10月30日、日銀は政策金利を1.25%のまま据え置きました。6月に1.0%、9月に1.25%と続いた利上げは、ひと休み。それでも1.25%は、31年ぶりの高さと報じられています。31年前の1995年は、Windows 95の日本語版が出た年。いま31歳の人が生まれた年です。
では、変動金利でローンを返している家は、月いくら増えるのか。残高3,000万円・残り30年で計算しました。2024年からの利上げをぜんぶ足すと、答えは月約1.6万円。ただし、増えるのは「いますぐ」ではありません。
3行でわかる忙しい方はここだけ
- 残高3,000万円・残り30年の試算では、金利が0.5%から1.65%になると返済は月約1.6万円増える
- 多くの銀行では、返済額の見直しは5年ごと。増えても直前の1.25倍まで
- 返済額が同じ間も、利息は月約1.3万円から約4.1万円に増える
で、うちの返済は月いくら増えるの？
残高3,000万円・残り30年なら、月約1.6万円、年に約19万円の増加です。金利が0.5%から1.65%に上がった場合の試算です。
モデルは40歳の会社員。変動金利で、ローンの残高は3,000万円、残り30年です。2024年に利上げが始まる前の金利を0.5%とします。
上げ幅のもとは日銀の統計です。多くの銀行で変動金利の土台になるのが、短期プライムレートという金利。2009年1月から約15年半、1.475%のまま動きませんでした。
それが2026年8月には2.375%。0.9%の上昇です。9月の利上げ分0.25%も同じ幅で乗ると、合計1.15%。0.5%だった金利は1.65%になります。
増える額は、1日あたりに直すと約530円です。
| 金利 | 毎月の返済額 | 増える額 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約9.0万円 | ― |
| 1.4%（+0.9%） | 約10.2万円 | 月約1.2万円 |
| 1.65%（+1.15%） | 約10.6万円 | 月約1.6万円 |
※残高3,000万円・残り30年・元利均等返済（＝毎月の返済額が一定になる返し方）・ボーナス払いなし。その金利が30年続くと仮定した編集部の試算です。
えっ、今月の引き落としは変わっていないけど？
実は、すぐには増えません。多くの銀行では返済額の見直しは5年ごと、増えても1.25倍までです。
全国銀行協会の解説によると、変動金利の見直しは通常半年ごと。一方、返済額の見直しは通常5年ごとです。増える幅も、それまでの25%アップが上限とされています。
モデルの人なら、月約9.0万円の1.25倍で約11.2万円。試算した約10.6万円は、この天井の内側です。返済額を5年据え置いたあとに計算し直すと約11.0万円。これも天井の内側です。
金利が届くのにも時間がかかります。三菱UFJ銀行の案内が、その例です。
9月の利上げが届くまで（三菱UFJ銀行・年2回見直し型）
- 2026年9月18日：日銀が利上げを決定
- 2026年12月1日：銀行が変動金利の基準金利を見直し
- 2027年4月1日：借りている人の金利を見直す基準日
- → 新しい金利の反映は2027年7月の返済分から
利上げから約10か月後です。なお、この決まりがない銀行もあります。元金均等返済（＝元金を毎月同じ額ずつ返す方法）にも当てはまりません。契約書で確かめてください。
返済額が同じなら、損はしていないのでは？
ここが落とし穴です。返済額は同じでも、利息は月約1.3万円から約4.1万円に増えています。
金利は先に上がり、返済額はあとから上がる。その間、毎月の約9.0万円の中身が入れ替わります。
金利0.5%なら、利息は約1.3万円、元金（＝借りたお金そのもの）の返済は約7.7万円。1.65%になると、利息が約4.1万円、元金は約4.9万円です。
元金に回るお金が、月3万円近く減ります。5年続くとどうなるか。
0.5%のままなら、5年後の残高は約2,531万円。1.65%だと約2,697万円です。差は約166万円。払った額は同じなのに、です。
まずは返済予定表で、次の見直しの時期を確かめておきましょう。
この話、家を持っている人には「もう1つの数字」がある？
あります。家のいまの価格です。ローン残高と並べると、金利の話がちがって見えます。
金利が上がると、残高は減りにくくなります。試算では5年で約166万円の差でした。では、家の値段のほうはどうでしょう。
買ったときのままとは限りません。上がっている家も、下がっている家もあります。
いまの価格が残高より高ければ、売るときの費用を別にすれば、ローンを返しきれる計算です。返済が重くなっても、住み替えという道が残ります。低い場合の進め方は住宅ローンが残ってる家を売る手順にまとめました。
住み替え先のローンは買い替えローンの解説をどうぞ。売るかどうかは別の話です。数字を2つ並べるだけで、打てる手が見えてきます。
並べてみたい2つの数字
- ローンの残高（返済予定表に載っています）
- 家のいまの価格の目安（査定を受けると分かります）
よくある質問
変動金利の住宅ローンは、日銀が利上げするとすぐ返済額が増えますか？
多くの銀行では、すぐには増えません。元利均等返済の返済額の見直しは通常5年ごとで、増えても直前の1.25倍までです。ただし金利は通常半年ごとに見直され、返済額の中の利息が増えます。この決まりがない銀行もあるため、契約内容を確かめてください。
残高3,000万円の変動金利ローンは、金利が上がると月いくら増えますか？
残高3,000万円・残り30年・元利均等返済の試算では、金利0.5%で月約9.0万円、1.65%で月約10.6万円です。差は月約1.6万円になります。残高や残りの年数で変わるため、目安としてご覧ください。
この記事のまとめ
- 残高3,000万円・残り30年の試算では、金利が0.5%から1.65%になると返済は月約1.6万円増える
- 多くの銀行で、返済額の見直しは5年ごと・1.25倍まで。すぐには増えない
- 返済額が同じでも利息は増える。5年続くと、残高に約166万円の差がつく試算
家のいまの価格も知っておくと、残高と比べて次の一手を考えやすくなります。
