利がずっと変わらない住宅ローン）の審査の上限です。年収400万円以上なら、年間の返済は年収の35%以下。住宅金融支援機構の基準です。ここから逆算しました。
返済を年収の25%に抑えたいなら、必要な年収は約2,551万円。ちなみにフラット35は、借りられる上限が1億2,000万円です。平均価格に、そもそも届きません。
じゃあ、誰が買っているの？みんな年収2,000万円？
実は、「平均」はふつうの部屋の値段とは限りません。一部の超高額な部屋が、平均を押し上げています。
4〜9月の中央値は公表されていないので、1〜6月の数字で見ます。証拠は「中央値」（＝値段の順に並べて、真ん中にくる値）です。2026年1〜6月の23区は、平均が1億4,249万円。中央値は1億2,153万円でした。差は2,096万円です。
とはいえ、真ん中でも1億2,000万円台。この時期に23区で売り出された2,684戸のうち、65.4%が1億円以上でした。
買い手については、国土交通省の調査があります。2025年1〜6月に23区の新築マンションを取得した人のうち、海外に住所がある人は3.5%でした。
正社員の共働き夫婦で計算すると
- 正社員の平均給与は559万円（国税庁・2025年）。2人で1,118万円
- → 必要な年収約1,822万円には、約704万円足りない
新築がここまで高いと、いま住んでいる家の値段はどうなる？
新築だけの話ではありません。東京都のマンション価格は、2010年平均の約2.3倍。買ったときより高くなっている家もあります。
根拠は、国土交通省の不動産価格指数です。実際に売買された価格から作る指数で、東京都のマンションは234.8（2025年12月分、2010年平均＝100）。公表されている最新の数字です。
つまり、10年前や20年前に買った家が、買値を上回っていることもある。ただし、上がり方は立地や築年数でまるで違います。値上がりしていない家もあります。
だから、ニュースの平均より「わが家の数字」です。調べ方は不動産査定の方法にまとめました。住み替えを考えるなら、家の買い替えの流れもどうぞ。
家のいまの価格がわかると、できること
- ローンの残高と比べて、売ったらいくら残るかが見える
- 住み替える・そのまま住む、を同じ数字で比べられる
- 売るかどうかは、数字を見てから決めればいい
よくある質問
頭金を2割入れたら、必要な年収はいくらになりますか？
借入額は1億4,340万円に減ります。35年・金利年1.3%で計算すると、返済は月約42.5万円。返済を年収の35%までとすると、必要な年収は約1,458万円です。ただし、頭金として約3,585万円の現金が要ります。
金利が上がると、必要な年収はどう変わりますか？
同じ1億7,925万円を35年、仮に年3.81%で借りると、返済は月約77.3万円です。返済を年収の35%までとすると、必要な年収は約2,652万円。年3.81%は、2026年11月のフラット35で最も多い金利と同じ水準です。
この記事のまとめ
- 23区の新築マンション平均は1億7,925万円（2026年度上半期）。10年前の約2.7倍
- 全額を35年・金利年1.3%で借りると、必要な年収は約1,822万円。平均給与の約3.7倍
- 平均は超高額な部屋に引っ張られる。それでも中央値は1億2,153万円（2026年1〜6月）
新築に手が届くかどうかとは別に、いま住んでいる家の価格も動いています。一度、わが家の数字を確かめてみてください。
